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Guide fiscal 2021 de l’investisseur immobilier en Espagne

Notre mini-guide fiscal vous dit tout sur la fiscalité de l’immobilier en Espagne.

ITP, IVA, IBI, AJD, IRPF, IRNR, IP, Plusvalía,… Tous ces termes vous sembleront plus clairs après la lecture de cet article. La fiscalité de l’immobilier en Espagne varie selon la localisation de votre achat (Communautés autonomes). Mais aussi selon votre statut (résident, non résident européen ou extra-communautaire). Ou le type d’occupation de votre bien (résidence principale ou secondaire, locatif longue durée, temporaire ou touristique). La fiscalité immobilière la plus avantageuse est dans la Communauté de Madrid, et la plus lourde est en Catalogne. Nous nous intéressons ici à la fiscalité des personnes physiques qui possèdent ou qui vont acquérir un bien immobilier en Espagne.

 

Notion de résidence en Espagne

Pour les personnes physiques, la notion de résidence en Espagne est définie par l’article 9 de la loi 35/2006. Cet article réglemente l’IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (l’impôt sur le revenu) des résidents.

Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :

  • Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
  • Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
  • Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.

Une personne physique est donc non-résidente en Espagne dès lors qu’elle ne se trouve dans aucun des cas précités.

 

La fiscalité avant un achat immobilier

Évidemment, si vous n’êtes ni propriétaire, ni résident en Espagne, vous n’êtes pas concerné par la fiscalité espagnole !

Si vous êtes résident par contre, vous êtes assujetti à l’IRPF (l’impôt sur le revenu des personnes physiques) :

  • Si vous êtes salarié, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source. Ces versements sont ensuite régularisés lors de la déclaration annuelle.
  • Si vous êtes autonomo (auto-entrepreneur), vous payez trimestriellement une avance fiscale correspondant à 20% de vos revenus nets. Cette avance est régularisée lors de la déclaration annuelle. Vous déclarez et payez aussi le différentiel de TVA, entre la TVA facturée et la TVA encaissée.

Comme dans les pays francophones, les bases imposables peuvent varier en fonction des caractéristiques personnelles et familiales de chaque personne. Voici les tranches générales de l’impôt sur le revenu pour l’année 2021 établie par l’Agencia Tributaria en fonction du revenu imposable :

  • 0 € à 12450 € : 19%
  • 12450 € à 20200 € : 24%
  • 20200 € à 35200 € : 30%
  • 35 200 € à 60 000 € : 37%
  • 60 000 € à 300 000 €: 45%
  • plus de 300 000 €: 47%

Exemple : vous avez un revenu imposable de 26.000 €, vous paierez 5965 € d’impôt

19% x 12450 + 24% x (20200-12450) + 30% x (26000-20200) = 5965,50

Remarque importante : tout le monde paye des impôts en Espagne. La fiscalité s’applique dès le premier euro de revenu.

Attention, si vous êtes locataire, certains contrats de location peuvent vous obliger à payer l’IBI (l’impôt foncier). Comptez entre 400 et 1000 € dans la plupart des cas.

 

La fiscalité de l’immobilier en Espagne à l’achat

Acheter en Espagne a un coût fiscal. La fiscalité sur votre achat immobilier dépend de la nature de l’achat (neuf/ancien), de son lieu (communauté autonome) et de son montant.

L’achat dans le neuf

La fiscalité de l’immobilier dans le neuf est représentée par deux impôts l’IVA (la TVA) et l’AJD :

  • Le taux de TVA sur l’achat d’un bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries où il est de 6,5%.
  • L’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) est variable selon les communautés autonomes. De 0% au pays Basque à 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communauté Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communauté de Madrid et 1,2% aux Baléares.

Attention :

  • Si le logement neuf est la propriété d’une banque qui l’a acquis auprès d’un promoteur, le bien n’est pas soumis à la TVA, mais à l’ITP comme dans le cas d’un bien ancien.
  • Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !
L’achat dans l’ancien

C’est le cas le plus courant dans l’immobilier en Espagne (82% des transactions en 2020).

Vous êtes redevable de l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. Et même de 11% en Catalogne pour la part supérieure à 1 millions d’euros. En Andalousie, il est de 8 à 10%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.

Avantage, selon les autonomies, le taux de l’ITP peut varier à la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :

  • en Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 € de revenus annuels ou les familles nombreuses à faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
  • en Andalousie, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition, 8% pour les premiers 400.000 €, 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 €, et 10% pour la partie au-delà de 700.000 €.
  • dans tous les cas, consultez la législation de votre communauté autonome relative à l’ITP

 

La fiscalité de l’immobilier en Espagne après l’achat

Après votre achat, vous êtes redevables annuellement de plusieurs impôts que vous soyez résidents ou non-résidents.

Il y aura un impôt commun à tous les propriétaires. C’est l’IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (l’équivalent espagnol de l’impôt foncier). Il dépasse très rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.

