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Conflit ukrainien et Immobilier en Espagne
Les News en Mars 2022
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Éditorial Mars 2022 : Conflit ukrainien et Immobilier en Espagne
Quelles conséquences aura la guerre en Ukraine sur l’immobilier en Espagne ? A priori, pas grand-chose avec plus de 3600 km de distance entre Madrid et Kiev. Et pourtant, ce conflit aura un impact important sur l’immobilier en Espagne.
D’abord il a un impact humain : 115.000 Ukrainiens et 83.000 Russes résident en Espagne. Ils vivaient jusqu’à présent en harmonie parfaite. Qu’adviendra-t-il de leurs relations dans un futur proche si la guerre devait durer ? En particulier dans les régions de Barcelone ou d’Alicante où les deux communautés sont importantes.
Et il y a aussi les touristes russes venant en Espagne. Ils étaient 1,3 millions en 2019 dont la moitié venaient en Catalogne. Ce sont parmi les touristes les plus dépensiers avec 175 euros par jour et par personne, soit un tiers de plus que les Britanniques et les Allemands, considérés comme de bons clients. On retrouve les touristes russes dans l’immobilier de luxe, sur la Costa Brava et à Marbella. L’impact se chiffrera en milliards de pertes de chiffre d’affaires pour l’activité touristique, qui est l’un des moteurs de l’immobilier espagnol.
Plus important encore, l’Ukraine et la Russie fournissent à l’Espagne des matières premières de la construction (argile des céramiques en particulier), des produits agricoles (blé, maïs) et de l’énergie (gaz, pétrole). L’arrêt ou la diminution importante de ces importations aura des conséquences sur la production et sur le niveau des prix qui seront poussés à la hausse. Combiné à un taux d’inflation déjà record à la sortie du Covid (7,4% en février), nous risquons d’atteindre une augmentation globale des prix à deux chiffres ! Les conséquences seraient les mêmes dans la plupart des pays européennes, et amèneraient la Banque Centrale Européenne à relever ses taux de base. Et provoqueraient automatiquement une hausse des taux d’intérêt pour les nouveaux emprunteurs immobiliers.
Le 3 en 1 !
La pandémie a créé une nouvelle tendance sur le marché résidentiel. Le phénomène du « 3 espaces en 1 » : la résidence principale, la résidence secondaire et le bureau sur le même lieu de vie. Il se développe en parallèle du nomadisme numérique (NoNu) dont nous avons parlé dans notre édito de février 2022. Avec l’arrivée et le développement du Covid, la qualité de vie dans le logement est devenue primordiale. En Espagne, les jeunes nomades, les actifs nord-européens ou les personnes plus âgées proches de la retraire sans contrainte familiale recherchent de plus en plus des maisons avec plus d’espace intérieurs, des vues dégagées et des zones de détente externes (jardins, terrasses).
Il s’agit d’avoir en un lieu unique sa résidence principale, mais aussi une zone de loisirs interne et externe, et une pièce ou une zone de la maison dédiée à son activité professionnelle. Alors, est-ce que ce phénomène perdurera avec la fin programmée du Covid ? Ou est-ce qu’il s’essoufflera et ses adeptes retourneront vivre dans les centres des grandes villes qu’ils ont abandonnés ?
Prix de l’immobilier résidentiel en baisse de 0,6%
Selon Idealista, le prix de l’immobilier est en baisse de 0,6% en février par rapport à janvier. C’est le troisième mois consécutif de baisse. Les deux principales villes espagnoles ont des tendances opposées : les prix augmentent de 0,6% à Madrid et baissent de 0,2% à Barcelone. Les principales baisses sont enregistrées à Avila (-2,6%), Almería (-2,4%), Teruel (-1,8%), Saragosse (-1,6%) et Murcia (-1%). Les principales hausses sont à Valence (+2,1), Palma (+1,8%), Tolède (+1,2%), Malaga y Alicante (+1%). Les prix ont baissé dans toutes les Par communautés autonomes, excepté la Communauté de Madrid et la Communauté Valencienne.
Près d’un Français sur dix prêt à acheter en Espagne dans les 5 ans à venir
Selon une étude de Poll&Roll, 20% des français envisagent d’acheter un bien immobilier dans le reste de l’Europe d’ici 5 ans, et 7% sont même prêts à se lancer dès 2022. Et l’Espagne est la première destination privilégiée par les acheteurs potentiels français : 44% d’entre eux achèteraient en Espagne. C’est donc près d’un Français sur dix qui seraient prêt à acheter en Espagne dans les 5 ans à venir. La moitié envisage d’en faire leur résidence secondaire, 30% veulent y vivre et donc en faire leur résidence principale et 21% veulent faire un investissement locatif. Les villes espagnoles qui attirent le plus sont Barcelone et Valence.
