Comment acheter en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité

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Comment acheter en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité ? Tout simplement en vous faisant accompagner par un conseiller immobilier pendant tout le processus.

Acheter en Espagne n’est pas une procédure simple et ne s’apparente pas aux mêmes procédures en cours dans les autres pays européens. Notre métier de Conseiller Immobilier en Espagne est de vous assister et de vous conseiller, au meilleur prix et en toute sécurité, tout au long de votre achat immobilier. Nous vous accompagnons depuis la définition de votre projet d’achat immobilier jusqu’à la signature du contrat de vente chez le notaire, et même au-delà. En passant par l’obtention du NIE, la demande de financement auprès des banques, la recherche de biens immobiliers, la négociation des prix, les contrôles administratifs et juridiques, le choix du notaire, l’accompagnement contractuel de l’achat, etc.

Nous vous apportons l’expérience, l’écoute, le conseil et la disponibilité nécessaires d’un professionnel de l’immobilier pour la recherche et l’achat d’un bien immobilier en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité.

La lecture de cet article vous fera gagner beaucoup de temps et d’argent !

Table des matières

Le métier de Conseiller Immobilier

Vous avez un projet d’achat immobilier en Espagne, un appartement ou une villa au bord de la mer, dans les grandes villes, dans l’intérieur de la péninsule, ou dans les îles. Vous voulez en faire votre résidence principale, un pied-à-terre ou votre résidence secondaire. Ou encore vous voulez réaliser un investissement locatif. Mais vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place, vous ne parlez pas espagnol et, surtout, vous ne maîtrisez pas le processus d’achat. Ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts. Nous pouvons devenir votre Conseiller Immobilier. Le professionnel francophone de l’immobilier en Espagne qui trouvera le bien que vous souhaitez. Et qui vous simplifiera toutes les démarches administratives, juridiques, techniques, financières et fiscales. Votre partenaire de confiance qui vous fera gagner beaucoup de temps et d’argent ! Et qui vous évitera les « prises de tête ».

Un Conseiller Immobilier (ou « chasseur immobilier » et « personal shopper immobilier » dans les pays francophones, « asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate personal shopper » en anglais) est un professionnel indépendant engagé par un acheteur immobilier potentiel. C’est une activité qui fonctionne depuis longtemps avec succès en France, au Royaume-Uni et, en particulier, aux États-Unis, où une grande partie des transactions immobilières sont finalisées par des conseillers immobiliers. C’est un service plus récent en Espagne.

Le terme de « chasseur immobilier » est le plus fréquent dans le monde francophone, mais nous ne trouvons pas cette expression très heureuse. Nous ne partons pas à la « chasse ». Celui de « chercheur immobilier » serait plus adapté. Pour notre part, nous préférons celui de « conseiller immobilier » car il va au-delà delà de la recherche. Il implique aussi les notions d’étude, de conseil et d’assistance.

Le partenaire exclusif de l’acheteur

Nous nous adressons en priorité aux acquéreurs, particuliers ou professionnels francophones, n’ayant pas le temps de prospecter et de visiter. Ou n’habitant pas sur place, ne parlant pas espagnol, méconnaissant le droit immobilier espagnol. Ou encore n’ayant pas confiance dans les agences locales. En tant que Conseiller Immobilier, nous leur proposons notre expertise pour leur achat immobilier en Espagne. Nous visitons, contrôlons et sélectionnons des biens immobiliers qui correspondent aux désirs de notre client, l’acheteur francophone. Nous montons le dossier de prêt bancaire et nous négocions le prix d’acquisition avec le vendeur. Enfin, nous accompagnons l’acheteur dans toutes ses démarches juridiques, administratives, financières et contractuelles. Et, si le client le souhaite, nous pouvons aussi gérer les prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé.

Notre rôle est complémentaire de celui des agences immobilières. Notre accompagnement permet une négociation « équilibrée ». L’agent immobilier défendra les intérêts de son client, le vendeur. Alors que nous défendons exclusivement les intérêts de l’acheteur sans aucun conflit d’intérêts avec le vendeur. A la différence de l’agent immobilier rémunéré par le vendeur. Ne pas avoir de conseiller immobilier, c’est comme « aller à un procès sans avocat et négocier avec l’avocat de la partie adverse ». Si vous voulez acheter en Espagne, contracter un conseiller immobilier vous évitera beaucoup beaucoup de tracasseries administratives et juridiques.

