Tout sur la fiscalité de l’immobilier en Espagne dans notre mini-guide fiscal 2023

ITP, IVA, IBI, AJD, IRPF, IRNR, IP, Plusvalía, Valor de referencia catastral… Tous ces termes vous sembleront plus clairs après la lecture de notre guide fiscal 2023. La fiscalité de l’immobilier en Espagne varie selon la localisation de votre achat (Communautés autonomes). Mais aussi selon votre statut (résident, non résident européen ou extra-communautaire). Ou le type d’occupation de votre bien (résidence principale ou secondaire, locatif longue durée, temporaire ou touristique). La fiscalité immobilière la plus avantageuse est dans la Communauté de Madrid, et la plus lourde est en Catalogne. Nous traitons ici de la fiscalité des personnes physiques qui possèdent ou qui vont acquérir un bien immobilier en Espagne.

En 2023, trois modifications fiscales peuvent concerner des acheteurs étrangers en Espagne :

• Un nouvel impôt sur les grandes fortunes entre en vigueur. Il est (normalement) temporaire et ne concerne que les contribuables résidant en Espagne au pouvoir d’achat le plus élevé. Ceux qui ont un patrimoine national ou international s’élevant à plus de 3 millions d’euros.
• L’une des causes de l’impôt précédent est la décision de la région Andalousie d’exonérer les résidents de la région de l’impôt sur le Patrimoine en 2023.
• Les tranches de l’impôt sur le revenu des résidents (IRPF) pour gain patrimonial héritent d’une nouvelle tranche au-delà de 300.000 euros et d’une augmentation du taux au-delà de 200.000 euros. Cela concerne en particulier les résidents pour le paiement de l’impôt sur une plus-value après une vente.

Si vous souhaitez une mise à jour des informations fiscales pour 2024, consultez Le Guide Fiscal 2024 de l’investisseur immobilier en Espagne

Si vous n’êtes ni propriétaire, ni résident en Espagne, vous n’êtes pas concerné par la fiscalité espagnole ! Sauf si vous compter un jour investir en Espagne.

Notion de résidence en Espagne

Pour les personnes physiques, la notion de résidence en Espagne est définie par l’article 9 de la loi 35/2006. Cet article réglemente l’IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (l’impôt sur le revenu) des résidents.

Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :

• Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
• Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
• Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne

Une personne physique est donc non-résidente en Espagne dès lors qu’elle ne se trouve dans aucun des cas précités.

La fiscalité avant un achat immobilier

Si vous êtes résident en Espagne, vous êtes assujetti à l’IRPF (l’impôt sur le revenu des personnes physiques) :

• Si vous êtes salarié, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source. Ces versements sont ensuite régularisés lors de la déclaration annuelle.
• Si vous êtes autonomo (auto-entrepreneur), vous payez trimestriellement une avance fiscale correspondant à un pourcentage de vos revenus nets (un minimum de 20%). Cette avance est régularisée lors de la déclaration annuelle au second trimestre de l’année suivante. Vous déclarez et payez aussi le différentiel de TVA, entre la TVA facturée et la TVA encaissée.

Comme dans les pays francophones, les bases imposables des personnes physiques peuvent varier en fonction des caractéristiques personnelles et familiales de chaque personne. Voici les tranches générales de l’impôt sur le revenu pour l’année 2023 établie par l’Agencia Tributaria en fonction du revenu imposable :

• 0 € à 12450 € : 19%
• 12450 € à 20200 € : 24%
• 20200 € à 35200 € : 30%
• 35 200 € à 60 000 € : 37%
• 60 000 € à 300 000 € : 45%
• Plus de 300 000 € : 47%

Exemple : vous avez un revenu imposable de 26.000 €, vous paierez 5965 € d’impôt

19% x 12450 + 24% x (20200-12450) + 30% x (26000-20200) = 5965,50 €

Remarque importante : La fiscalité en Espagne s’applique dès le premier euro de revenu. L’IRPF est donc calculé dès le premier euro mais les premiers 5500 euros ne sont pas taxés.

Attention, si vous êtes locataire, certains contrats de location peuvent vous obliger à payer l’IBI (l’impôt foncier). Comptez entre 400 et 1000 € dans la plupart des cas.

