Découvrez comment obtenir l’exonération partielle ou totale de votre impôt, dû à la vente de votre bien immobilier, après réinvestissement dans une résidence principale

Les impôts à payer à la vente d’un bien immobilier

En cas de vente de votre bien immobilier en Espagne, vous êtes soumis à deux impôts :

• Un impôt municipal, appelé « Plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». Il est propre à chaque municipalité.
• Un impôt national, appelé « Plusvalía estatal », « Plusvalía de Hacienda », « Plusvalía relativa al IRPF » ou encore « Plusvalía en Renta ». Et soumis à l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) ou l’IRNR (impôt sur les revenus des non-résidents)

Le premier impôt, le local, est souvent d’un faible montant. Et malheureusement, il ne peut pas être réduit ou annulé. Nous l’évoquons brièvement en fin d’article.

Le second impôt, le national et le plus important (en valeur), peut être réduit, voire totalement annulé. C’est l’objet principal de cet article, avec un focus spécial, sous forme d’exemples, sur l’exonération partielle ou totale obtenue lors d’un réinvestissement dans une résidence principale.

La plus-value immobilière en Espagne, la plusvalía estatal

Vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa. Pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou simplement comme résidence principale. Avec les années, votre bien s’est valorisé et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer l’impôt national sur la plus-value immobilière.

Conséquence fiscale de la vente de tout bien immobilier en Espagne, vous paierez un impôt national sur la plus-value immobilière. Jusqu’en 2014, les vendeurs bénéficiaient de coefficients de réactualisation pour des biens anciens, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, à de rares exceptions près.

Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la différence entre la valeur nette de cession du logement et la valeur brute d’acquisition du logement. Le gain patrimonial est ce qu’on appelle la plus-value immobilière nationale. Le Ministère des Finances espagnol taxera ce gain, que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Il existe néanmoins quelques cas d’exonération d’impôt totale ou partielle.

Nous mettons à votre disposition, en fin d’article, un outil exclusif développé sous Excel. Il vous permettra de réaliser très simplement le calcul de l’impôt sur la plus-value nationale que vous aurez à payer.

Calcul de la plus-value immobilière (impôt national)

Le calcul de la plus-value immobilière nationale est le suivant :

Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession nette – Valeur d’acquisition brute

 Valeur d’acquisition brute

= Valeur réelle d’achat + Impôts, taxes et frais d’acquisition + Réformes et investissements – Amortissements

• Valeur réelle d’achat : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa ») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais d’acquisition : tous les impôts payés lors de l’acquisition du logement, ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD* (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados »), frais d’évaluation du bien (« gastos de tasación inmobiliario »), frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »), impôts de successions, les frais notariés, les frais d’avocat, les frais d’hypothèque (mais pas les intérêts d’un crédit hypothécaire), éventuellement la commission de l’agence immobilière
• Réformes et investissements : tous les frais de réforme, réparation et de conservation du logement (extension, travaux intérieurs importants, isolation, toiture, rénovation de façade, chauffage, climatisation, etc.), et en général tous les investissements réalisés pour l’amélioration de l’habitabilité du logement ou l’accès à l’immeuble (piscine, ascenseur, etc.)
• Amortissements : si le logement a été loué, il faut soustraire les amortissements qui ont été déduits fiscalement

*IAJD : pour les biens acquis à partir de janvier 2019, l’IAJD n’est plus pris en compte dans la valeur d’acquisition. Les banques payent cet impôt à la place de l’acheteur.

Valeur de cession nette

= Valeur réelle de vente – Impôts, taxes et frais de cession

• Valeur réelle de vente : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa»). Ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais de cession : l’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »), le coût du certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética »), les frais notariés, la commission de l’agence immobilière, et éventuellement les frais d’annulation de l’hypothèque.

Dans le cas où la valeur de cession est supérieure à la valeur d’acquisition (cas commun), on parle de gain patrimonial. Ou de plus-value immobilière.

Dans le cas où la valeur de cession est inférieure à la valeur d’acquisition, on parle de perte patrimoniale. Ou de moins-value immobilière.