Un autre impôt commun qui ne concerne que très peu de contribuables propriétaires. C’est l’Impôt sur le Patrimoine (“Impuesto sobre el patrimonio”), l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €. Ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale. Et de nombreuses communautés autonomes pratiquent une réduction fiscale, par exemple de 100% à Madrid ! Les abattements varient aussi selon que vous soyez résident ou non résident (communautaire ou non communautaire). Pour un résident en Espagne qui a un actif total de 2.000.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 7941 € dans la Communauté Valencienne, 7655 € en Catalogne, 7473 € aux Baléares, et 6655 € en Andalousie, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne. Pour un non-résident en Espagne mais résident dans l’UE qui a un actif total en Espagne de 2.000.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 11301 € dans la Communauté Valencienne, 10490 € en Catalogne, 11193 € aux Baléares, et 9925 € en Andalousie, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid.

Pour en savoir plus sur l’impôt sur le patrimoine, lisez notre article L’impôt sur la fortune existe aussi en… Espagne !

Les impôts sur les revenus locatifs

La fiscalité de l’immobilier s’étend évidemment aux revenus locatifs. Les impôts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique) et votre statut (résident/ non résident).

Fiscalité des locations classiques longue durée (contrats locatifs de 5 ans)

La location classique longue durée (5 ans) a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

  • Les frais (gros travaux – rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
  • Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment votre déclaration annuelle que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) ; ce seront vos revenus locatifs nets après abattement qui seront déclarés. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires. Toujours pour les non-résidents en Espagne mais résidant dans un autre pays de l’UE, ces revenus sont exonérés dans leur pays ; mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de leur pays selon la méthode du crédit d’impôt.

Fiscalité des locations temporaires

Louer temporairement est plus taxé que la location classique : le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements. Les locations temporaires sont taxées sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on déduit les frais et charges sur la période de location) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur la totalité pour les autres.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale annuelle. Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF. Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR et vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

Fiscalité des locations touristiques

Quand et que devez-vous déclarer au fisc espagnol ? Cela dépend de votre situation.

Si vous êtes résident en Espagne, vous ferez votre déclaration au moment de rédiger votre IRPF (l’impôt sur le revenu). Vous devrez déclarer vos revenus nets, c’est-à-dire les recettes moins les charges fiscalement déductibles ; et en plus limitées au temps d’occupation. La remise de 60% pour les locations (prévue dans l’article 23.2 de la Loi sur l’IRPF) n’est pas applicable ; il s’agit de locations de courte durée et non d’une location permanente.

Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes tenus de faire une déclaration par trimestre. Même si vous n’avez rien loué pendant un trimestre ! Ces revenus sont considérés et taxés comme «rendimiento de capital inmobiliario» (rendement du capital immobilier). Le revenu à déclarer est la totalité des recettes, avec possibilité de déduction des frais ou charges prévus dans l’IRPF (limitées aux durées de location) si le loueur est résident de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège). Le taux d’imposition est de 19% pour les résidents de l’UE et de 24% pour les autres.

Et aussi l’IRNR si vous êtes non résident…

Si vous êtes non-résidents, en dehors de vos revenus locatifs éventuels, il faudra vous acquitter annuellement de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), égal à 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de l’Union Européenne (d’Islande et de Norvège). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au Centre des impôts.

 

En cas de vente de votre bien

L’impôt national sur la plus-value immobilière

A la vente, s’applique une autre fiscalité sur l’immobilier. Vous aurez à payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Pour plus de détails et notamment les exonérations et le calcul de la plus-value, voir notre article « L’impôt sur la plus-value immobilière ».

  • Si le vendeur est résident en Espagne, il est soumis à l’IRPF, l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pour les premiers 6000 € de plus-value, il est taxé à 19%. De la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21%. Et au-delà de 50000 €, c’est 23%.
  • Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, il est soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes »). Le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.
  • Important :
    • Si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il réinvestit tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans un pays de l’Union Européenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bénéficie d’une remise fiscale.
    •  Il n’y a pas d’impôt à payer si le logement vendu était la résidence principale du vendeur et qu’il a plus de 65 ans.
    • Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire.
L’impôt municipal sur la plus-value

L’impôt municipal sur la plus-value est appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros.

 

Et l’impôt sur les successions ?

Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.

Là aussi, la fiscalité sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, l’Andalousie a été la septième communauté autonome espagnole à adopter la quasi-suppression de l’impôt sur les successions et les donations pour les résidents avec une bonification de 99% sur cet impôt ! Les autres communautés autonomes ayant déjà mis en pratique cette mesure sont la Communauté de Madrid, Les îles Canaries, la Cantabrie, l’Estrémadure, Murcie et La Rioja.

Quand on connaît les taux d’imposition en France, en Belgique ou en Suisse… on choisit d’aller habiter en Espagne dans l’une de ces 7 communautés autonomes !

Pour ce qui est des autres communautés autonomes, il existe des dizaines des cas selon la communauté autonome, selon que vous soyez résident ou non, selon la valeur de vos biens, selon votre situation familiale. La fourchette de l’impôt varie de 1 à 25% ! Renseignez-vous auprès d’un notaire ou d’un conseiller fiscal de votre communauté autonome.

Si vous voulez en savoir plus, lisez notre article sur les successions en Espagne : Tout savoir sur les successions en Espagne !

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Cet article est une mise à jour d’un article publié en octobre 2019 Tout sur la fiscalité de l’immobilier en Espagne

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