Le prix de l’immobilier en Espagne ne se limite pas ร la valeur d’acquisition du bien. Le total des taxes, impรดts, frais et charges pour l’acheteur peut varier de 8% ร 15% de la valeur du bien selon le lieu oรน vous achetez. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 rรฉgimes fiscaux diffรฉrents. Chaque Communautรฉ Autonome gรจre sa fiscalitรฉ immobiliรจre. Dรฉcouvrez le vrai prix de l’immobilier en Espagne pour les acheteurs et pour les vendeurs d’un bien ancien ou neuf.
Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne, vous aurez toujours des charges, impรดts et taxes ร payer sur la transaction rรฉalisรฉe : ITP, IBI partiel, frais notariรฉs et d’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ, รฉventuellement honoraires de l’agence immobiliรจre, frais d’hypothรจques, frais bancaires divers, etc. Pour l’achat, ces frais supplรฉmentaires sur le prix de l’immobilier en Espagne varient en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la rรฉgion oรน vous achetez. Nโhรฉsitez pas ร nous joindre si vous avez des interrogations, envoyez-nous un mail ร espagnimmo@yahoo.com
Leย prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien ancien
- L’impรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” ou ITP). Dans le coรปt de l’immobilier, c’est de loin la charge la plus importante ร l’achat. La gestion de l’ITP est concรฉdรฉe aux autonomies (rรฉgions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 ร 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux commun est de 6%, mais ร Barcelone comme dans la Communautรฉ Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 7% (depuis mai 2021), aux Balรฉares de 8 ร 11%, et au Pays Basque de 4%.
- Selon les autonomies, le taux de l’ITP varie ร la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’รขge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :
- en Catalogne,ย les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 โฌ de revenus annuels ou les familles nombreuses ร faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
- aux Balรฉares, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition, 8% pour les premiers 400.000 โฌ, 9% pour la partie entre 400.000 et 600.000 โฌ, et 10% pour la partie au-delร de 600.000 โฌ ร 1.000.000 โฌ, et 11% sur la partie supรฉrieure ร 1.000.000 โฌ.
- dans tous les cas, consultez la lรฉgislation de votre communautรฉ relative ร l’ITP
- Selon les autonomies, le taux de l’ITP varie ร la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’รขge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :
- Les frais notariรฉs sur l’acte de vente. Comme nous l’avons expliquรฉ dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le mรชme rรดle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une simple chambre d’enregistrement : il se contente de rรฉdiger l’acte de vente et l’acte hypothรฉcaire (“escrituras de compraventa y del prรฉstamo hipotecario”), de donner lecture des principaux passages, de contrรดler les identitรฉ et de certifier les signatures des vendeurs et acheteurs. Les frais notariรฉs varient de 300 โฌ (pour un achat de 50.000 โฌ) ร 800 โฌ (pour un achat de 1 million โฌ). Comptez en moyenne 0,25% de la valeur d’achat du bien.
- Les frais d’inscription au Registre de la Propriรฉtรฉ de l’acte de vente (“inscripciรณn en el Registro de la Propiedad”). Leur coรปt varie de 200 โฌ (pour un achat de 50.000 โฌ) ร 400 โฌ (pour un achat de 1 million โฌ). Comptez en moyenne 0,15% de la valeur d’achat du bien.
- Les frais deย gestion de l’acte de vente (“gastos de Gestorรญa”) : ce sont les frais provenant de la gestion administrative du dossier, en particulier la liquidation des impรดts et l’inscription au registre de la propriรฉtรฉ de lโacte de vente public. Comptez en moyenne 0,10% de la valeur d’achat du bien.
- Les honoraires de l’agence immobiliรจre. La norme est que les agences ne prennent pas de commissions sur les acheteurs, c’est le cas de la grande majoritรฉ des agences en Catalogne, dans la rรฉgion de Madrid ou en Andalousie. Nรฉanmoins, il y a des communautรฉs oรน la pratique est de rรฉpartir les frais de commissions entre vendeur et acheteur. C’est notamment le cas de la Communautรฉ Valencienne (Valence/Alicante) oรน les commissions de 1 ร 5 % (+TVA) se rรฉpartissent en parts รฉgales entre vendeurs et acheteurs.
- Les honoraires du Conseiller Immobilier ou de l’avocat spรฉcialisรฉ en droit immobilier. Pour un acheteur francophone, les frais de conseil doivent รชtre obligatoirement intรฉgrรฉs dans le budget immobilier en Espagne. Le conseiller immobilier et/ou l’avocat vรฉrifient l’รฉtat rรฉel du bien et contrรดlent les diffรฉrents documents liรฉs ร la vente (voir “Ne pas contrรดler la situation du bien”).