L’impôt national sur la plus-value immobilière

Évidemment, si vous avez une moins-value immobilière (perte patrimoniale), vous n’aurez pas d’impôt à payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez même un crédit d’impôts sur les 4 années suivantes.

Dans le cas d’une plus-value, les taux et la procédure de recouvrement sont différents selon que vous soyez résident ou non.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les non-résidents

Votre résidence fiscale est située hors d’Espagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond à 19% (depuis 2016) de la plus-value immobilière réalisée. Il est déclaré au titre de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la renta de no residentes »).

La procédure de recouvrement de cet impôt est très spéciale : elle n’est pas réalisée par le vendeur, mais par… l’acheteur !

L’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente. Et le reverser au Trésor Public le jour de la signature du contrat de vente. De cette façon l’administration fiscale s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Le vendeur non résident déduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa déclaration d’IRNR dans un délai maximum de 4 mois après la vente. Et il devra fournir tous les justificatifs nécessaires. En particulier, présenter les actes d’achat et de vente, les différentes factures de travaux effectués, les factures de commissions d’agences et tout autre document permettant de réduire le calcul de cet impôt.

Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu. Ou exigera au vendeur un paiement complémentaire en cas de moins perçu.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les résidents

Vous résidez en Espagne (vous y payez des impôts) et vous vendez votre bien immobilier.

L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente est déclaré au titre de l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas »). Les taux applicables sur la plus-value immobilière sont progressifs selon les tranches suivantes :

• Jusqu’à 6000 € de plus-value, il est taxé à 19%.
• De la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21%.
• Entre 50000 et 200.000 €, c’est 23%.
• Entre 200.000 et 300.000 €, c’est 27%.
• Et au-delà de 300.000 €, le taux est de 28%.

Un exemple : vous avez 150.000 de plus-value nette, alors vous paierez 19%x6000 + 21%x44000 + 23%x100000, soit 33.380 euros.

L’impôt sur la plus-value immobilière ne dépend pas de la durée de détention du bien

Les exonérations d’impôt totales ou partielles

Bonne nouvelle, il y a des exonérations relatives à l’impôt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitées et encadrées :

• Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale occupée pendant au moins 3 ans
• Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou à l’étranger
• Vous avez acheté entre mai et décembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
• Dation en paiement
• Vente à viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans
• Achat avant 1995
• Vous avez une moins-value patrimoniale

Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale

Si les vendeurs-propriétaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur résidence principale depuis au moins 3 ans, il n’y aucun impôt national sur la plus-value à payer.

Dans le cas où l’un des vendeurs-propriétaires a moins de 65 ans, il doit s’acquitter de l’impôt sur sa part. Par exemple, un couple de retraité veut vendre sa résidence principale acquise à part égale, monsieur a 66 ans et madame 62 ans : madame doit s’acquitter de l’impôt sur la moitié de la plus-value réalisée lors de la vente.

Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou dans l’UE

Le gain généré par la vente de logements de personnes âgées de moins de 65 ans est exonéré sous conditions :

• Le logement vendu doit être la résidence principale des vendeurs pendant 3 années consécutives. 2 années si ils étaient non-résidents avant d’y habiter.
  • Il y a des situations particulières où le fisc espagnol admet que vous pouvez vendre avant 3 ans de résidence principale (ou 2 ans si vous êtes non-résidents) :
    • Divorce.
    • Mariage.
    • Changement d’emploi dans une autre ville.
    • Maladie ou handicap nécessitant un changement d’adresse.
• Les vendeurs doivent réinvestir, dans les deux ans qui suivent la vente, le montant net de la vente (prix de vente – impôts et frais – solde du crédit hypothécaire) dans l’acquisition d’une autre résidence principale.
  • Cette exonération est totale ou partielle en fonction du montant réinvesti. Si la somme réinvestie (valeur d’achat brute = valeur du bien + impôt ITP + frais, charges et commissions diverses sur l’achat) est inférieure au montant net de la vente, l’impôt sur la plus-value immobilière restera dû sur la partie restante.
  • Le délai de deux ans peut être fixé avant ou après la vente. Ainsi :
    • Si vous vendez d’abord votre logement, vous avez deux ans pour réinvestir l’argent dans le nouveau logement.
    • Si vous achetez d’abord le bien, vous avez deux ans pour vendre l’ancien bien.
• La nouvelle résidence principale doit se trouver en Espagne, dans l’Union Européenne, en Islande ou en Norvège. Ça laisse le choix !
• Les vendeurs doivent l’habiter de manière effective et permanente dans les douze mois suivant la date d’achat. Ou d’achèvement des travaux, s’il s’agit d’une nouvelle construction.
• Les vendeurs mentionnent obligatoirement le réinvestissement du montant obtenu de la vente de la maison dans leur déclaration de revenu. S’ils ne le font pas, ils perdent l’avantage de l’exonération !