La fiscalité de l’immobilier en Espagne à l’achat

Acheter en Espagne a un coût fiscal. La fiscalité sur votre achat immobilier dépend de la nature de l’achat (neuf/ancien), de son lieu (communauté autonome) et de son montant.

L’achat dans le neuf

La fiscalité de l’immobilier dans le neuf est représentée par deux impôts l’IVA (la TVA) et l’AJD :

• Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries où il est de 6,5%.
• L’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) est variable selon les communautés autonomes. De 0% au pays Basque à 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communauté de Madrid et 1,2% aux Baléares.

Attention :

• Si le logement neuf est la propriété d’une banque qui l’a acquis auprès d’un promoteur, le bien n’est pas soumis à la TVA, mais à l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
• Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !

L’achat dans l’ancien

C’est le cas le plus courant dans l’immobilier en Espagne (neuf transactions sur dix en 2022).

Vous êtes redevable de l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat ou, depuis le 1er janvier 2022, la valeur de référence du bien. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. Et même de 11% en Catalogne pour la part supérieure à 1 millions d’euros. En Andalousie, il est de 7%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.

Avantage, selon les autonomies, le taux de l’ITP peut varier à la baisse. En fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :

• En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 € de revenus annuels. Ou les familles nombreuses à faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
• En Andalousie, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition. 8% pour les premiers 400.000 €. 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 €. Et 10% pour la partie au-delà de 700.000 €.
• Dans tous les cas, consultez la législation de votre communauté autonome relative à l’ITP

La valeur de référence cadastrale (nouveauté guide fiscal 2022)

La loi 11/2021 définit en particulier le concept de la valeur de référence (“valor de referencia”) des biens immobiliers. A partir du 1er janvier 2022, cette valeur est la base de calcul pour les événements immobiliers. En particulier les acquisitions de biens anciens et les successions ou donations. Dans le cas où la valeur de référence est supérieure à la valeur d’acquisition, elle entraînera une augmentation de l’imposition des différents impôts qu’elle affecte : l’ITP pour ceux qui achètent un bien ancien, l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur le Patrimoine (“Impuesto sobre el Patrimonio”).

Dorénavant, pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier. Mais sur sa valeur fiscale si celle-ci est supérieure à la valeur d’achat. Et la loi dit que la valeur fiscale du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre. Cette valeur est calculée sur la base des prix des transactions immobilières enregistrés par les notaires.

Bref : au mieux, vous payez le même impôt qu’auparavant ; au pire, vous paierez un impôt majoré.

Exemple 1. Bruno a acheté un appartement ancien à Malaga en janvier 2023 pour une valeur de 270.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cet appartement est de 300.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Bruno aurait payé un impôt à l’acquisition (ITP) de 7% sur 270.000 euros, soit 18.900 euros. En 2023, Bruno devra payer 7% de 300.000 euros, soit 21.000 euros, c’est à dire 2100 euros de plus ! Finalement c’est comme s’il était taxé à 7,8% au lieu de 7%.

Exemple 2. Christine a acheté une villa sur la Costa Brava en novembre 2022 pour une valeur de 310.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cette villa est de 290.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Christine aurait payé un ITP de 10% sur 310.000 euros, soit 31.000 euros. En 2023, elle devra toujours payer 10% de 310.000 euros, soit 31.000 euros. Et ce malgré que la valeur de référence soit inférieure à la valeur d’achat.

Il est clair, avec les deux exemples ci-dessus, que l’administration fiscale sortira toujours gagnante. Alors que l’acheteur immobilier pourra être lésé et ne sera jamais gagnant.

Attention, la valeur de référence du Cadastre n’a rien à voir avec la valeur cadastrale du bien immobilier !

Pour en savoir plus ou pour déterminer la valeur de référence d’un bien, référez-vous à notre article Où trouver la valeur de référence (ou valeur fiscale) d’un bien immobilier ?

La fiscalité de l’immobilier en Espagne après un achat immobilier

Après votre achat, vous êtes redevables annuellement de plusieurs impôts que vous soyez résidents ou non-résidents.

Il y aura un impôt commun à tous les propriétaires. C’est l’IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (l’équivalent espagnol de l’impôt foncier). Il dépasse très rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.