- Si l’acheteur choisit l’option avocat, son accompagnement lui coรปtera environ 1% (+TVA) de la valeur d’achat du bien. Son travail se limite au contrรดle et ร l’accompagnement juridique. Il ne fera aucune recherche de biens.
- Le conseiller immobilier va au-delร de la mission de l’avocat : il aide l’acheteur dans la recherche du financement du bien, il dรฉfinit avec lui le bien qu’il recherche, il fait les recherches ร sa place et lui soumet des biens ร visiter qu’il a contrรดlรฉs. Si l’acheteur choisit l’option conseiller immobilier, cela ne lui coรปtera rien, voire il รฉconomisera du temps et de l’argent.ย Le conseiller immobilier connaรฎt parfaitement le marchรฉ et il nรฉgociera plus facilement avec le vendeur le prix du bien ร la baisse, au moins de l’รฉquivalent du tarif de sa prestation, voir de plus (jusqu’ร 10%).ย Pour un accompagnement total depuis la recherche et la sรฉlection des biens ร visiter jusqu’ร la signature chez le notaire et frais d’avocat inclus, le coรปt de la prestation d’un conseiller immobilier est de 2 ร 3% (+TVA) du prix d’acquisition. Avec un conseiller, le coรปt de l’immobilier en Espagne sera toujours plus faible que si l’acheteur rรฉalise seul toutes les dรฉmarches. Sans compter le temps รฉconomisรฉ et les problรจmes รฉvitรฉs !
- Les frais hypothรฉcaires. L’acheteur du bien fait appel ร une banque pour payer tout ou partie de son acquisition. En plus du taux d’intรฉrรชt (demander un prรชt ร taux fixe si on fait appel ร une banque espagnole), il lui faudra payer des frais liรฉs ร l’hypothรจque et d’autres qui lui seront imposรฉs par la banque.
- Les frais de dossier de la banque. Il faut compter 1% de la valeur prรชtรฉe, mais attention certaines banques prennent jusqu’ร 2%.
- Les frais d’รฉvaluation du bien immobilier (“gastos de tasaciรณn inmobiliario”). La tasacion est demandรฉe par la banque et (normalement) le montant du prรชt est basรฉ sur la plus petite valeur entre la tasacion et la valeur d’achat. Rรฉalisรฉe par un cabinet d’architecte certifiรฉ, le coรปt de la tasacion est de 250 ร 600 โฌ. Il varie en fonction de la superficie, la localisation et de la sociรฉtรฉ de tasaciรณn. Ces frais sont le plus souvent ร la charge de l’acheteur, quelquefois ร la charge de la banque prรชteuse, ou rรฉpartis entre l’acheteur et la banque.
- Les frais de gestion de compte et de carte de crรฉdit (moins de 100โฌ/an)
- Les frais imposรฉs, en particulier
- l’assurance habitation (de 200 ร 1000 โฌ par an)
- les assurances-vie, dont le coรปt est trรจs variable selon l’รขge et l’รฉtat de santรฉ de l’acheteur ou des acheteurs (de 200 โฌ ร 2000 โฌ par an et par personne)
- Les frais notariรฉs, l’inscription au registre de la propriรฉtรฉ et la gestion de l’acte hypothรฉcaire ne sont plus ร la charge de l’acheteur depuis la mise en oeuvre de la nouvelle loi hypothรฉcaire le 16 juin 2019. Tous ces frais sont passรฉs dรฉsormais ร ย la charge des banques !
- Les frais bancaires divers. Quand vous ferez vos virements depuis vos comptes ร l’รฉtranger vers vos comptes en Espagne ou vers les comptes du vendeur ou de la “gestoria” (la sociรฉtรฉ qui gรจrera les frais de notaire et l’enregistrement au Registre de la Propriรฉtรฉ, vous aurez des frais bancaires ร payer. Renseignez-vous avant de les faire car ils peuvent varier de la gratuitรฉ ร … quelques milliers d’euros ! De mรชme, si vous demandez un chรจque de banque ร votre banque espagnole pour le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire, son coรปt peut varier de la gratuitรฉ ร 1% de la valeur du chรจque ! Notre conseil : nรฉgociez avec les banques et choisissez votre banque en Espagne en fonction des coรปts proposรฉs. Evidemment, la gratuitรฉ est la meilleure option.
- Les frais liรฉs au NIE. L’obtention du NIE est une procรฉdure simple mais qui prend du temps pour cause des dรฉlais de rendez-vous donnรฉs par les consulats espagnols ร l’รฉtranger ou les commissariats en Espagne. Le prix du NIE est marginal, un peu moins de 10 โฌ par personne.
