Table des matières
Notre mini-guide fiscal vous dit tout sur la fiscalitรฉ de l’immobilier en Espagne.
ITP, IVA, IBI, AJD, IRPF, IRNR, IP, Plusvalรญa,… Tous ces termes vous sembleront plus clairs aprรจs la lecture de cet article. La fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne varie selon la localisation de votre achat (Communautรฉs autonomes). Mais aussi selon votre statut (rรฉsident, non rรฉsident europรฉen ou extra-communautaire). Ou le type dโoccupation de votre bien (rรฉsidence principale ou secondaire, locatif longue durรฉe, temporaire ou touristique). La fiscalitรฉ immobiliรจre la plus avantageuse est dans la Communautรฉ de Madrid, et la plus lourde est en Catalogne. Nous nous intรฉressons ici ร la fiscalitรฉ des personnes physiques qui possรจdent ou qui vont acquรฉrir un bien immobilier en Espagne.
Notion de rรฉsidence en Espagne
Pour les personnes physiques, la notion de rรฉsidence en Espagne est dรฉfinie par lโarticle 9 de la loi 35/2006. Cet article rรฉglemente lโIRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Fรญsicas (lโimpรดt sur le revenu) des rรฉsidents.
Une personne physique est rรฉsidente sur le territoire espagnol dรจs lors quโelle se trouve dans lโun quelconque des cas suivants :
- Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant lโannรฉe civile. Pour dรฉterminer la durรฉe de sรฉjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
- Le centre principal de ses activitรฉs professionnelles ou de ses intรฉrรชts รฉconomiques est directement ou indirectement situรฉ en Espagne.
- Le conjoint dont il nโest pas lรฉgalement sรฉparรฉ et les enfants mineurs dรฉpendant de lui rรฉsident habituellement en Espagne.
Une personne physique est donc non-rรฉsidente en Espagne dรจs lors quโelle ne se trouve dans aucun des cas prรฉcitรฉs.
La fiscalitรฉ avant un achat immobilier
รvidemment, si vous nโรชtes ni propriรฉtaire, ni rรฉsident en Espagne, vous nโรชtes pas concernรฉ par la fiscalitรฉ espagnoleย !
Si vous รชtes rรฉsident par contre, vous รชtes assujetti ร lโIRPF (lโimpรดt sur le revenu des personnes physiques)ย :
- Si vous รชtes salariรฉ, lโimpรดt sur le revenu est prรฉlevรฉ ร la source. Ces versements sont ensuite rรฉgularisรฉs lors de la dรฉclaration annuelle.
- Si vous รชtes autonomo (auto-entrepreneur), vous payez trimestriellement une avance fiscale correspondant ร 20% de vos revenus nets. Cette avance est rรฉgularisรฉe lors de la dรฉclaration annuelle. Vous dรฉclarez et payez aussi le diffรฉrentiel de TVA, entre la TVA facturรฉe et la TVA encaissรฉe.
Comme dans les pays francophones, les bases imposables peuvent varier en fonction des caractรฉristiques personnelles et familiales de chaque personne. Voici les tranches gรฉnรฉrales de l’impรดt sur le revenu pour l’annรฉe 2021 รฉtablie par lโAgencia Tributaria en fonction du revenu imposableย :
- 0 โฌ ร 12450 โฌ : 19%
- 12450 โฌ ร 20200 โฌ : 24%
- 20200 โฌ ร 35200 โฌ : 30%
- 35 200 โฌ ร 60 000 โฌ : 37%
- 60 000 โฌ ร 300 000 โฌ: 45%
- plus de 300 000 โฌ: 47%
Exempleย : vous avez un revenu imposable de 26.000 โฌ, vous paierez 5965 โฌ dโimpรดt
19% x 12450 + 24% x (20200-12450) + 30% x (26000-20200) = 5965,50
Remarque importante : tout le monde paye des impรดts en Espagne. La fiscalitรฉ s’applique dรจs le premier euro de revenu.
Attention, si vous รชtes locataire, certains contrats de location peuvent vous obliger ร payer lโIBI (lโimpรดt foncier). Comptez entre 400 et 1000 โฌ dans la plupart des cas.
La fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne ร lโachat
Acheter en Espagne a un coรปt fiscal. La fiscalitรฉ sur votre achat immobilier dรฉpend de la nature de lโachat (neuf/ancien), de son lieu (communautรฉ autonome) et de son montant.