Le stock de logements disponibles chute de 7% en deux ans
Selon Idealista, au dernier trimestre 2021, le stock de logements disponibles est inférieur de 2% à la même période de 2020 et de 7% à celle de 2019. Les baisses les plus importantes sont à Teruel (-40%), Santander (-35%), Pamplona (-32%) ou Cuenca (-30%). Madrid, où la demande en logements est très forte, a vu son stock diminuer de 17% en deux ans, tandis qu’à Barcelone la baisse n’est que de 5%. A l’opposé, les hausses de stock les plus importantes sont à Caceres (+41% en 2 ans), Grenade (+36%), Jaen (+32%) et Huesca (+14%). Sur l’année 2021, Santander a perdu 28% de son stock, Madrid 11%, Barcelone 2%
Boom de l’immobilier de luxe en Espagne
Les biens dans l’immobilier de luxe se font rares et les prix deviennent inabordables. Une offre rare, une demande en plein essor et des prix exorbitants. Ces trois ingrédients constituent un scénario dangereux pour l’immobilier de luxe en Espagne. Certains agents disent qu’ils n’ont jamais vu un marché aussi tendu et stressé. Cela crée une confusion chez certains propriétaires qui fixent des prix totalement inabordables pour tout acheteur. Les clients sont étrangers et relativement jeunes (35-55 ans), issus pour la plupart du secteur des nouvelles technologies, les « nomades numériques », et de jeunes sportifs internationaux qui ont décidé de s’installer sur le littoral espagnol.
Quand passer de la location à l’achat ?
Les professionnels d’Habitissimo ont identifié 5 signaux indiquant que vous êtes prêts pour passer du statut de locataire à propriétaire. Le premier, vous voulez fonder une famille. Le second, vous avez une stabilité économique, des économies et pas de dettes. Le troisième signal est que vous avez rencontré la maison ou l’appartement qu’il vous faut. Le quatrième, vous avez un projet de vie pour votre futur. Et le cinquième, vous voulez personnaliser votre bien selon vos désirs ou vos besoins, ce que vous ne pouvez pas faire quand vous êtes locataire.
677.000 logements vendus en 2021, un plus haut en 14 ans
Le marché du logement a clôturé l’année 2021 avec des chiffres jamais vus depuis 2007, tant pour les ventes que pour les signatures de prêts hypothécaires, et ce grâce à l’afflux de la demande après les confinements dus à la pandémie sanitaire. Selon les notaires, 676 775 ventes et achats de logements ont été conclus dans toute l’Espagne en 2021, soit une hausse de 38% par rapport à l’année précédente. Un record annuel depuis le boom immobilier. Les régions les plus actives ont été les Baléares (+51%), les Canaries (+44%), l’Andalousie (+43%) et la Communauté Valencienne (+42%).
Les coûts de construction ont augmenté de 24% en 2021
Les coûts directs de la construction d’un logement ont augmenté de 24% en glissement annuel en 2021, contre une baisse de 4% en 2020, selon l’indice record des coûts directs de construction d’ACR. Cette hausse est directement liée à l’augmentation du prix des matières premières, de l’énergie et des transports et est également fortement influencée par les ruptures de stock dans les chaînes d’approvisionnement. Il est donc peu probable que les coûts de construction se stabilisent tant que ces dysfonctionnements ne seront pas corrigés. Le contexte d’incertitude, alimenté par les tensions géopolitiques et l’évolution des variantes du COVID-19, rend difficile l’anticipation du comportement des prix dans les mois à venir.
Metrovacesa, premier promoteur espagnol à commercialiser dans le Métavers
Metrovacesa, le promoteur immobilier espagnol dont les banques Santander et BBVA sont les principaux actionnaires, a lancé le 7 février un projet de commercialisation de logements par le biais du métavers Decentraland. Le projet est un centre commercial virtuel dans le métavers, dans lequel vous pouvez naviguer à l’aide d’un avatar, comme dans un jeu vidéo de rôle. Dans l’interface, il est possible d’interagir avec des entreprises qui y achètent des terrains, ainsi que de voir Málaga Towers, un complexe immobilier qui propose des propriétés à vendre dans la réalité physique de la ville de Málaga en Espagne. Dans le cas où un client du métavers souhaite acheter une propriété à Malaga Towers, il pourra effectuer le paiement par le biais de monnaies numériques, ou par NFT.
Barcelone dans le Top 10 des cités européennes les plus attractives
Barcelone entre dans le classement des dix villes européennes les plus attractives pour les investisseurs en 2022, selon le rapport EMEA Investor Intentions Survey 2021 préparé par le cabinet de conseil CBRE. La capitale catalane est la neuvième ville européenne préférée des investisseurs, devant Munich. Londres est en tête du classement, ainsi que Paris et Amsterdam, qui gagnent deux places par rapport à 2021. Berlin est en quatrième position, suivie de Francfort, Madrid, Copenhague et Varsovie.
