Les News de mai 2020 achat immobilier en Espagne

Coronavirus et Immobilier, les News en Avril 2020

Notre Indicateur du Mois : -15%

Les News en Avril 2020

L’indicateur en Avril 2020 de l’immobilier en Espagne : -15%, c’est la baisse des prix que nous annonçons pour fin décembre 2020

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes. Vous bénéficiez ainsi les indicateurs et les informations les plus récentes pour mieux acheter en Espagne. 

 

Editorial : L’immobilier, un secteur à l’arrêt avant la chute !

Avec le tourisme, le secteur immobilier est certainement celui qui souffrira le plus de la crise du coronavirus.

En Espagne, comme dans presque toute l’Europe, il n’y a plus de transactions immobilières depuis le 10 mars, aucun nouveau client, les dossiers en cours sont en stand-by, les chantiers sont à l’arrêt et les prêts bloqués. Toute la chaîne immobilière est au point mort : constructeurs, promoteurs, aménageurs, architectes, prospecteurs, financiers, notaires et même les déménageurs.

On était déjà sur un marché au ralenti, voire baissier, en début d’année, dans la continuité de la fin de l’année 2019 :

  • En France, le nombre de compromis de vente était déjà en baisse de 4% sur les deux premiers mois de 2020,
  • En Espagne, le nombre de ventes en janvier était en baisse de 5,9%, et même de 9% en Catalogne !

Le secteur immobilier européen est aujourd’hui un secteur sinistré sans visibilité et avec très peu de liquidité.

La saison touristique arrive, et les locations de mars et avril sont d’ores et déjà annulées. Mai a de grande (mal)chance de suivre le même chemin. Juin est compromis. Les propriétaires, qui attendaient ces recettes pour vivre ou rembourser leurs prêts hypothécaires, auront une perte sèche.

Les propriétaires de locations longues (5 ans en Espagne) vont devoir faire face à des impayés au second mois du confinement. Leurs locataires, souvent avec une baisse de revenus ou sans revenus, sont dans l’impossibilité de les payer.

Les promoteurs ont stoppé leurs chantiers de construction en Espagne. Là aussi, ils enregistreront une perte importante car ils devront supporter un allongement de la durée des travaux, et donc une hausse de leurs coûts de production. Alors qu’en parallèle, la clientèle solvable sera en forte baisse.

Tous les investissements prévus pour les prochains mois sont annulés ou amputés. Par exemple, Colonial, l’une des plus grandes socimis espagnoles spécialisées dans les bureaux, a décidé de reporter 40 % de l’investissement total de 150 millions qu’elle avait prévu de réaliser cette année dans la réhabilitation et l’aménagement des bâtiments.

Les professionnels de l’immobilier en Espagne sont très alarmistes : les ventes peuvent chuter en 2020 de 20% dans le meilleur des cas à 60% dans le scénario catastrophe. Un peu plus de 10 ans après la crise immobilière en Espagne, les professionnels de ce secteur souffrent à nouveau. Mais ce scénario ne se limite pas qu’à l’Espagne, il concerne l’ensemble de l’Europe : Italie, France, Allemagne, Grande-Bretagne, Pays-Bas, etc.

Aujourd’hui inexistante, la demande immobilière demeurera encore très faible dans les mois à venir. Beaucoup de familles, en Espagne et ailleurs, vont se retrouver avec une, voire deux personnes au chômage. D’autres verront leurs revenus se réduire drastiquement. Quand on parle de récession, de chômage partiel ou de chômage total, forcément même les ménages qui travaillent, les acheteurs potentiels, vont se montrer beaucoup plus prudents, plus économes au moment d’acheter.

Conséquence de la récession très forte en Espagne, de nombreux propriétaires espagnols (les trois-quarts sont propriétaires), mais aussi étrangers, vont être amener à vendre leur bien immobilier car, faute de revenus, ils ne pourront plus payer leur crédit immobilier, ou ils auront besoin de cash pour survivre, ou encore leurs recettes locatives ne seront plus encaissées. Et les locations touristiques seront au niveau zéro pendant au minimum deux ou trois mois. Il y aura aussi des hauts revenus aux patrimoines actions dévastés qui auront besoin de fortes liquidités en l’absence de dividendes pour assurer leur train de vie et qui mettront en vente leur résidence secondaire en l’absence de rentabilité de celle-ci.