- Les frais liรฉs au contrat de mariage. Vous vous รชtes mariรฉs avec un contrat de mariage et vous achetez un bien en Espagne. Il vous faudra alors avoir une traduction assermentรฉ en espagnol du contrat de mariage (comptez de 200 ร 400 euros TTC en fonction de la longueur du contrat) et une copie certifiรฉe et apostillรฉe auprรจs de la Cour d’Appel la plus proche de chez vous.
- L’IBI (l’impรดt foncier en Espagne) au prorata de la durรฉe d’occupation depuis le 1er janvier de l’annรฉe de vente jusqu’ร la date de vente. Si le vendeur l’a dรฉjร payรฉ, il rรฉcupรจre alors la partie due par l’acheteur (de la date de vente au 31 dรฉcembre de l’annรฉe de vente).
Leย prix de l’immobilier en Espagne pour l’acheteur d’un bien neuf
- Ce sont les mรชmes frais que pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien mais la TVA sur la valeur d’achat (“IVA”) se substitue ร l’ITP. Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10% dans toute l’Espagne, sauf aux Canaries oรน il est de 6,5%.
- Il faut aussi payer l’impรดt sur les actes juridiques documentรฉs (AJD) qui est variable selon les communautรฉs autonomes : de 0% au pays Basque ร 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communautรฉ Valencienne (0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communautรฉ de Madrid et 1,2% aux Balรฉares).
- Attention :
- Si le logement neuf est la propriรฉtรฉ d’une banque qui l’a acquis auprรจs d’un promoteur, le bien n’est pas soumis ร la TVA mais ร l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
- Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA ร appliquer sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !
Le prix de l’immobilier en Espagne pour le vendeur d’un bien ancien
- La commission de l’agence immobiliรจre. Elle est de 2 ร 5% (+TVA) du prix de la vente, avec trรจs souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple un fixe de 3500 โฌ pour un bien infรฉrieur ร 50.000 โฌ). Le vendeur peut dรฉduire les frais de commission de l’assiette de l’impรดt sur la plus-value immobiliรจre. S’il donne son bien en exclusivitรฉ ร une agence, le vendeur peut nรฉgocier cette commission ร la baisse. Dans la Communautรฉ Valencienne, la charge de cette commission est souvent rรฉpartie entre vendeur et acheteur.
- L’impรดt national sur la plus-value immobiliรจre (“plusvalรญa de Hacienda”). Pour plus de dรฉtails et notamment le calcul de la plus-value, voir notre article “Le calcul de l’impรดt sur la plus-value immobiliรจre”.
- Si le vendeur est rรฉsident en Espagne, il est soumis ร l’IRPF, l’impรดt sur les revenus des personnes physiques (“Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas”) : pour les premiers 6000 โฌ de plus-value, il est taxรฉ ร 19%, de la tranche 6000 ร 50000 โฌ, le taux est de 21% et au-delร de 50000 โฌ, c’est 23%.
- Si le vendeur n’est pas rรฉsident en Espagne, il est soumis ร l’IRNR, l’impรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (“Impuesto sobre la Renta de no Residentes”) et le taux est de 19% sur la plus-value rรฉalisรฉe.
- Important :
- (1) si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et qu’il rรฉinvestit tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans un pays de l’Union Europรฉenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bรฉnรฉficie d’une remise fiscale ;
- (2) si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et qu’il a (ou qu’ils ont) plus de 65 ans, il n’y a pas d’impรดt ร payer ;
- (3) si le vendeur n’est pas rรฉsident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette faรงon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant ร la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, l’administration fiscale remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire).
- L’impรดt municipal sur la plus-value (“plusvalรญa municipal” ou “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”). C’est un impรดt qui dรฉpend de la localisation du logement, de la durรฉe de propriรฉtรฉ du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coรปt : de quelques centaines d’euros ร plusieurs milliers d’euros.
- Le certificat d’efficacitรฉ รฉnergรฉtique (“certificaciรณn de eficiencia energรฉtica”). Il est obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coรปt varie de 100 ร 500 โฌ.
- Les frais d’annulation d’hypothรจque. Ce coรปt immobilier n’existe que dans le cas oรน l’hypothรจque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariรฉs et les frais de gestion liรฉs ร cette annulation). Il faut compter de 0,5 ร 2% du solde de l’hypothรจque ร payer.
- L’IBI (l’impรดt foncier en Espagne) au prorata de la durรฉe d’occupation depuis le 1er janvier de l’annรฉe de vente jusqu’ร la date de vente. Si le vendeur l’a dรฉjร payรฉ, il rรฉcupรจre alors la partie due par l’acheteur (de la date de vente au 31 dรฉcembre de l’annรฉe de vente).
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Le prix de l’immobilier en Espagne
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