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En Espagne, le notaire ne joue pas le rรดle dโintermรฉdiaire financier lors dโune transaction immobiliรจre comme en France, en Belgique ou en Suisse.
Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.
Achat immobilier en Espagneย : les 7 mรฉthodes de paiement
En France, en Belgique ou en Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous versez le montant de la valeur du bien au notaire. Et le notaire effectue un virement au vendeur ร lโissue de la procรฉdure dโachat.
En Espagne, le paiement dโun bien immobilier en Espagne se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de lโacte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 maniรจres diffรฉrentes. Un chรจque de banque certifiรฉ, un virement OMF, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque ร lโรฉtranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de lโagence immobiliรจre ou un paiement en cryptomonnaieย !
En tant que conseiller immobilier en Espagne, nous pouvons รฉtudier la solution la plus รฉconomique qui correspond le mieux ร vos besoins. Nโhรฉsitez pas ร nous consultez en nous envoyant un mail ร espagnimmo@yahoo.com
Les paiements avant notaire
Normalement, un achat immobilier en Espagne se dรฉroule en trois temps, une rรฉservation, un compromis de vente et lโacte de vente notariรฉ. A chacune de ses รฉtapes correspond un paiement.
Lors de la rรฉservation, la signature du ยซ contrato de reserva ยป s’accompagne du versement dโune petite somme de 1000 ร 6000 euros. Cette opรฉration permet de retirer le bien du marchรฉ. Cette somme peut รชtre payรฉe en espรจces ou depuis un compte personnel de lโacheteur ร lโรฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de lโacheteur en Espagne. Elle est payรฉe soit au vendeur, soit ร lโagence immobiliรจre.
Pour le compromis de vente, les deux parties signent un ยซย contrato de arrasย ยป. Lโacheteur doit verser au vendeur 10% du montant de la vente moins la somme versรฉe ร la rรฉservation. Cette somme peut aussi รชtre payรฉe en espรจces (si elle est infรฉrieure ร 10.000 euros) ou depuis un compte personnel de lโacheteur ร lโรฉtranger (virement depuis un compte franรงais, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de lโacheteur en Espagne.
Pour le contrat de vente final chez le notaire, le ยซย contrato de compraventaย ยป, le paiement (le solde de 90% du montant de la vente) se fait au vendeur selon lโune des mรฉthodes qui suit.
Le chรจque de banque certifiรฉ
Avec le transfert OMF, le chรจque de banque certifiรฉ est la formule, la plus utilisรฉe en Espagne.
Tout dโabord, lโacheteur ouvre un compte dans une banque espagnole. En plus de lโopรฉration du chรจque certifiรฉ, ce compte lui servira aussi ร payer ses impรดts locaux, et ses factures dโeau, รฉlectricitรฉ, gaz et รฉventuellement les frais de copropriรฉtรฉ.
Puis il envoie les fonds nรฉcessaires sur son nouveau compte espagnol depuis sa banque personnelle en France, en Belgique, en Suisse pour couvrir le montant de la vente et รฉventuellement les impรดts (Impรดt sur la Transmission de Propriรฉtรฉ) et les charges sur cette vente (frais de notaire, de registre de la propriรฉtรฉ et de gestoria).
Il demande alors ร sa banque de prรฉparer un chรจque de banque certifiรฉ au nom du vendeur ร la date de signature chez le notaire. Juste aprรจs la signature de lโacte de vente par les deux parties, lโacheteur donne le chรจque de banque au vendeur, et le vendeur remet les clefs ร lโacheteur.
Attention, la plupart des banques espagnoles facturent ร lโacheteur, ร titre de commission pour son รฉmission, jusquโร 1% du montant du chรจque de banque certifiรฉ. Avant de choisir sa banque espagnole, lโacheteur doit nรฉgocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).
Contactez-nous ร espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour la rรฉalisation du chรจque certifiรฉ soit le plus bas possible.
Prรฉcision importante, un chรจque classique dโun compte personnel espagnol ne sera pas acceptรฉ.
Le virement OMF
Le dรฉbut de la procรฉdure est la mรชme que pour le chรจque de banqueย : ouverture dโun compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis lโรฉtranger.