Lโachat dans le neuf
La fiscalitรฉ de l’immobilier dans le neuf est reprรฉsentรฉe par deux impรดts lโIVA (la TVA) et lโAJD :
- Le taux de TVA sur lโachat dโun bien neuf est de 10%. Sauf aux Canaries oรน il est de 6,5%.
- Lโimpรดt sur les actes juridiques documentรฉs (AJD ou IAJD – Impuesto sobre Actos Jurรญdicos Documentados) est variable selon les communautรฉs autonomes. De 0% au pays Basque ร 1,5% en Andalousie, en Catalogne, dans la Communautรฉ Valencienne. Et 0,4% aux Canaries, 0,7% dans la Communautรฉ de Madrid et 1,2% aux Balรฉares.
Attention :
- Si le logement neuf est la propriรฉtรฉ dโune banque qui lโa acquis auprรจs dโun promoteur, le bien nโest pas soumis ร la TVA, mais ร lโITP comme dans le cas dโun bien ancien.
- Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur lโachat des garages nโest plus de 10% mais 21% !
Lโachat dans lโancien
Cโest le cas le plus courant dans lโimmobilier en Espagne (82% des transactions en 2020).
Vous รชtes redevable de lโimpรดt sur le transfert de propriรฉtรฉ (ยซ Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ยป ou ITP). La gestion de lโITP est concรฉdรฉe aux autonomies (rรฉgions espagnoles). Le taux commun varie, selon lโautonomie, de 4 ร 11% sur la valeur de lโachat. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais ร Barcelone comme dans la Communautรฉ Valencienne, il est de 10%. Et mรชme de 11% en Catalogne pour la part supรฉrieure ร 1 millions dโeuros. En Andalousie, il est de 8 ร 10%, aux Balรฉares de 8 ร 11%, et au Pays Basque de 4%.
Avantage, selon les autonomies, le taux de lโITP peut varier ร la baisse en fonction de la valeur dโacquisition, de lโรขge ou des revenus de lโacheteur. Par exemple :
- en Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 โฌ de revenus annuels ou les familles nombreuses ร faibles revenus ne payent que 5% dโITP.
- en Andalousie, lโITP est variable selon la valeur dโacquisition, 8% pour les premiers 400.000 โฌ, 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 โฌ, et 10% pour la partie au-delร de 700.000 โฌ.
- dans tous les cas, consultez la lรฉgislation de votre communautรฉ autonome relative ร lโITP
La fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne aprรจs lโachat
Aprรจs votre achat, vous รชtes redevables annuellement de plusieurs impรดtsย que vous soyez rรฉsidents ou non-rรฉsidents.
Il y aura un impรดt commun ร tous les propriรฉtaires. Cโest lโIBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (lโรฉquivalent espagnol de lโimpรดt foncier). Il dรฉpasse trรจs rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez moins de 1000 euros par an.
Un autre impรดt commun qui ne concerne que trรจs peu de contribuables propriรฉtaires. Cโest lโImpรดt sur le Patrimoine (ยซย Impuesto sobre el patrimonioย ยป), lโรฉquivalent de lโImpรดt sur la Fortune en France. Cet impรดt ne concerne que les mรฉnages ayant un patrimoine en Espagne dโau minimum 700.000 โฌ. Ou 1 million โฌ si le bien achetรฉ est votre rรฉsidence principale. Et de nombreuses communautรฉs autonomes pratiquent une rรฉduction fiscale, par exemple de 100% ร Madrid ! Les abattements varient aussi selon que vous soyez rรฉsident ou non rรฉsident (communautaire ou non communautaire). Pour un rรฉsident en Espagne qui a un actif total de 2.000.000 โฌ, lโimpรดt sur le patrimoine sera de 7941 โฌ dans la Communautรฉ Valencienne, 7655 โฌ en Catalogne, 7473 โฌ aux Balรฉares, et 6655 โฌ en Andalousie, et donc 0 โฌ dans la Communautรฉ de Madrid ! Evidemment pour les non-rรฉsidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situรฉs en Espagne. Pour un non-rรฉsident en Espagne mais rรฉsident dans l’UE qui a un actif total en Espagne de 2.000.000 โฌ, lโimpรดt sur le patrimoine sera de 11301 โฌ dans la Communautรฉ Valencienne, 10490 โฌ en Catalogne, 11193 โฌ aux Balรฉares, et 9925 โฌ en Andalousie, et donc 0 โฌ dans la Communautรฉ de Madrid.
Pour en savoir plus sur l’impรดt sur le patrimoine, lisez notre articleย Lโimpรดt sur la fortune existe aussi enโฆ Espagne !