Exemples de réduction d’impôts pour un réinvestissement en résidence principale

1^er cas : Situation classique

Michel a vendu son appartement de Malaga qui est sa résidence principale depuis 5 ans.

• Le prix de la vente est de 350.000 euros
• Il a payé 4000 euros de plus-value municipale
• Il a payé 1500 euros de frais de notaire, d’enregistrement au Registre de la Propriété et de gestoria
• Il lui restait 135.500 euros de crédit hypothécaire à payer au moment de la vente

Le montant net de la vente est donc de 350.000 – 4000 – 1500 – 135.500 = 209.000 euros

Pour être totalement exonéré, Michel doit acquérir dans l’Union Européenne dans les deux ans à compter de la date de la vente une nouvelle résidence principale d’une valeur totale (valeur du bien + impôt ITP + frais, charges et commissions diverses) de 209.000 euros.

Si la valeur totale est inférieure à 209.000 euros, il sera imposé sur la plus-value réalisée au prorata de la somme manquante.

2^ème cas : Nouveau logement en construction

Isabelle a vendu sa résidence principale au centre de Madrid (depuis 8 ans) pour acheter un appartement sur plan à Malaga qui deviendra sa nouvelle résidence principale.

Isabelle peut bénéficier de l’exonération pour réinvestissement en résidence principale à condition que le prix net de la vente soit utilisé dans les deux ans dans le paiement de la construction du nouvel appartement, et que celui-ci soit achevé dans les 4 ans.

3^ème cas : Réformes dans une nouvelle résidence principale

Christian a vendu sa résidence principale de Barcelone depuis moins de 2 ans et a engagé des réformes dans son nouveau logement. Peut-il déduire le montant des travaux réalisés ?

Oui, si la réforme concerne les éléments structurels, la façade ou le toit du nouveau bien immobilier. Dans les autres cas, il faut consulter les services fiscaux.

4^ème cas : Rachat d’une résidence principale en dehors de l’Espagne

Brigitte a vendu sa villa à Majorque où elle résidait depuis 8 ans. Elle souhaite retourner vivre en France et acheter une nouvelle villa sur la Côte d’Azur.

Elle peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur sa vente si elle satisfait aux conditions énoncées précédemment.

Vous avez acheté entre mai et décembre 2012

Vous avez été chanceux ou opportunistes ! Le marché immobilier résidentiel était au plus bas en 2012. Un décret a alors accordé une exonération de 50% sur la plus-value immobilière des logements acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. Cette mesure peut être associée à la mesure précédente de réinvestissement de tout ou partie des gains réalisés lors de la vente dans une nouvelle résidence principale.

Vous faites une dation en paiement

La dation en paiement est un accord qui permet au propriétaire-débiteur de rendre son bien immobilier à la banque en échange du remboursement total de la dette contractée pour l’acquisition de ce logement. En d’autres termes, l’annulation de la dette hypothécaire en échange de la restitution du logement lorsque le débiteur ne peut plus faire face à la dette. Cela permet à de nombreuses familles de se libérer de payer un bien qu’ils ne possèdent plus.

