En Espagne, le notaire ne joue pas le rôle d’intermédiaire financier lors d’une transaction immobilière comme en France, en Belgique ou en Suisse.

Découvrez les 7 moyens et méthodes de paiement pour un achat immobilier en Espagne.

Achat immobilier en Espagne : les 7 méthodes de paiement

En France, en Belgique ou en Suisse, si vous achetez un bien immobilier, vous versez le montant de la valeur du bien au notaire. Et le notaire effectue un virement au vendeur à l’issue de la procédure d’achat.

En Espagne, le paiement d’un bien immobilier en Espagne se fait directement au vendeur. Le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous pouvez formaliser le paiement de votre achat immobilier en Espagne de 7 manières différentes. Un chèque de banque certifié, un virement OMF, un virement de votre banque espagnole, un virement depuis votre banque à l’étranger, un virement depuis un compte du notaire, un virement depuis un compte de l’agence immobilière ou un paiement en cryptomonnaie !

En tant que conseiller immobilier en Espagne, nous pouvons étudier la solution la plus économique qui correspond le mieux à vos besoins. N’hésitez pas à nous consultez en nous envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com

Les paiements avant notaire

Normalement, un achat immobilier en Espagne se déroule en trois temps, une réservation, un compromis de vente et l’acte de vente notarié. A chacune de ses étapes correspond un paiement.

Lors de la réservation, la signature du « contrato de reserva » s’accompagne du versement d’une petite somme de 1000 à 6000 euros. Cette opération permet de retirer le bien du marché. Cette somme peut être payée en espèces ou depuis un compte personnel de l’acheteur à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de l’acheteur en Espagne. Elle est payée soit au vendeur, soit à l’agence immobilière.

Pour le compromis de vente, les deux parties signent un « contrato de arras ». L’acheteur doit verser au vendeur 10% du montant de la vente moins la somme versée à la réservation. Cette somme peut aussi être payée en espèces (si elle est inférieure à 10.000 euros) ou depuis un compte personnel de l’acheteur à l’étranger (virement depuis un compte français, belge ou suisse par exemple), ou depuis un compte personnel de l’acheteur en Espagne.

Pour le contrat de vente final chez le notaire, le « contrato de compraventa », le paiement (le solde de 90% du montant de la vente) se fait au vendeur selon l’une des méthodes qui suit.

Le chèque de banque certifié

Avec le transfert OMF, le chèque de banque certifié est la formule, la plus utilisée en Espagne.

Tout d’abord, l’acheteur ouvre un compte dans une banque espagnole. En plus de l’opération du chèque certifié, ce compte lui servira aussi à payer ses impôts locaux, et ses factures d’eau, électricité, gaz et éventuellement les frais de copropriété.

Puis il envoie les fonds nécessaires sur son nouveau compte espagnol depuis sa banque personnelle en France, en Belgique, en Suisse pour couvrir le montant de la vente et éventuellement les impôts (Impôt sur la Transmission de Propriété) et les charges sur cette vente (frais de notaire, de registre de la propriété et de gestoria).

Il demande alors à sa banque de préparer un chèque de banque certifié au nom du vendeur à la date de signature chez le notaire. Juste après la signature de l’acte de vente par les deux parties, l’acheteur donne le chèque de banque au vendeur, et le vendeur remet les clefs à l’acheteur.

Attention, la plupart des banques espagnoles facturent à l’acheteur, à titre de commission pour son émission, jusqu’à 1% du montant du chèque de banque certifié. Avant de choisir sa banque espagnole, l’acheteur doit négocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous à espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour la réalisation du chèque certifié soit le plus bas possible.

Précision importante, un chèque classique d’un compte personnel espagnol ne sera pas accepté.

Le virement OMF

Le début de la procédure est la même que pour le chèque de banque : ouverture d’un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis l’étranger.

Les virements OMF (« Órdenes de Movimientos de Fondos » – Ordres de Mouvement de Fonds) sont des virements urgents et quasi-immédiats. Le virement arrive sur le compte du vendeur le jour même de la réalisation de l’opération. Ils sont effectués par l’intermédiaire de la Banque d’Espagne, c’est pourquoi ils sont connus sous le nom de virements par la Banque d’Espagne. Les banques qui permettent à leurs clients d’effectuer des virements OMF ou des virements urgents doivent avoir un compte de trésorerie auprès de la Banque d’Espagne.

La veille ou le matin même de la signature chez le notaire, la banque espagnole de l’acheteur lui transmet un justificatif de transfert du montant de la vente. Sur ce document apparaissent les comptes de l’acheteur et du vendeur, la mention virement OMF, et le montant de la valeur d’acquisition.

Le document du virement OMF est présenté au notaire lors de la signature du contrat de vente.

Attention, la banque espagnole demande à ce que le virement OMF soit confirmé par l’acheteur juste après la signature. C’est à ce moment-là que l’ordre de paiement est réellement donné. Le virement s’effectue ensuite sur le compte du vendeur dans les 30 minutes après la confirmation.

Comme pour le chèque de banque certifié, la plupart des banques espagnoles facturent à l’acheteur, à titre de commission pour son émission, jusqu’à 1% du montant du virement OMF. Avant de choisir sa banque, l’acheteur doit négocier avec elle que cette commission soit la plus faible possible (et que les autres frais de gestion le soient aussi).

Contactez-nous à espagnimmo@yahoo.com si vous voulez que le montant de la prestation bancaire pour le virement OMF soit le plus bas possible.

Virement classique depuis un compte espagnol

Le début de la procédure est la même que pour le chèque de banque et le virement OMF : ouverture d’un compte en Espagne et virement des fonds sur ce compte depuis l’étranger.

L’acheteur demande ensuite à sa banque de faire un virement sur le compte du vendeur.

