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Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne

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En Espagne, le notaire ne joue pas le rรดle dโ€™intermรฉdiaire financier lors dโ€™une transaction immobiliรจre comme en France, en Belgique ou en Suisse.

Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.

Achat immobilier en Espagneย : les 7 mรฉthodes de paiement

En France, en Belgique ou en Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous versez le montant de la valeur du bien au notaire. Et le notaire effectue un virement au vendeur ร  lโ€™issue de la procรฉdure dโ€™achat.

En Espagne, le paiement dโ€™un bien immobilier en Espagne se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de lโ€™acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 maniรจres diffรฉrentes. Un chรจque de banque certifiรฉ, un virement OMF, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque ร  lโ€™รฉtranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de lโ€™agence immobiliรจre ou un paiement en cryptomonnaieย !

En tant que conseiller immobilier en Espagne, nous pouvons รฉtudier la solution la plus รฉconomique qui correspond le mieux ร  vos besoins. Nโ€™hรฉsitez pas ร  nous consultez en nous envoyant un mail ร  espagnimmo@yahoo.com

Les paiements avant notaire

Normalement, un achat immobilier en Espagne se dรฉroule en trois temps, une rรฉservation, un compromis de vente et lโ€™acte de vente notariรฉ. A chacune de ses รฉtapes correspond un paiement.

Lors de la rรฉservation, la signature du ยซ contrato de reserva ยป s’accompagne du versement dโ€™une petite somme de 1000 ร  6000 euros. Cette opรฉration permet de retirer le bien du marchรฉ. Cette somme peut รชtre payรฉe en espรจces ou depuis un compte personnel de lโ€™acheteur ร  lโ€™รฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de lโ€™acheteur en Espagne. Elle est payรฉe soit au vendeur, soit ร  lโ€™agence immobiliรจre.

Pour le compromis de vente, les deux parties signent un ยซย contrato de arrasย ยป. Lโ€™acheteur doit verser au vendeur 10% du montant de la vente moins la somme versรฉe ร  la rรฉservation. Cette somme peut aussi รชtre payรฉe en espรจces (si elle est infรฉrieure ร  10.000 euros) ou depuis un compte personnel de lโ€™acheteur ร  lโ€™รฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de lโ€™acheteur en Espagne.

Pour le contrat de vente final chez le notaire, le ยซย contrato de compraventaย ยป, le paiement (le solde de 90% du montant de la vente) se fait au vendeur selon lโ€™une des mรฉthodes qui suit.

Le chรจque de banque certifiรฉ

Avec le transfert OMF, le chรจque de banque certifiรฉ est la formule, la plus utilisรฉe en Espagne.

Tout dโ€™abord, lโ€™acheteur ouvre un compte dans une banque espagnole. En plus de lโ€™opรฉration du chรจque certifiรฉ, ce compte lui servira aussi ร  payer ses impรดts locaux, et ses factures dโ€™eau, รฉlectricitรฉ, gaz et รฉventuellement les frais de copropriรฉtรฉ.

Puis il envoie les fonds nรฉcessaires sur son nouveau compte espagnol depuis sa banque personnelle en France, en Belgique, en Suisse pour couvrir le montant de la vente et รฉventuellement les impรดts (Impรดt sur la Transmission de Propriรฉtรฉ) et les charges sur cette vente (frais de notaire, de registre de la propriรฉtรฉ et de gestoria).

Il demande alors ร  sa banque de prรฉparer un chรจque de banque certifiรฉ au nom du vendeur ร  la date de signature chez le notaire. Juste aprรจs la signature de lโ€™acte de vente par les deux parties, lโ€™acheteur donne le chรจque de banque au vendeur, et le vendeur remet les clefs ร  lโ€™acheteur.

Attention, la plupart des banques espagnoles facturent ร  lโ€™acheteur, ร  titre de commission pour son รฉmission, jusquโ€™ร  1% du montant du chรจque de banque certifiรฉ. Avant de choisir sa banque espagnole, lโ€™acheteur doit nรฉgocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous ร  espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour la rรฉalisation du chรจque certifiรฉ soit le plus bas possible.

Prรฉcision importante, un chรจque classique dโ€™un compte personnel espagnol ne sera pas acceptรฉ.

Le virement OMF

Le dรฉbut de la procรฉdure est la mรชme que pour le chรจque de banqueย : ouverture dโ€™un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis lโ€™รฉtranger.