Le partenaire professionnel indispensable pour acheter en Espagne

Ces dernières années, la profession de conseiller immobilier, chasseur immobilier ou « personal shopper » immobilier s’est largement développée en Espagne. Malheureusement, la majorité de ces professionnels ne répondent pas aux critères minimums d’indépendance et de compétence. En effet, ils peuvent être « doublement intéressés », chers, peu formés ou peu informés.

Attention aux conseillers doublement intéressés

Problème : certains conseillers ou chasseurs immobiliers sont aussi agents immobiliers ou travaillent en exclusivité avec une agence immobilière. Et ils vous proposeront d’abord leurs biens immobiliers avant d’aller rechercher d’autres biens qui pourraient mieux vous convenir. Le double intéressement provient du fait qu’ils toucheront une commission de votre part, mais aussi du vendeur.
Solution : privilégiez les conseillers ou chasseurs immobiliers dont l’activité est exclusivement la recherche de biens et l’accompagnement pendant le processus d’achat.

Attention aux conseillers chers

Problème : des conseillers ou chasseurs immobiliers profitent de la méconnaissance et de la peur des acheteurs francophones pour proposer des tarifs de prestations prohibitifs pouvant aller au-delà des 5% TTC. Sachez que ce type de tarifs est prohibitif ne correspond pas à la réalité de la prestation réalisée.
Solution : faite jouer la concurrence. Demandez plusieurs devis à plusieurs conseillers. Evidemment, tenez compte aussi du contenu et de la qualité de chacune des propositions.

Attention aux conseillers peu formés ou peu informés

0Problème : beaucoup se « proclament » conseiller ou chasseur immobilier sans avoir reçu le minimum de formation sur l’activité immobilière en Espagne. Ou souvent cela se limite à l’achat de leur bien propre. Ils seront par exemple incapables de vous répondre sur les aspects fiscaux ou légaux du secteur immobilier.
Solution : définissez bien, dès le départ, le contour de la prestation offerte. Et testez vos prestataires éventuels avec quelques questions précises. Demandez aussi des qualifications ou diplômes correspondant à l’activité, par exemple :
- Une appartenance à l’AEPSI (l’Association Espagnole des Personnels Shopper Espagnols – Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario)
- Ou un diplôme ou titre d’API (Agent de la Propriété Immobilière – Agente de la Propiedad Inmobiliaria)

Acheterenespagne.fr, des conseillers indépendants et formés, à un juste prix

Chez acheterenespagne.fr, nous répondons à tous les critères de qualité et de bonne conduite d’un conseiller ou chercheur immobilier :

Nous ne sommes pas une agence immobilière et nous sommes totalement indépendants des agences immobilières. Notre recherche est la plus large possible auprès de tous les acteurs du marché (agences, syndics, notaires, etc)
Nos prestations sont facturées à un juste prix (un accompagnement complet vous coûtera 3%HT, soit 3,63% TTC). Et vous bénéficierez ainsi du meilleur rapport qualité/prix proposé sur le marché espagnol.
Nos 11 ans d’expérience sur le marché espagnol, notre appartenance à l’AEPSI (Association Espagnole des Personnels Shopper Espagnols) et notre titre d’API (Agent de la Propriété Immobilière) vous assurent de notre professionnalisme et de la qualité de nos prestations.

Si vous souhaitez acheter en Espagne et être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurés d’une totale indépendance et du meilleur rapport qualité/prix.

Nous pouvons aussi vous conseiller et vous orienter vers d’autres services (banque, notaire, assureur, architecte d’intérieur, entrepreneur de la rénovation, etc.), avant, pendant et après l’achat.

Gain de temps, d’argent et de sécurité pour votre achat immobilier

80% de nos clients qui veulent acheter en Espagne sont des étrangers francophones ou des espagnols non-résidents, les autres sont des francophones résidant en Espagne. 95% des opérations que nous accompagnons aboutissent.

De l’avis même de nos clients, nous leur faisons économiser :

Du temps, nos clients économisent au moins 90% du temps qu’ils auraient dû passer (recherche, prise et gestion de rendez-vous, visites, contre-visites) s’ils avaient décidé de réaliser eux-mêmes le processus d’acquisition. Cela peut représenter plusieurs semaines, voire des mois.
De l’argent, en voyages et déplacements économisés, mais aussi au moment de négocier le prix à sa juste valeur. Nous négocierons toujours mieux : nous connaissons le marché, la langue et nous vivons en Espagne.
Des problèmes, parmi lesquels des vices cachés, des problèmes administratifs, juridiques et financiers. Voir nos articles :

Nous nous impliquons dans la recherche et dans le processus d’acquisition de votre bien comme si c’était le nôtre. Ainsi, nous nous engageons à vous offrir une recherche immobilière sur mesure, à vous garantir un achat sûr, et à vous apporter les meilleurs conseils personnalisés en français.