Les deux phénomènes – baisse de la demande immobilière interne (espagnole) et externe (étrangère) – et – hausse de l’offre disponible par besoin de liquidités des propriétaires endettés – provoqueront obligatoirement une forte baisse des prix de l’immobilier en Espagne, qui pourrait rappeler les années noires de 2012 à 2014 quand les prix étaient au plus bas.

Nous confirmons notre  prévision du 18 mars dans notre article Coronavirus : Impact économique de la pandémie en Europe d’une baisse des prix dans l’immobilier en Espagne d’au moins 10% d’ici 4 à 5 mois, et sans doute une baisse encore plus forte d’ici la fin de l’année de l’ordre de 15%. C’est le même scénario que nous imaginons au niveau européen : en France par exemple, les notaires anticipent une chute des prix de 10 à 15%.

Un pan entier de l’activité économique en Espagne et en Europe vient de sombrer.

La majorité des agences immobilières en faillite !

Une récente enquête réalisée auprès des agences immobilières de Valence, la troisième ville d’Espagne, montrait que 25% d’entre elles ne pourraient pas tenir plus d’un mois avec leur trésorerie, 65% plus de deux mois et 78% plus de trois mois. Nous savons tous que le confinement durera au moins deux mois, sinon plus longtemps. A la sortie du confinement, la majorité des agences immobilière en Espagne auront mis la clef sous la porte !

Signatures contractuelles immobilières suspendues

Les délais de prescription et d’expiration des registres et documents fonciers, commerciaux et immobiliers devant les notaires sont suspendus. Les notaires et les officiers d’état civil confirment qu’ils traiteront toutes les demandes télématiques qu’ils reçoivent et insistent pour que les citoyens ne se rendent pas dans les bureaux de notaires ou les registres sans rendez-vous.  Seules les demandes très urgentes et préalablement traitées par téléphone ou par courrier électronique seront traitées personnellement. Pour les signatures déjà programmées, il est conseillé de contacter l’étude du notaire pour évaluer, en fonction de leur urgence, leur maintien ou leur report. Il est possible que la signature de la vente devant le notaire soit soumise à un délai, car les parties ont préalablement signé un contrat de vente sous seing privé avec un dépôt. Dans ce cas, les signataires peuvent également convenir de reporter la date limite de l’authentification notariale en rédigeant un addendum au contrat d’achat privé signé par les deux parties.

Moratoire sur les loyers en discussion

Il existe des divergences entre les membres du gouvernement de coalition, formé par le PSOE-Podemos, pour la mise en place d’un paquet de mesures sociales. Notamment sur l’éventualité d’un moratoire sur les loyers des personnes qui se retrouvent au chômage ou qui subissent une diminution de leurs revenus, comme le moratoire déjà établi sur les hypothèques. La vice-présidente, Nadia Calviño, a demandé au reste du gouvernement de réfléchir aux effets d’une suspension du paiement des loyers. « C’est une situation différente, de l’autre côté il n’y a pas une banque mais un citoyen. Elle peut avoir un effet bénéfique d’un point de vue, mais négatif de l’autre », a-t-elle déclaré.

Des logements de proximité pour les soignants

Un groupe d’agences immobilières européennes a lancé un site web afin que professionnels et particuliers puissent céder leurs appartements vides au personnel de santé et de protection civile qui lutte contre la pandémie de coronavirus. L’idée est que ces employés aient un lieu de résidence aussi proche que possible de leur lieu de travail pendant la période de crise afin de ne pas faire de longs trajets ou de ne pas contaminer leur famille. Si vous avez des logements vides disponibles à proximité de centres de santé, n’hésitez pas à les mettre à disposition !

Les administrations espagnoles saturées

Pour bénéficier du moratoire hypothécaire décrété par le gouvernement espagnol, vous devez fournir à votre banque soit une attestation comme quoi vous êtes au chômage, soit un document de l’administration fiscale validant votre perte de revenus. Mais les administrations espagnoles, en particulier l’Agencia Tributaria, n’arrivent plus à répondre aux demandes massives émanant des particuliers, des autonomes et des petits entrepreneurs. Conséquence : des centaines de milliers de demandes en attente non satisfaites et autant d’impossibilités de demander ce moratoire hypothécaire.