Les virements OMF (ยซ ร“rdenes de Movimientos de Fondos ยป – Ordres de Mouvement de Fonds) sont des virements urgents et quasi-immรฉdiats. Le virement arrive sur le compte du vendeur le jour mรชme de la rรฉalisation de l’opรฉration. Ils sont effectuรฉs par l’intermรฉdiaire de la Banque d’Espagne, c’est pourquoi ils sont connus sous le nom de virements par la Banque d’Espagne. Les banques qui permettent ร  leurs clients d’effectuer des virements OMF ou des virements urgents doivent avoir un compte de trรฉsorerie auprรจs de la Banque d’Espagne.

La veille ou le matin mรชme de la signature chez le notaire, la banque espagnole de lโ€™acheteur lui transmet un justificatif de transfert du montant de la vente. Sur ce document apparaissent les comptes de lโ€™acheteur et du vendeur, la mention virement OMF, et le montant de la valeur dโ€™acquisition.

Le document du virement OMF est prรฉsentรฉ au notaire lors de la signature du contrat de vente.

Attention, la banque espagnole demande ร  ce que le virement OMF soit confirmรฉ par lโ€™acheteur juste aprรจs la signature. Cโ€™est ร  ce moment-lร  que lโ€™ordre de paiement est rรฉellement donnรฉ. Le virement sโ€™effectue ensuite sur le compte du vendeur dans les 30 minutes aprรจs la confirmation.

Comme pour le chรจque de banque certifiรฉ, la plupart des banques espagnoles facturent ร  lโ€™acheteur, ร  titre de commission pour son รฉmission, jusquโ€™ร  1% du montant du virement OMF. Avant de choisir sa banque, lโ€™acheteur doit nรฉgocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous ร  espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour le virement OMF soit le plus bas possible.

Virement classique depuis un compte espagnol

Le dรฉbut de la procรฉdure est la mรชme que pour le chรจque de banque et le virement OMFย : ouverture dโ€™un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis lโ€™รฉtranger.

Lโ€™acheteur demande ensuite ร  sa banque de faire un virement sur le compte du vendeur.

Le problรจme est le ยซย momentย ยป oรน il faut faire ce virement. Le vendeur voudra avoir le virement sur son compte avant la signature. Lโ€™acheteur ne voudra pas faire le virement avant de signer. Il faut donc quโ€™ils se mettent dโ€™accord avant de passer par cette procรฉdure.

Si lโ€™acheteur a confiance dans le vendeur, il peut faire le virement la veille de la date de signature chez le notaire pour que le compte du vendeur soit dรฉjร  crรฉditรฉ au moment de la signature. Si le vendeur a confiance en lโ€™acheteur, il peut se satisfaire dโ€™on ordre de virement du jour mรชme de la signature, mรชme si lโ€™argent nโ€™est pas encore sur son compte au moment de la signature.

Virement classique depuis un compte รฉtranger (hors dโ€™Espagne)

Il est parfaitement possible pour lโ€™acheteur de payer depuis lโ€™un de ses comptes en France, en Belgique ou en Suisse. Mais, dโ€™expรฉrience, le notaire comme le vendeur imposeront que les fonds soient dรฉjร  sur le compte du vendeur au moment de la signature.

Attention, la banque de lโ€™acheteur peut aussi facturer une commission non nรฉgligeable pour cette opรฉration. Il faut donc que lโ€™acheteur sโ€™assure auprรจs de sa banque que cela lui coรปtera le moins cher possible.

Par contre, un vendeur n’accepte pas un chรจque รฉtranger pour plusieurs raisons. Dโ€™une part, il aura ร  payer une commission trรจs รฉlevรฉe pour le vendeur pour pouvoir lโ€™encaisser. Dโ€™autre part, les vendeurs espagnols ne connaissent pas les banques รฉtrangรจres. Et sans oublier que les chรจques entre particuliers nโ€™existent pratiquement pas en Espagne.

Un virement depuis un compte de dรฉpรดt du notaire

Lร  vous ne comprenez plus rienย ! On vous a dit en introduction que lโ€™acheteur ne pouvait pas virer le montant de la valeur dโ€™acquisition chez le notaire. Exceptionnellement la plupart des notaires peuvent maintenant le faire. Mais il y a des contraintes pratiques et financiรจres.

Tout dโ€™abord lโ€™acheteur doit se rendre physiquement chez le notaire espagnol avant la vente pour signer un acte de dรฉpรดt des fonds sur le compte bancaire du notaire (ยซย acta de deposito ante el notarioย ยป). Et cette opรฉration est facturรฉe par le notaire de 200 ร  1000 euros.