Les impรดts sur les revenus locatifs
La fiscalitรฉ de l’immobilier s’รฉtend รฉvidemment aux revenus locatifs. Les impรดts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durรฉe / temporaire / touristique) et votre statut (rรฉsident/ non rรฉsident).
Fiscalitรฉ des locations classiques longue durรฉe (contrats locatifs de 5 ans)
La location classique longue durรฉe (5 ans) a un double avantage fiscal non nรฉgligeable (que les locations temporaires et touristiques nโont pas) :
- Les frais (gros travaux โ rรฉnovation de faรงade par exemple, impรดt foncier IBI, charges de copropriรฉtรฉ, assurances, travaux et frais de maintenance, โฆ) sont dรฉductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge).
- Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriรฉtaires rรฉsidents en Espagne.
Nโoubliez pas รฉvidemment votre dรฉclaration annuelle que vous soyez rรฉsident ou non rรฉsident en Espagne. Si vous รชtes rรฉsident espagnol, vous devrez prรฉsenter ces ressources dans votre Dรฉclaration dโImpรดt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) ; ce seront vos revenus locatifs nets aprรจs abattement qui seront dรฉclarรฉs. Si vous รชtes non-rรฉsident, vous รชtes soumis ร lโIRNR (lโImpรดt sur le Revenu des Non-Rรฉsidents) et vous serez taxรฉ ร hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les rรฉsidents de lโUE (plus Islande et Norvรจge) et de 24% pour les rรฉsidents extra-communautaires. Toujours pour les non-rรฉsidents en Espagne mais rรฉsidant dans un autre pays de lโUE, ces revenus sont exonรฉrรฉs dans leur pays ; mais ils doivent รชtre dรฉclarรฉs pour lโimposition des revenus de leur pays selon la mรฉthode du crรฉdit d’impรดt.
Fiscalitรฉ des locations temporaires
Louer temporairement est plus taxรฉ que la location classique : le propriรฉtaire rรฉsident ne bรฉnรฉficie pas des 60% dโabattements. Les locations temporaires sont taxรฉes sur les revenus locatifs nets (loyers desquels on dรฉduit les frais et charges sur la pรฉriode de location) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur la totalitรฉ pour les autres.
Comme pour les contrats normaux, les propriรฉtaires doivent รฉtablir une dรฉclaration fiscale annuelle. Si vous รชtes rรฉsident espagnol, vous รชtes soumis ร lโIRPF. Si vous รชtes non-rรฉsident, vous รชtes soumis ร lโIRNR et vous serez taxรฉ ร hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de dรฉclaration dans votre pays dโorigine) pour les propriรฉtaires rรฉsidents de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge) et sur 24% pour les autres.
Fiscalitรฉ des locations touristiques
Quand et que devez-vous dรฉclarer au fisc espagnol ? Cela dรฉpend de votre situation.
Si vous รชtes rรฉsident en Espagne, vous ferez votre dรฉclaration au moment de rรฉdiger votre IRPF (lโimpรดt sur le revenu). Vous devrez dรฉclarer vos revenus nets, cโest-ร -dire les recettes moins les charges fiscalement dรฉductibles ; et en plus limitรฉes au temps dโoccupation. La remise de 60% pour les locations (prรฉvue dans lโarticle 23.2 de la Loi sur lโIRPF) nโest pas applicable ; il sโagit de locations de courte durรฉe et non dโune location permanente.
Si vous nโรชtes pas rรฉsident en Espagne, vous รชtes tenus de faire une dรฉclaration par trimestre. Mรชme si vous nโavez rien louรฉ pendant un trimestre ! Ces revenus sont considรฉrรฉs et taxรฉs comme ยซrendimiento de capital inmobiliarioยป (rendement du capital immobilier). Le revenu ร dรฉclarer est la totalitรฉ des recettes, avec possibilitรฉ de dรฉduction des frais ou charges prรฉvus dans lโIRPF (limitรฉes aux durรฉes de location) si le loueur est rรฉsident de lโUnion Europรฉenne (plus Islande et Norvรจge). Le taux dโimposition est de 19% pour les rรฉsidents de lโUE et de 24% pour les autres.
Et aussi lโIRNR si vous รชtes non rรฉsident…
Si vous รชtes non-rรฉsidents, en dehors de vos revenus locatifs รฉventuels, il faudra vous acquitter annuellement de lโImpรดt sur le Revenu des Non-Rรฉsidents (IRNR), รฉgal ร 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble pour les ressortissants de lโUnion Europรฉenne (dโIslande et de Norvรจge). Sinon ce sera 24% de 1,1% pour les autres.