Un autre impôt commun qui ne concerne que très peu de contribuables propriétaires. C’est l’Impôt sur le Patrimoine (« Impuesto sobre el patrimonio »), l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €. Ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale. Et de nombreuses communautés autonomes pratiquent une réduction fiscale, par exemple de 100% à Madrid ! Les abattements varient aussi selon que vous soyez résident ou non résident (communautaire ou non communautaire).

Attention, comme pour l’ITP, et pour les biens immobiliers acquis après le 1er janvier 2022, les services fiscaux peuvent retenir comme base fiscale pour l’impôt sur le patrimoine la valeur de référence du bien (voir définition au début de cet article).

Pour un résident en Espagne qui a un actif total de 2.000.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 7941 € dans la Communauté Valencienne, 7655 € en Catalogne, 7473 € aux Baléares, et 6655 € en Andalousie, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne sont pris en compte que les droits et biens situés en Espagne. Pour un non-résident en Espagne mais résident dans l’UE qui a un actif total en Espagne de 2.000.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 11301 € dans la Communauté Valencienne, 10490 € en Catalogne, 11193 € aux Baléares, et 9925 € en Andalousie, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid.

Pour en savoir plus sur l’impôt sur le patrimoine, lisez notre article L’impôt sur la fortune existe aussi en… Espagne !

Les impôts sur les revenus locatifs

La fiscalité de l’immobilier s’étend évidemment aux revenus locatifs. Les impôts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique) et votre statut (résident/ non résident).

Fiscalité des locations classiques longue durée (contrats locatifs de 5 ans)

La location classique longue durée (5 ans) a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

• Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
• Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment vos déclarations annuelles que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

• Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés.
• Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Vous devez faire une déclaration trimestrielle et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.

Fiscalité des locations temporaires

Les locations temporaires (« alquiler de temporada ») sont pour des durées de 1 mois à 18 mois. Louer temporairement est plus taxé que la location classique. En particulier, le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais, intérêts hypothécaires et autres charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale.

• Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF.
• Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR. Vous devez faire une déclaration trimestrielle et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

Fiscalité des locations touristiques

Quand et que devez-vous déclarer au fisc espagnol pour des locations touristiques ? Cela dépend de votre situation.

• Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles (dont les intérêts hypothécaires) ; et en plus limitées au temps d’occupation. La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable.
• Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration par trimestre d’activité. Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Et aussi l’IRNR sur les revenus imputés si vous êtes non-résident…

L’impôt sur les revenus imputées (« Rentas imputadas ») pour les non-résidents est un calcul forfaitaire basé sur la valeur cadastrale du bien immobilier.

Si vous êtes non-résidents, en dehors de vos impôts locatifs éventuels, il faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur les revenus imputées (« Rentas imputadas »). Il est égal à 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de l’Union Européenne (d’Islande et de Norvège). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres. Ces 1,1% sont 2% si la valeur cadastrale n’a pas été corrigée durant les 10 dernières années.

Le calcul de l’IRNR sur les revenus imputés dépend de plusieurs facteurs, le pays de résidence du propriétaire non-résident, la dernière date d’actualisation du cadastre et l’état locatif du bien.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au Centre des impôts.

A noter que le « rendimiento del capital inmobiliario » est dû aussi par les résidents en Espagne pour les biens qui ne sont pas leur résidence principale.

Le nouvel impôt sur la fortune

Une nouveauté dans ce guide fiscal 2023. En réaction à l’exonération de l’Impôt sur le patrimoine dans plusieurs provinces (dont la Communauté de Madrid et l’Andalousie), le gouvernement espagnol a mis en place pour 2023 un nouvel impôt sur les grandes fortunes. Il est (normalement) temporaire et ne concerne que les contribuables au pouvoir d’achat le plus élevé. Ceux qui dépassent 3 millions d’euros.

Comme pour l’impôt sur le patrimoine, la base imposable de l’impôt de solidarité est constituée par le patrimoine net mondial du contribuable. Un minimum exonéré de 700.000 euros est prévu, qui s’applique uniquement aux contribuables résidant en Espagne.

En outre, il existe des exonérations applicables à ces biens et droits, qui coïncident avec celles prévues par l’impôt sur le patrimoine. Ainsi, par exemple, des exonérations telles que la résidence principale (jusqu’à 300.000 euros) ou l’entreprise familiale sont transférées à cet impôt.