Les fonds doivent รชtre disponibles sur le compte de dรฉpรดt du notaire avant la signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Un virement depuis un compte de dรฉpรดt de lโ€™agence immobiliรจre

Si lโ€™acheteur a confiance dans lโ€™agence immobiliรจre, il peut aussi transfรฉrer le montant de la vente sur un compte de dรฉpรดt de lโ€™agence immobiliรจre si elle lโ€™accepte. Avantage sur le compte de dรฉpรดt du notaire, il nโ€™y a ni procรฉdure administrative, ni frais.

Les fonds doivent รชtre disponibles sur le compte de dรฉpรดt de lโ€™agence immobiliรจre avant la signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, lโ€™agence immobiliรจre effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Paiement en Bitcoins (cryptomonnaie)

Bien que cela soit encore rare en Espagne, des transactions immobiliรจres ont dรฉjร  รฉtรฉ rรฉalisรฉes en bitcoins (BTC). La premiรจre vente en BTC en Espagne a eu lieu en janvier 2018 et concernait un appartement de Tarragone qui sโ€™est vendu 40 Bitcoins. A lโ€™รฉpoque, 1 BTC valait environ 14000 euros. Aujourdโ€™hui 1 BTC vaut 36000 euros environ.

Bon ร  savoirย 

  • Nous vous avons prรฉsentรฉ ci-dessus les mรฉthodes dโ€™achat comptant dโ€™un bien immobilier en Espagne. Il existe aussi, comme dans les autres pays, une possibilitรฉ dโ€™acquisition en location-vente.
  • Dans le cas de lโ€™achat dโ€™un bien immobilier qui a une hypothรจque en cours, il faudra que lโ€™acheteur fasse deux chรจques de banque ou deux virements, lโ€™un sur le compte du vendeur oรน se trouve lโ€™hypothรจque remis normalement le jour de la signature ร  la banque qui a accordรฉ le crรฉdit, le solde sur un compte personnel du vendeur (cela peut รชtre le mรชme). Lโ€™acheteur devra aussi savoir si une provision de fonds doit รชtre conservรฉe pour garantir la radiation de l’inscription de lโ€™hypothรจque.
  • Si lโ€™acheteur a fait un prรชt hypothรฉcaire en Espagne, la banque espagnole gรจrera lโ€™ensemble du dossier. Et notamment les moyens de paiements. La banque est prรฉsente le jour de la signature chez le notaire.
  • Les impรดts et charges liรฉs ร  la vente (dรฉterminรฉ normalement par un appel de fond du notaire) peuvent รชtre payรฉs par virement depuis le compte personnel de lโ€™acheteur en France, en Belgique ou en Suisse. Ou depuis son compte en Espagne.
  • Lโ€™acheteur peut payer au maximum 10.000 euros en espรจces.
  • Lโ€™acheteur doit fournir au notaire les preuves de paiements de la rรฉservation et du compromis de vente. Avec notamment, sur un document bancaire le compte dรฉbitรฉ et son titulaire, le compte crรฉditรฉ et son titulaire et les montants concernรฉs.
  • Lโ€™acheteur doit faire attention aux montants des commissions de virement depuis un compte รฉtranger sur un compte espagnol. La banque รฉmettrice peut facturer des commissions importantes si le montant du virement est รฉlevรฉ. Nous lui conseillons soit de nรฉgocier ces montants avec sa banque, soit de faire plusieurs virements.
  • Nous recommandons ร  lโ€™acheteur de virer ร  son compte espagnol une somme supรฉrieure ร  la somme ร  payer au vendeur et aux impรดts et charges ร  payer. Cela pour pouvoir rรฉgler les premiรจres factures dโ€™eau, gaz, รฉlectricitรฉ, les impรดts fonciers, etc.
  • Sโ€™il y a plusieurs vendeurs (frรจres et sล“urs par exemple), il faudra faire un chรจque de banque ou un virement (en particulier OMF) pour chacun.
  • Si le vendeur est non rรฉsident, lโ€™acheteur retiendra 3% du prix de vente final pour le paiement des impรดts dus par le vendeur en Espagne. Le notaire intรจgrera cette somme dans lโ€™appel de fonds avec les impรดts et charges.
  • Dans le cas oรน le vendeur a des dettes liรฉes au bien immobilier, comme par exemple des impayรฉs dโ€™eau, gaz, รฉlectricitรฉ, ou dโ€™impรดts fonciers, il est prรฉfรฉrable que lโ€™acheteur retienne le montant de ces dettes des sommes ร  verser au vendeur.

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