Bientôt les Superillas de Barcelone
Le quartier de l’Eixample de Barcelone va commencer à se transformer en « Superillas » en juin prochain. D’abord avec la transformation en quatre axes verts dans les rues de Consell de Cent, Girona, Rocafort et Comte Borrell. Les quatre premiers axes verts auront des critères communs d’utilisation, de mobilité, de verdure, d’accessibilité, de pavage, de mobilier et d’éclairage. L’intention est que ce nouveau modèle de rue soit le même pour toutes les transformations réalisées dans la ville. Ce projet prévoit de créer, à horizon 2030, 21 axes verts (33 kilomètres) dans l’Eixample, ce qui générera 33,4 hectares d’espace pour les piétons et 6,6 hectares de verdure urbaine.
Confidentiel et Express des News en Mars 2022
News en Mars 2022 en Europe et dans le Monde
- Les investissements immobiliers mondiaux ont augmenté de 38 % en 2021 pour atteindre 1,14 trillion d’euros, dont 320 milliards répartis sur 1250 fonds.
- Les prix de l’immobilier dans la zone Euro ont augmenté de 8,8% en 2021.
- La Commission Européenne prépare un programme de financement de formation du quart des effectifs du BTP européen.
- En France, les prix de vente dans l’immobilier ancien ont augmenté de 7,1% en 2021 (9% pour les maisons et 4,6% pour les appartements).
- Mais à Paris, les prix de vente ont baissé de 1,6% en 2021.
- Un micro-logement de 7 m2 a été vendu 107.000 euros à Londres !
- Le nombre de transactions immobilières en France en 2021 a atteint le chiffre record de 1.178.000.
- Les rendements dans l’immobilier de bureau à Paris, Munich ou Berlin sont désormais inférieurs à 3%.
- Les investissements en immobilier de commerce sont en baisse de 16% en Europe en 2021.
- Les prix des loyers à Miami ont augmenté de 38% en un an !
- Le loyer moyen à Manhattan a augmenté de 18% en un an.
- L’Euribor 3 mois au 1er mars 2022 est à -0,53%, en légère hausse sur un mois.
News en Mars 2022 en Espagne
- La demande la plus forte en achat immobilier et locatif en Espagne est dans la région de Madrid, la capitale espagnole devançant deux autres villes de la région, Getafe et Pozuelo de Alarcón.
- Un propriétaire espagnol sur quatre vendrait son logement dans l’année à venir.
- Les prix des villas ont augmenté trois fois plus que ceux des appartements en 2021.
- Selon les agents immobiliers, les prix de l’immobilier résidentiel devraient augmenter de 4,5% en 2022.
- Barcelone va investir 44 millions d’euros dans « Illa Glòries », le plus grand projet d’habitat social d’Espagne.
- Valence va régulariser les activités locatives des « grands » propriétaires.
- Il manquerait 2 millions de logements locatifs en Espagne.
- Selon l’INE, 198.939 propriétés résidentielles ont été héritées en 2021, un record historique.
- Le promoteur catalan La Llave de Oro investira 60 millions d’euros pour la construction de 200 logements à Badalona, évitant ainsi le quota de 30% de logements sociaux imposés par la Mairie de Barcelone.
- L’activité du secteur de la construction devrait croître de 50% en Espagne.
- Les investissements hôteliers devraient battre des records en 2022.
- La commune navarraise de Lekunberri, et la commune valencienne de Morella ont été classées par l’Organisation mondiale du tourisme (OMT) dans les 44 meilleures villes touristiques de la planète.
- Resa, le plus vaste réseau de résidences universitaires en Espagne avec 11.500 chambres, est à la vente pour 900 millions d’euros.
- La société belge Xior, spécialisée dans les résidences universitaires, va investir 26 millions d’euros dans sa seconde résidence de 310 lits à Grenade.
- Le « Tribunal Supremo » ordonne la démolition de l’hôtel et des 180 villas de luxe de l’Isla Valdecañas (Estrémadure).
- Inditex a intégré Bizum comme mode de paiement pour les clients effectuant des achats en ligne sur ses marques Stradivarius, Massimo Dutti et Oysho.
- La fréquentation des centres commerciaux est toujours inférieure de 20% à la période pré-Covid.
- Lidl a investi 47 millions d’euros dans 9 nouveaux supermarchés en février.
- Le réseau bancaire espagnol a supprimé 3000 agences et licencié 12100 personnes en 2021.
- L’économie espagnole a créé 840.000 emplois en 2021.
- L’inflation en février 2022 est de 7,4%, 1% de plus qu’en janvier et un record absolu depuis 1990.
Les News de l’Immobilier en Mars 2022
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