Acheter en Espagne avec nous, c’est gagner du temps, de l’argent et éviter des problèmes.

Les missions du Conseiller Immobilier

Nos missions dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont détaillées ci-dessous. Recherche du bien, contrôle du bien, négociation du prix, NIE et compte bancaire, accompagnement juridique, services à la carte, etc.

La Recherche du Bien

En recherchant le bien pour l’acheteur, nous lui économisons beaucoup de temps et nous lui assurons une sélection des biens les plus adaptés à sa demande.

Le Cahier des charges

Tout d’abord, vous nous décrivez en détail votre projet d’achat immobilier en Espagne. Nous définissons ensemble le cahier des charges de la recherche : localisation (région, ville, littoral, intérieur), type d’habitat (villa, appartement, duplex, atico…), utilisation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), caractéristiques (superficie, chambres, terrasses, jardin, piscine…), services (transports, commerces, services de santé…), budget (acquisition, travaux, crédit hypothécaire), et tout autre critère qui vous semble indispensable.

Nous validons ensemble la faisabilité de votre projet. Puis nous signons un contrat qui reprend en détail ce cahier des charges et les prestations que nous sommes tenus de réaliser.

La sélection et la visite des biens

En tant que conseiller immobilier, nous avons une parfaite connaissance du marché immobilier espagnol. Nous prospectons alors pour vous les biens disponibles qui correspondent au mieux au cahier des charges. Le plus souvent entre 20 et 40 biens. Localiser un bien de qualité est notre métier. Et pour cela, nous disposons d’un réseau de contacts : agences immobilières, notaires, syndics, avocats, gestionnaires de biens, banques, promoteurs, etc. Pour chaque bien visité que nous sélectionnons, nous vous envoyons par mail un rapport écrit et/ou un reportage photo ou vidéo du bien et de son environnement. Avec ses avantages et ses défauts. Le tout évidemment en français.

Après la phase de recherche (2 à 3 semaines), nous organisons avec vous, en fonction de vos disponibilités, une ou deux journées de visite des 5 à 7 biens que nous avons sélectionnés. Ceux qui correspondent le plus au cahier des charges que vous nous avez donné.

Conseil : profitez de cette période pour faire une demande de pré-accord bancaire si vous souhaitez faire un crédit hypothécaire. Nous pouvons vous assister dans cette démarche (voir le point 7.d ci-dessous).

Le contrôle du bien immobilier

Vous avez sélectionné votre bien à l’issue de la visite de la phase précédente. Dans les pays francophones, le contrôle du bien est réalisé par les notaires. En Espagne l’acheteur est responsable de ce contrôle. Aussi bien administrativement que juridiquement et techniquement.

Des questions

Et les questions sont nombreuses si on veut acheter en Espagne. Y a-t-il des dettes sur le bien ? Est-ce que le logement a tous les certificats permettant son habitabilité ? Est-ce que l’ensemble de la superficie construite a été déclarée ? Quelle est sa superficie réelle ? Dans le cas d’une copropriété, quels sont les travaux prévus ou en cours à prendre en charge ? Où en est l’ITE, l’inspection technique de l’édifice ? Est-ce que les paiements des charges de copropriété, les impôts et charges diverses sont à jour ? Quelle est la consommation énergétique du logement ? Pourrez-vous utiliser le logement pour le louer à des touristes ? Quelle est la valeur de référence fiscale du bien immobilier ? Etc.

Des contrôles

Avec notre avocat francophone spécialisé dans le droit immobilier, nous assurons pour vous tous ces contrôles. Ils sont souvent difficiles à réaliser pour des personnes ne parlant pas espagnol ou peu habituées à la lecture des documents techniques, comptables, juridiques ou administratifs.

la « Consulta descriptiva y grafica de datos cadastrales » (description cadastrale),
la « Valor de referencia » (valeur de référence fiscale),
la « Cédula de habitabilidad » (certificat d’habitabilité),
la « Nota simple informativa » (document du Registre de la Propriété assurant que le bien est libre de toutes charges),
le « Certificado energetico » (certificat énergétique),
le « Certificado de aptitud » (certificat d’inspection technique de l’immeuble pour les immeubles anciens),
la « Licencia turistica » (la licence d’utilisation d’un logement en location touristique),
et l’acte de vente précédent.