Un barème progressif est appliqué à la base imposable ainsi calculée, avec trois taux d’imposition déterminés en fonction de la valeur du patrimoine net (chiffres arrondis) :

• 0% jusqu’à 3.000.000 euros d’actifs nets.
• 1,7% entre 3.000.000 euros et 5.000.000 euros de valeur nette
• 2,1% entre 5.000.000 euros et 10.000.000 euros d’actifs nets
• 3,5% pour plus de 10.000.000 d’euros d’actifs nets

En réaction à cet impôt sur les grandes fortunes, la région de Madrid prévoit de réduire de l’impôt sur le revenu sur 6 ans 20% de l’investissement réalisé par des résidents. Cela concernerait des investissements immobiliers dans la Communauté de Madrid ou des placements en actifs financiers.

En cas de vente de votre bien immobilier

L’impôt national sur la plus-value immobilière

A la vente, s’applique une autre fiscalité sur l’immobilier. Vous aurez à payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Pour plus de détails et notamment les exonérations et le calcul de la plus-value, voir notre article « L’impôt sur la plus-value immobilière ».

• Le vendeur est résident en Espagne. Il est soumis à l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) pour gain patrimonial (ganancia patrimonial). Dont les taux de fiscalité sont définis par les tranches et les taux suivants :
  • Jusqu’à 6000 € de plus-value, il est taxé à 19%.
  • De la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21%.
  • Entre 50000 et 200.000 €, c’est 23%.
  • Entre 200.000 et 300.000 €, c’est 27%.
  • Et au-delà de 300.000 €, le taux est de 28%.
  • Un exemple, vous avez 150.000 de plus-value nette, alors vous paierez 19%x6000 + 21%x44000 + 23%x100000, soit 33.380 euros.
• Le vendeur n’est pas résident en Espagne. Il est soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes »). Le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.
• Important :
  • Si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il réinvestit tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans un pays de l’Union Européenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bénéficie d’une remise fiscale.
  •  Il n’y a pas d’impôt à payer si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il a plus de 65 ans.
  • Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu. Ou exigera au vendeur un paiement complémentaire.

L’impôt municipal sur la plus-value

L’impôt municipal sur la plus-value est appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.

En vertu de l’arrêté royal loi 26/12/2021, le système de calcul de la base imposable de l’impôt municipal sur la plus-value est modifié. Et les systèmes de calcul suivants sont établis :

• Méthode objective, qui consiste à multiplier la valeur cadastrale du terrain par le coefficient légalement établi en fonction de la période de temps écoulée entre l’acquisition et la cession.
• Méthode de calcul de l’augmentation réelle, qui sera appliquée à la demande de l’intéressé, et qui consiste à appliquer aux valeurs d’acquisition et de cession le pourcentage correspondant à la valeur cadastrale du terrain au moment de la cession et, par la suite, à faire la différence entre les valeurs obtenues.

Et l’impôt sur les successions

Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.

Là aussi, la fiscalité varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, l’Andalousie a été la septième communauté autonome espagnole à adopter la quasi-suppression de l’impôt sur les successions et les donations pour les résidents avec une bonification de 99% sur cet impôt ! D’autres communautés autonomes avaient déjà mis en pratique cette mesure. La Communauté de Madrid, Les îles Canaries, la Cantabrie, l’Estrémadure, Murcie et La Rioja.

Quand on connaît les taux d’imposition en France, en Belgique ou en Suisse… On choisit d’aller habiter en Espagne dans l’une de ces 7 communautés autonomes !

Pour ce qui est des autres communautés autonomes, il existe des dizaines de cas différents selon la communauté autonome. Mais aussi selon que vous soyez résident ou non, selon la valeur de vos biens. Ou encore selon votre situation familiale. La fourchette de l’impôt varie de 1 à 25% ! Renseignez-vous auprès d’un notaire ou d’un conseiller fiscal de votre communauté autonome.

Attention, comme pour l’ITP, les services fiscaux peuvent retenir comme base fiscale la valeur de référence du bien (voir définition au début de cet article).

Si vous voulez en savoir plus, lisez notre article sur les successions en Espagne : Tout savoir sur les successions en Espagne !

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Le Guide Fiscal 2023 de l’investisseur immobilier en Espagne

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