Contrairement ร la Taxe Fonciรจre (IBI) qui est rรฉclamรฉe par la mairie du lieu oรน se situe le bien immobilier, cโest ร vous de calculer, de remplir et de prรฉsenter chaque annรฉe ou chaque trimestre le formulaire de dรฉclaration dโimpรดt dโIRNR au Centre des impรดts.
En cas de vente de votre bien
Lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre
A la vente, s’applique une autre fiscalitรฉ sur l’immobilier. Vous aurez ร payer lโimpรดt national sur la plus-value immobiliรจre (ยซ plusvalรญa de Hacienda ยป). Pour plus de dรฉtails et notamment les exonรฉrations et le calcul de la plus-value, voir notre article ยซ Lโimpรดt sur la plus-value immobiliรจre ยป.
- Si le vendeur est rรฉsident en Espagne, il est soumis ร lโIRPF, lโimpรดt sur le revenu des personnes physiques. Pour les premiers 6000 โฌ de plus-value, il est taxรฉ ร 19%. De la tranche 6000 ร 50000 โฌ, le taux est de 21%. Et au-delร de 50000 โฌ, cโest 23%.
- Si le vendeur nโest pas rรฉsident en Espagne, il est soumis ร lโIRNR, lโimpรดt sur les revenus des non-rรฉsidents (ยซ Impuesto sobre la Renta de no Residentes ยป). Le taux est de 19% sur la plus-value rรฉalisรฉe.
- Important :
- Si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et quโil rรฉinvestit tout ou partie de la vente dans lโachat dโun autre logement dans un pays de lโUnion Europรฉenne dans les 2 ans suivant la vente du premier, il bรฉnรฉficie dโune remise fiscale.
- ย Il nโy a pas dโimpรดt ร payer si le logement vendu รฉtait la rรฉsidence principale du vendeur et quโil a plus de 65 ans.
- Si le vendeur nโest pas rรฉsident en Espagne, lโacheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux. De cette faรงon lโadministration sโassure que le vendeur paiera lโIRNR correspondant ร la plus-value sur la vente. Une fois le calcul de cet impรดt rรฉalisรฉ, lโadministration fiscale remboursera au vendeur la diffรฉrence en cas de trop perรงu ou exigera au vendeur un paiement complรฉmentaire.
Lโimpรดt municipal sur la plus-value
Lโimpรดt municipal sur la plus-value est appelรฉ ยซ plusvalรญa municipal ยป ou ยซ Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ยป. Cโest un impรดt municipal qui dรฉpend de la localisation du logement, de la durรฉe de propriรฉtรฉ du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coรปt : de quelques centaines dโeuros ร plusieurs milliers dโeuros.
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Et lโimpรดt sur les successionsย ?
Vous achetez mais il faut penser au futur, et qui dit futur dit succession et donation.
Lร aussi, la fiscalitรฉ sur l’immobilier varie selon la localisation de votre bien en Espagne. Le 23 avril 2019, lโAndalousie a รฉtรฉ la septiรจme communautรฉ autonome espagnole ร adopter la quasi-suppression de lโimpรดt sur les successions et les donations pour les rรฉsidents avec une bonification de 99% sur cet impรดt ! Les autres communautรฉs autonomes ayant dรฉjร mis en pratique cette mesure sont la Communautรฉ de Madrid, Les รฎles Canaries, la Cantabrie, lโEstrรฉmadure, Murcie et La Rioja.
Quand on connaรฎt les taux dโimposition en France, en Belgique ou en Suisseโฆ on choisit dโaller habiter en Espagne dans lโune de ces 7 communautรฉs autonomesย !
Pour ce qui est des autres communautรฉs autonomes, il existe des dizaines des cas selon la communautรฉ autonome, selon que vous soyez rรฉsident ou non, selon la valeur de vos biens, selon votre situation familiale. La fourchette de lโimpรดt varie de 1 ร 25%ย ! Renseignez-vous auprรจs dโun notaire ou dโun conseiller fiscal de votre communautรฉ autonome.
Si vous voulez en savoir plus, lisez notre article sur les successions en Espagne :ย Tout savoir sur les successions en Espagne !
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Cet article est une mise ร jour d’un article publiรฉ en octobre 2019 Tout sur la fiscalitรฉ de lโimmobilier en Espagne
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