Puis nous vérifions en mairie les projets municipaux prévus dans la zone. Que vous n’ayez pas la surprise de voir un immeuble se construire à la place de votre vue sur mer !

Ensuite, dans le cas d’une copropriété, nous vérifions tous les documents liés à cette copropriété. Les derniers comptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales sur les 12 derniers mois, tantièmes, restes à payer des différents copropriétaires, travaux prévus ou en cours…

Enfin, nous contrôlons l’état des paiements courants. Les derniers reçus de l’IBI (la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau et de téléphone.

Nous vous précisons aussi le montant des impôts (ITP), frais et charges que vous aurez à payer sur votre acquisition.

Nous vous envoyons un ou plusieurs rapports en français détaillant ces opérations.

La négociation du prix

En parallèle du contrôle du bien, nous menons avec vous une négociation du prix avec le propriétaire et/ou son représentant.

Nous vous aidons à acheter le bien souhaité à sa juste valeur, en négociant au meilleur prix. Pour cela nous disposons d’outils d’estimation de prix, en nous basant sur la valeur de biens équivalents dans la zone. De plus, résidant en Espagne, connaissant le marché et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue. Certaines agences ont tendance à avoir un prix pour les « étrangers ». A nous de les ramener à la réalité du marché !

De plus, l’analyse documentaire précédente (cf. 2. Le Contrôle du bien immobilier) nous aidera aussi à avancer des arguments visant à réduire le prix. Il peut arriver aussi qu’un même bien soit proposé par plusieurs intervenants à des prix différents.

Selon les cas, nous obtenons de 5 à 20% de remise sur le prix de vente initialement demandé. Ce qui compense largement le coût de nos prestations.

Il y a quelque fois une seconde négociation à mener. Celle concernant la commission des agences immobilières. En effet, de plus en plus d’agences immobilières prennent une commission sur l’acheteur, en plus de la commission sur le vendeur. C’est la double commission. C’est quasi-systématique dans la Communauté Valencienne, dans la moitié des cas en Andalousie et dans un tiers des cas à Madrid et un peu moins en Catalogne.

La mention de cette commission se niche souvent dans les petits caractères des fiches de visite que vous font signer les agences. Et elles sont souvent exprimées en hors taxes (donc rajouter 21% pour le TTC). Là aussi, cette commission se négocie. Par exemple, de 3% HT (3,63% TTC), nous pourrons négocier à 2,5% ou même 2%.

La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques et humains nous permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.

L’obtention du NIE et l’ouverture du compte bancaire

Vous ne pouvez pas être propriétaire en Espagne sans avoir le NIE, le « Número de Identidad de Extranjero » (numéro d’identification des étrangers). C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers. Ce numéro figure sur tous les documents publics qui vous seront envoyés ou transmis. Mais il est nécessaire aussi pour toutes les demandes dirigées à l’administration. Et sur la plupart des actes entre personnes privées à caractère socio-économique et professionnel. Le NIE est donc indispensable dans le cas d’une acquisition d’un bien immobilier. Nous vous assistons dans cette démarche qui n’est pas très compliquée mais qui est souvent assez longue (comptez 1 à 3 mois). Vous souhaitez l’obtenir plus rapidement, nous vous proposons ci-dessous (partie 7.a) une formule rapide (3 semaines).

Si un achat immobilier en Espagne se fait par une société étrangère, une SCI française par exemple, c’est le NIF qu’il faudra, le Numéro d’identification Fiscale. Si vous le faites par vous-même, il vous faudra 3 mois au minimum pour l’obtenir. Nous pouvons vous l’obtenir en un mois.

L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne n’est pas une obligation, mais nous vous le conseillons fortement. D’abord à l’achat car si vous payez d’un compte à l’étranger, la procédure est un peu plus lourde. Ensuite pour le paiement de vos charges courantes (impôts, électricité, gaz, eau, charges de copropriété, etc.) et l’encaissement éventuel de vos loyers. Nous pouvons vous accompagner pour l’ouverture d’un compte en moins de 48 heures. Si vous faites une hypothèque auprès d’une banque en Espagne, elle vous obligera à ouvrir un compte chez elle.

L’accompagnement juridique lors de l’achat immobilier

Nous prenons en charge l’analyse et le contrôle des documents légaux du processus d’achat :

Le « Contrato de reserva » (contrat de réservation assurant le blocage du bien).
Le « Contrato de arras » (compromis de vente).
Et l’ « Escritura » (l’acte d’achat notarié). Et éventuellement le contrat hypothécaire.