Le problème est le « moment » où il faut faire ce virement. Le vendeur voudra avoir le virement sur son compte avant la signature. L’acheteur ne voudra pas faire le virement avant de signer. Il faut donc qu’ils se mettent d’accord avant de passer par cette procédure.

Si l’acheteur a confiance dans le vendeur, il peut faire le virement la veille de la date de signature chez le notaire pour que le compte du vendeur soit déjà crédité au moment de la signature. Si le vendeur a confiance en l’acheteur, il peut se satisfaire d’on ordre de virement du jour même de la signature, même si l’argent n’est pas encore sur son compte au moment de la signature.

Virement classique depuis un compte étranger (hors d’Espagne)

Il est parfaitement possible pour l’acheteur de payer depuis l’un de ses comptes en France, en Belgique ou en Suisse. Mais, d’expérience, le notaire comme le vendeur imposeront que les fonds soient déjà sur le compte du vendeur au moment de la signature.

Attention, la banque de l’acheteur peut aussi facturer une commission non négligeable pour cette opération. Il faut donc que l’acheteur s’assure auprès de sa banque que cela lui coûtera le moins cher possible.

Par contre, un vendeur n’accepte pas un chèque étranger pour plusieurs raisons. D’une part, il aura à payer une commission très élevée pour le vendeur pour pouvoir l’encaisser. D’autre part, les vendeurs espagnols ne connaissent pas les banques étrangères. Et sans oublier que les chèques entre particuliers n’existent pratiquement pas en Espagne.

Un virement depuis un compte de dépôt du notaire

Là vous ne comprenez plus rien ! On vous a dit en introduction que l’acheteur ne pouvait pas virer le montant de la valeur d’acquisition chez le notaire. Exceptionnellement la plupart des notaires peuvent maintenant le faire. Mais il y a des contraintes pratiques et financières.

Tout d’abord l’acheteur doit se rendre physiquement chez le notaire espagnol avant la vente pour signer un acte de dépôt des fonds sur le compte bancaire du notaire (« acta de deposito ante el notario »). Et cette opération est facturée par le notaire de 200 à 1000 euros.

Les fonds doivent être disponibles sur le compte de dépôt du notaire avant la signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Un virement depuis un compte de dépôt de l’agence immobilière

Si l’acheteur a confiance dans l’agence immobilière, il peut aussi transférer le montant de la vente sur un compte de dépôt de l’agence immobilière si elle l’accepte. Avantage sur le compte de dépôt du notaire, il n’y a ni procédure administrative, ni frais.

Les fonds doivent être disponibles sur le compte de dépôt de l’agence immobilière avant la signature.

Le jour de la signature du contrat de vente, l’agence immobilière effectue alors le virement du montant de la vente sur le compte du vendeur.

Paiement en Bitcoins (cryptomonnaie)

Bien que cela soit encore rare en Espagne, des transactions immobilières ont déjà été réalisées en bitcoins (BTC). La première vente en BTC en Espagne a eu lieu en janvier 2018 et concernait un appartement de Tarragone qui s’est vendu 40 Bitcoins. A l’époque, 1 BTC valait environ 14000 euros. Aujourd’hui 1 BTC vaut 36000 euros environ.

Bon à savoir 

• Nous vous avons présenté ci-dessus les méthodes d’achat comptant d’un bien immobilier en Espagne. Il existe aussi, comme dans les autres pays, une possibilité d’acquisition en location-vente.
• Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier qui a une hypothèque en cours, il faudra que l’acheteur fasse deux chèques de banque ou deux virements, l’un sur le compte du vendeur où se trouve l’hypothèque remis normalement le jour de la signature à la banque qui a accordé le crédit, le solde sur un compte personnel du vendeur (cela peut être le même). L’acheteur devra aussi savoir si une provision de fonds doit être conservée pour garantir la radiation de l’inscription de l’hypothèque.
• Si l’acheteur a fait un prêt hypothécaire en Espagne, la banque espagnole gèrera l’ensemble du dossier. Et notamment les moyens de paiements. La banque est présente le jour de la signature chez le notaire.
• Les impôts et charges liés à la vente (déterminé normalement par un appel de fond du notaire) peuvent être payés par virement depuis le compte personnel de l’acheteur en France, en Belgique ou en Suisse. Ou depuis son compte en Espagne.
• L’acheteur peut payer au maximum 10.000 euros en espèces.
• L’acheteur doit fournir au notaire les preuves de paiements de la réservation et du compromis de vente. Avec notamment, sur un document bancaire le compte débité et son titulaire, le compte crédité et son titulaire et les montants concernés.
• L’acheteur doit faire attention aux montants des commissions de virement depuis un compte étranger sur un compte espagnol. La banque émettrice peut facturer des commissions importantes si le montant du virement est élevé. Nous lui conseillons soit de négocier ces montants avec sa banque, soit de faire plusieurs virements.
• Nous recommandons à l’acheteur de virer à son compte espagnol une somme supérieure à la somme à payer au vendeur et aux impôts et charges à payer. Cela pour pouvoir régler les premières factures d’eau, gaz, électricité, les impôts fonciers, etc.
• S’il y a plusieurs vendeurs (frères et sœurs par exemple), il faudra faire un chèque de banque ou un virement (en particulier OMF) pour chacun.
• Si le vendeur est non résident, l’acheteur retiendra 3% du prix de vente final pour le paiement des impôts dus par le vendeur en Espagne. Le notaire intègrera cette somme dans l’appel de fonds avec les impôts et charges.
• Dans le cas où le vendeur a des dettes liées au bien immobilier, comme par exemple des impayés d’eau, gaz, électricité, ou d’impôts fonciers, il est préférable que l’acheteur retienne le montant de ces dettes des sommes à verser au vendeur.

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