La plus-value immobilière issue d’une opération de dation en paiement ou d’une exécution hypothécaire est exonérée. A condition que le propriétaire n’ait pas d’autres biens significatifs.

Vous faites une vente en viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans

Si le logement vendu n’est pas votre résidence principale, vous êtes toujours imposable sur la plus-value. A l’exception d’un seul cas : si vous êtes âgé de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 €.

Vous avez acheté avant 1995

La vente de logements acquis avant 1995 bénéficie d’abattement sur la plus-value immobilière. Accrochez-vous ! Au prorata de la plus-value en jour de la date d’acquisition jusqu’au 19 janvier 2006, on applique une réduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque année d’acquisition (arrondie par excès) jusqu’au 31 décembre 1994, dans la limite d’une valeur de cession de 400.000 €. A partir du 20 janvier 2006, il n’y a aucune réduction qui s’applique sur la plus-value.

Rien ne vaut un bon exemple :

Propriétaire d’une maison acquise le 1er août 1992, un contribuable décide de vendre sa maison le 15 décembre 2018. La valeur de cession est de 875.000 € et il réalise une plus-value de 677.000 €.

Nombre de jours entre le 1^er août 1992 et le 19 janvier 2006 : 4 920 jours.

Nombre total de jours entre le 1^er août 1992 et le 15 décembre 2018: 9 632 jours.

La partie du profit qui a été générée depuis le 1er août 1992 (date d’acquisition) jusqu’au 19 janvier 2006 sera réduite en fonction de la période de permanence de la maison dans le patrimoine du contribuable jusqu’au 31 décembre 1994 :

Plus-value générée jusqu’au 19 janvier 2006 (677 000 × 4 920/9 632) = 345 810 

Nombre d’années du 1^er août 1992 au 31 décembre 1994 (valeur arrondie par excès): 3 ans

Coefficient réducteur (11,11% x 3) = 33,33%.

Part proportionnelle de la plus-value donnant droit à réduction [400 000 × 345 810 / 875 000] = 158 085 €

Réduction (33,33% × 158 084,48) = 52 690 €

Plus-value minorée (677 000 – 52 690) = 624 310 €

Moins-value patrimoniale

Dans le cas d’une perte patrimoniale, c’est-à-dire une moins-value, il n’y a aucun impôt dû. Et la perte peut être compensée sur les 4 années qui suivent.

Quelques astuces légales d’optimisation

Nos conseils d’optimisation si votre plus-value est importante :

– Vous êtes résident en Espagne et membre de l’UE. Passez au statut de non résident (déménagez hors d’Espagne l’année avant de vendre). Vous ne paierez alors que 19% sur la part de la plus-value supérieure à 50.000 € au lieu de 23% pour la base entre 50.000 et 200.000 euros. 27% entre 200.000 et 300.000 euros, et 28% au-dessus de 300.000 euros. Mais vous perdrez la possibilité de réduction d’impôts pour réinvestissement dans une résidence principale.

– Vous êtes non résident en Espagne, vous avez plus de 65 ans et vous voulez réinvestir dans un autre pays européen. Passez au statut de résident en Espagne pendant 2 ans (déménagez en Espagne dans votre logement). Puis vendez : vous ne paierez aucun impôt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dû payer. Si vous ne voulez pas réinvestir, il vous faudra passer 3 ans dans ce logement en tant que résident en Espagne avant de vendre pour bénéficier de cette exonération.

Notre outil de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière

Nous avons développé un outil de calcul exclusif sur Excel vous permettant de connaître le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il vous permet notamment d’optimiser vos gains, par exemple selon le statut (résident, non-résident) le plus adapté à votre vente. Testez-le. Et vous verrez qu’un changement de résidence au 1er janvier peut vous faire gagner plusieurs dizaines de milliers d’Euros.