Dans la mesure du possible, nous vous recommanderons un notaire francophone. Ce qui vous permettra de bien comprendre le contenu du contrat.

Nous contrôlons aussi, dans le cas d’un prêt bancaire, l’acte hypothécaire rédigé par la banque.

Nous nous assurons aussi de l’inscription de la transaction au Registre de la Propriété. Et nous vous remettrons une copie de l’écriture de votre bien au Registre.

Coût de notre prestation

L’ensemble de notre prestation de conseiller immobilier, détaillée ci-dessus, fait l’objet d’un contrat signé entre vous et nous. Ce contrat contient le détail des opérations que nous réalisons pour vous, la durée et les conditions d’exécution, ainsi que le montant et les modalités de paiement de nos prestations.

Notre tarif est de 2,5% à 3% HT du prix d’acquisition du bien immobilier. Cette somme est uniquement due en cas de succès. En cas d’échec, vous ne payez que l’avance demandée qui s’élève à 800 € HT (dans le cas d’une recherche dans une agglomération ou une zone restreinte). Toutes nos prestations, y compris celles de notre avocat francophone, sont incluses dans ce tarif.

Le montant de nos prestations est largement amorti par notre capacité à négocier une baisse conséquente du prix du bien choisi. Mais aussi par les économies de frais de déplacement (avion/hôtel) de nos clients non-résidents.

Services à la carte du Conseiller Immobilier

En dehors de notre prestation globale, nous offrons des prestations plus ciblées pour votre achat immobilier. Si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs d’entre elles, veuillez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com. Nous vous ferons alors un devis personnalisé.

a. Obtention rapide ou express du NIE ou du NIF

Vous allez acheter en Espagne. Vous avez besoin du NIE en urgence, vous ne pouvez pas attendre les 1 à 3 mois prévus. Nous vous proposons une procédure rapide en moins de 3 semaines.

Et pour le NIF, l’immatriculation d’une société en Espagne, il faut compter environ un mois.

b. Contrôle du bien et/ou accompagnement juridique

Vous avez déjà trouvé votre bien. Notre mission peut se limiter au seul contrôle du bien qui est présenté dans la partie 2 ci-dessus. Ou/et à l’accompagnement juridique tel que défini dans la partie 5 ci-dessus.

c. Lecture et contrôle des contrats juridiques

Notre mission peut se limiter au seul accompagnement juridique qui est présenté dans la partie 5 ci-dessus.

d.Recherche de financement

Nous pouvons rechercher un financement pour votre achat immobilier (le plus souvent pas au-delà de 75%). Soit en Espagne, soit dans votre pays d’origine (France, Belgique, Suisse,…).

Notre conseil : toujours avoir un pré-accord de financement avant la recherche avec la constitution d’un dossier bancaire.

e. Le visa de résidence non lucrative.

Le visa de résidence non lucrative est une autorisation de résidence demandée par des étrangers non communautaires (hors Union Européenne, Espace Economique Européen et Suisse) et qui leur permet de résider en Espagne sans y exercer d’activité professionnelle. Cela vaut tant pour le demandeur principal que pour sa famille, puisqu’ils peuvent également vivre dans le pays avec lui. Et donc les enfants pourront être scolarisés en Espagne. Ce visa est plus abordable que le Golden Visa (quelques dizaines de milliers d’euros par an) mais un peu plus long à obtenir

Nous sommes à votre disposition pour cette procédure.

f. Déclarations des revenus locatifs touristiques

Vous avez acheter en Espagne et vous faites de la location touristique. Tout propriétaire en Espagne est tenu de déclarer trimestriellement à l’ « Agencia Tributaria » (le service des impôts) ses revenus locatifs touristiques. Nous pouvons vous indiquer des prestataires (gestores) pour ce type de services.

g. Estimation officielle d’un bien

Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous pouvons faire réaliser une tasacion. C’est à dire une estimation officielle du bien qui vous permettra, entre autre, de construire votre dossier bancaire, mais aussi de mieux négocier.

Nous vous rappelons que si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs des prestations précédentes, vous pouvez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com.

Informations générales sur l’acquisition d’un bien en Espagne

Pour bien comprendre à quoi sert un conseiller immobilier en Espagne, nous vous conseillons de lire les trois articles suivants :

Les 17 pièges AVANT un achat immobilier en Espagne

puis

Les 21 pièges PENDANT un achat immobilier en Espagne

et enfin

Les 21 pièges APRÈS un achat immobilier en Espagne

Comment acheter en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité ?

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

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