Les virements OMF (ยซ รrdenes de Movimientos de Fondos ยป – Ordres de Mouvement de Fonds) sont des virements urgents et quasi-immรฉdiats. Le virement arrive sur le compte du vendeur le jour mรชme de la rรฉalisation de l’opรฉration. Ils sont effectuรฉs par l’intermรฉdiaire de la Banque d’Espagne, c’est pourquoi ils sont connus sous le nom de virements par la Banque d’Espagne. Les banques qui permettent ร leurs clients d’effectuer des virements OMF ou des virements urgents doivent avoir un compte de trรฉsorerie auprรจs de la Banque d’Espagne.
La veille ou le matin mรชme de la signature chez le notaire, la banque espagnole de lโacheteur lui transmet un justificatif de transfert du montant de la vente. Sur ce document apparaissent les comptes de lโacheteur et du vendeur, la mention virement OMF, et le montant de la valeur dโacquisition.
Le document du virement OMF est prรฉsentรฉ au notaire lors de la signature du contrat de vente.
Attention, la banque espagnole demande ร ce que le virement OMF soit confirmรฉ par lโacheteur juste aprรจs la signature. Cโest ร ce moment-lร que lโordre de paiement est rรฉellement donnรฉ. Le virement sโeffectue ensuite sur le compte du vendeur dans les 30 minutes aprรจs la confirmation.
Comme pour le chรจque de banque certifiรฉ, la plupart des banques espagnoles facturent ร lโacheteur, ร titre de commission pour son รฉmission, jusquโร 1% du montant du virement OMF. Avant de choisir sa banque, lโacheteur doit nรฉgocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).
Contactez-nous ร espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour le virement OMF soit le plus bas possible.
Virement classique depuis un compte espagnol
Le dรฉbut de la procรฉdure est la mรชme que pour le chรจque de banque et le virement OMFย : ouverture dโun compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis lโรฉtranger.
Lโacheteur demande ensuite ร sa banque de faire un virement sur le compte du vendeur.
Le problรจme est le ยซย momentย ยป oรน il faut faire ce virement. Le vendeur voudra avoir le virement sur son compte avant la signature. Lโacheteur ne voudra pas faire le virement avant de signer. Il faut donc quโils se mettent dโaccord avant de passer par cette procรฉdure.
Si lโacheteur a confiance dans le vendeur, il peut faire le virement la veille de la date de signature chez le notaire pour que le compte du vendeur soit dรฉjร crรฉditรฉ au moment de la signature. Si le vendeur a confiance en lโacheteur, il peut se satisfaire dโon ordre de virement du jour mรชme de la signature, mรชme si lโargent nโest pas encore sur son compte au moment de la signature.
Virement classique depuis un compte รฉtranger (hors dโEspagne)
Il est parfaitement possible pour lโacheteur de payer depuis lโun de ses comptes en France, en Belgique ou en Suisse. Mais, dโexpรฉrience, le notaire comme le vendeur imposeront que les fonds soient dรฉjร sur le compte du vendeur au moment de la signature.
Attention, la banque de lโacheteur peut aussi facturer une commission non nรฉgligeable pour cette opรฉration. Il faut donc que lโacheteur sโassure auprรจs de sa banque que cela lui coรปtera le moins cher possible.
Par contre, un vendeur n’accepte pas un chรจque รฉtranger pour plusieurs raisons. Dโune part, il aura ร payer une commission trรจs รฉlevรฉe pour le vendeur pour pouvoir lโencaisser. Dโautre part, les vendeurs espagnols ne connaissent pas les banques รฉtrangรจres. Et sans oublier que les chรจques entre particuliers nโexistent pratiquement pas en Espagne.
Un virement depuis un compte de dรฉpรดt du notaire
Lร vous ne comprenez plus rienย ! On vous a dit en introduction que lโacheteur ne pouvait pas virer le montant de la valeur dโacquisition chez le notaire. Exceptionnellement la plupart des notaires peuvent maintenant le faire. Mais il y a des contraintes pratiques et financiรจres.
Tout dโabord lโacheteur doit se rendre physiquement chez le notaire espagnol avant la vente pour signer un acte de dรฉpรดt des fonds sur le compte bancaire du notaire (ยซย acta de deposito ante el notarioย ยป). Et cette opรฉration est facturรฉe par le notaire de 200 ร 1000 euros.
Les fonds doivent รชtre disponibles sur le compte de dรฉpรดt du notaire avant la signature.
Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.
Un virement depuis un compte de dรฉpรดt de lโagence immobiliรจre
Si lโacheteur a confiance dans lโagence immobiliรจre, il peut aussi transfรฉrer le montant de la vente sur un compte de dรฉpรดt de lโagence immobiliรจre si elle lโaccepte. Avantage sur le compte de dรฉpรดt du notaire, il nโy a ni procรฉdure administrative, ni frais.
Les fonds doivent รชtre disponibles sur le compte de dรฉpรดt de lโagence immobiliรจre avant la signature.
Le jour de la signature du contrat de vente, lโagence immobiliรจre effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.
Paiement en Bitcoins (cryptomonnaie)
Bien que cela soit encore rare en Espagne, des transactions immobiliรจres ont dรฉjร รฉtรฉ rรฉalisรฉes en bitcoins (BTC). La premiรจre vente en BTC en Espagne a eu lieu en janvier 2018 et concernait un appartement de Tarragone qui sโest vendu 40 Bitcoins. A lโรฉpoque, 1 BTC valait environ 14000 euros. Aujourdโhui 1 BTC vaut 36000 euros environ.
Bon ร savoirย
- Nous vous avons prรฉsentรฉ ci-dessus les mรฉthodes dโachat comptant dโun bien immobilier en Espagne. Il existe aussi, comme dans les autres pays, une possibilitรฉ dโacquisition en location-vente.
- Dans le cas de lโachat dโun bien immobilier qui a une hypothรจque en cours, il faudra que lโacheteur fasse deux chรจques de banque ou deux virements, lโun sur le compte du vendeur oรน se trouve lโhypothรจque remis normalement le jour de la signature ร la banque qui a accordรฉ le crรฉdit, le solde sur un compte personnel du vendeur (cela peut รชtre le mรชme). Lโacheteur devra aussi savoir si une provision de fonds doit รชtre conservรฉe pour garantir la radiation de l’inscription de lโhypothรจque.
- Si lโacheteur a fait un prรชt hypothรฉcaire en Espagne, la banque espagnole gรจrera lโensemble du dossier. Et notamment les moyens de paiements. La banque est prรฉsente le jour de la signature chez le notaire.
- Les impรดts et charges liรฉs ร la vente (dรฉterminรฉ normalement par un appel de fond du notaire) peuvent รชtre payรฉs par virement depuis le compte personnel de lโacheteur en France, en Belgique ou en Suisse. Ou depuis son compte en Espagne.
- Lโacheteur peut payer au maximum 10.000 euros en espรจces.
- Lโacheteur doit fournir au notaire les preuves de paiements de la rรฉservation et du compromis de vente. Avec notamment, sur un document bancaire le compte dรฉbitรฉ et son titulaire, le compte crรฉditรฉ et son titulaire et les montants concernรฉs.
- Lโacheteur doit faire attention aux montants des commissions de virement depuis un compte รฉtranger sur un compte espagnol. La banque รฉmettrice peut facturer des commissions importantes si le montant du virement est รฉlevรฉ. Nous lui conseillons soit de nรฉgocier ces montants avec sa banque, soit de faire plusieurs virements.
- Nous recommandons ร lโacheteur de virer ร son compte espagnol une somme supรฉrieure ร la somme ร payer au vendeur et aux impรดts et charges ร payer. Cela pour pouvoir rรฉgler les premiรจres factures dโeau, gaz, รฉlectricitรฉ, les impรดts fonciers, etc.
- Sโil y a plusieurs vendeurs (frรจres et sลurs par exemple), il faudra faire un chรจque de banque ou un virement (en particulier OMF) pour chacun.
- Si le vendeur est non rรฉsident, lโacheteur retiendra 3% du prix de vente final pour le paiement des impรดts dus par le vendeur en Espagne. Le notaire intรจgrera cette somme dans lโappel de fonds avec les impรดts et charges.
- Dans le cas oรน le vendeur a des dettes liรฉes au bien immobilier, comme par exemple des impayรฉs dโeau, gaz, รฉlectricitรฉ, ou dโimpรดts fonciers, il est prรฉfรฉrable que lโacheteur retienne le montant de ces dettes des sommes ร verser au vendeur.
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Dรฉcouvrez les 7 moyens et mรฉthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne
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