Pour l’utiliser, vous devez avoir un certain nombre de documents et d’informations :

• Les dates d’acquisition et de vente
• Les valeurs d’achat et de vente (telles qu’elles apparaissent ou apparaîtront sur l’acte notarié
• Les frais et impôts liés à la vente (plus-value municipale, commission agence immobilière, etc)
  • Pour la plus-value municipale, nous vous conseillons d’inscrire le résultat du calcul suivant : (0,9%) X (nombre d’années de propriété) X (valeur cadastrale de votre bien) – La valeur cadastrale est inscrite sur l’IBI, l’impôt foncier que vous payez chaque année
• Les frais liés à la vente (ITP, frais notariés, tasacion, gestoria, etc)
• Les frais de réformes et d’investissements (avec factures associées)
• Les déclarations fiscales d’amortissements pour les locations éventuelles que vous avez faites

Remplissez les case grisées (n’oubliez pas votre statut : taper « 1 » pour résident et « 2 » pour non-résident) et le calcul se fait automatiquement.

L’outil de calcul au format Excel est disponible ici en cliquant sur Impot sur la plus value immobilière. Pour le rendre utilisable vous devez demander un mot de passe en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou en remplissant le formulaire de bas de page.

Ne pas confondre avec l’impôt sur la plus-value municipal

Il existe aussi un autre impôt sur la plus-value à payer au moment de la vente. Il s’agit d’un impôt municipal appelé communément « plusvalía municipal ». Et techniquement « Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana » (IIVTNU).

Il s’agit d’une taxe qui varie selon chaque commune et qui n’a rien à voir avec la plus-value réalisée lors de la vente. Elle dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.

Depuis l’entrée en vigueur du décret-loi du 10 novembre 2021, il existe deux formules de calcul de la plus-value municipale : la réelle et l’objective. Et chaque contribuable peut choisir la formule la moins coûteuse.

La formule objective

La base imposable est la multiplication de la valeur cadastrale du sol par un coefficient municipal (par exemple 17% pour 4 ans).

Chaque commune établit ses propres coefficients à appliquer, dans les limites fixées par la loi, sur la valeur cadastrale du terrain pour obtenir la base d’imposition.

La formule réelle

On calcule d’abord la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. On lui applique le pourcentage de la valeur du terrain dans la valeur cadastrale. Et on obtient la base imposable.

Le calcul de l’impôt municipal

Pour le calcul de l’impôt, aussi bien dans la formule objective que dans la formule réelle, on multiplie la base imposable par le taux d’imposition communal (au maximum 30%). Il peut y avoir une différence importante, allant de 1 à 5, entre les résultats des deux calculs.

Important :

• Demandez aux services municipaux le calcul par les deux méthodes. En effet, entre l’une et l’autre méthode, il peut y avoir un multiplicateur de 5 !
• Vous avez un mois pour payer cet impôt municipal à compter de la date de signature du contrat de vente
• À partir du 10 novembre 2021, si vous n’avez pas eu de gain patrimonial (valeur de vente inférieure à la valeur d’achat), vous ne devrez pas payer l’impôt municipal sur la plus-value.

Exemple de calcul

Une villa est acquise en 2018 pour 260.000 euros et vendu en 2022 pour 310.000 euros

A la date de la vente, la valeur cadastrale du bien est de 100.000 euros. Dont 60% pour le sol et 40% pour la construction.

Coefficient municipal pour 4 ans = 17%. Taux municipal à appliquer à la base imposable = 20%

• Calcul de l’impôt sur la plus-value municipale par la méthode objective
  • Base imposable = valeur cadastrale du sol x coefficient municipal = 60.000 (60% de 100.000) x 17% = 10.200 euros
  • Impôt municipal sur la plus-value = taux municipal x base imposable = 20% x 10.200 = 2.040 euros
• Calcul de l’impôt sur la plus-value municipale par la méthode réelle
  • Base imposable = % de la valeur cadastrale du sol x plus-value = 60% x 50.000 (310.000 – 260.000) = 30.000 euros
  • Impôt municipal sur la plus-value = taux municipal x base imposable = 20% x 30.000 = 6.000 euros

Dans notre exemple il faudra évidemment que le vendeur choisisse la méthode objective, dont le montant de l’impôt est presque 3 fois moins élevé.

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Comment réduire ou annuler son impôt lors de la vente d’un logement en Espagne ?

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