La clause « rebus sic stantibus » peut vous aider

Dans tous les contrats, la clause « rebus sic stantibus » (en français : les « choses demeurant en l’état ») est implicitement contenue. La clause de « rebus » implique qu’un changement de circonstances totalement imprévisible peut entraîner la modification ou l’extinction des obligations contenues dans un contrat. Et pour qu’elle s’applique, il faut les mêmes exigences (imprévisibilité totale) qu’en cas de force majeure.

Il convient de garder à l’esprit que les effets de l’événement imprévu, de la force majeure ou de la clause de rébus doivent être proportionnels à la situation. Comme le souligne la Cour suprême, il s’agit d’assouplir la règle « pacta sunt servanda », ou le caractère obligatoire du respect des contrats. Ainsi, cette clause devrait avoir pour effet de modifier le contrat afin de rééquilibrer les droits et obligations des parties. Et en cas d’impossibilité totale de respecter le contrat signé, celui-ci doit être résilié sans aucune indemnité en faveur de l’une ou l’autre des parties.

Confidentiel et Express des News en Avril 2020

En Espagne

  • Les investissements immobiliers ont chuté de 75% en mars : 841 millions d’euros en mars 2019 contre 3.400 millions en mars 2018.
  • Les hôteliers et restaurateurs de Madrid demandent aux propriétaires de leurs locaux de ne pouvoir payer que 20% des loyers.
  • Avec la mise place des mesures liées à l’Etat d’urgence et l’impossibilité de déplacement, tous les processus de tasacion des biens immobiliers sont abandonnés, et donc les demandes hypothécaires souscrites sont suspendues par les banques.
  • Le promoteur immobilier Kronos a annoncé un étalement des mensualités dues par les acheteurs affectés par la crise du Coronavirus.
  • 200 associations ont annoncé une grève des loyers à partir du 1er avril, et ce n’est pas un poisson d’avril. Elles demandent aux propriétaires d’accorder des remises ou un moratoire sur les loyers.
  • Les promoteurs immobiliers espagnols ont paralysé les travaux de construction de 20.000 logements.
  • L’arrêt des activités non essentielles décrété par le gouvernement espagnol dans la lutte contre le coronavirus affecte 89% de l’ensemble des travaux du bâtiment. Plus d’un million d’emplois sont concernés par cet arrêt d’activité.

Et à l’étranger

  • De plus en plus d’économistes envisage un exode urbain, un retour vers les campagnes et les villages de jeunes urbains en situation de précarité causée par el coronavirus. Un double avantage : un immobilier bon marché et une meilleure qualité de vie !
  • Le plus grand salon mondial à destination des professionnels de l’immobilier, le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) qui devait se tenir à Cannes en juin est annulé.
  • Le plus grand portail immobilier britannique Righmove suspend le paiement des dividendes à ses actionnaires, une première en 14 ans d’existence.
  • La production de logements abordables pourrait se substituer aux promotions classiques.
  • La Fédération française des promoteurs immobiliers. « Le BTP et le logement neuf représentent 11% du PIB de la France, soit 230 milliards d’euros par an. La promotion immobilière est une activité d’anticipation et tout ce qui ralentira son redémarrage sera autant de points de croissance perdus ».
  • L’INSEE (France) a calculé la perte d’activité entre la dernière semaine de mars et celle d’une activité « normale ». Avec une perte estimée à 89% (!), la construction devance largement l’industrie agro-alimentaire (-52%) et les services marchands (transports, hôtellerie, restauration, loisirs, télécommunications, assurance, etc.) (-36%).
  • De son côté, l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques) a calculé l’impact de l’épidémie sur l’activité, entre autres, de la construction. Avec une baisse de 89 points sur sa croissance mensuelle, le secteur arrive derrière la restauration/hébergement (98 points), les matériels de transport (70) et le commerce (55 points).
  • Toujours l’INSEE qui chiffre l’impact d’un mois de confinement à 12 points de PIB trimestriel, soit 3 points de PIB annuel. Deux mois de confinement provoqueraient un recul 24 points de PIB trimestriel, soit 6 points de PIB annuel. Pas très loin des 7% que nous avions prévu le 18 mars dans notre article Coronavirus : Impact économique de la pandémie en Europe

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