Les News en Octobre 2023
Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes – Octobre 2023
Les prix devaient baisser, et ils commencent à baisser !
Jusqu’au premier semestre, l’Espagne est restée en dehors de la crise immobilière internationale qui se traduisait par une baisse des prix en Europe et en Amérique du Nord.
Tous les professionnels de l’immobilier imaginaient que les prix allaient baisser dès le début de l’année 2023. Et les raisons étaient nombreuses.
Tout d’abord, les hausses rapides et importantes des taux d’intérêt de la BCE qui ont amené le taux de base à 4,5%, un niveau jamais atteint depuis 22 ans. Et qui devaient décourager les acheteurs.
Ensuite, la nouvelle Loi sur le Logement jugée très interventionniste. Et en parallèle la limitation à 2% des hausses locatives.
Mais cela a été compensé par plusieurs facteurs :
- L’immobilier valeur refuge. Il y avait des liquidités et de l’épargne, et les acheteurs ou investisseurs continuaient à se réfugier dans l’immobilier car les placements financiers alternatifs n’étaient plus attractifs.
- La production de logements neufs par an est de 110.000 unités, ce qui est largement insuffisant pour répondre à la demande.
- L’Espagne est l’un des pays européens où les prix des logements avaient le moins augmenté entre 2013 et 2022.
- Une demande étrangère très forte pour qui les prix en Espagne étaient très abordables.
- Des prix des loyers atteignant des sommets qui avaient une double conséquence : la décision d’achat de jeunes ménages, et la hausse des acquisitions pour investissement locatif.
Il y a eu assez tôt des signes de correction. La baisse des ventes et des hypothèques était là depuis novembre 2022. En juillet 2023, elle s’est aggravée avec respectivement -18% pour les ventes et -25% d’hypothèques chez les notaires par rapport à juillet 2022. Dans certaines régions, la chute est plus brutale : transactions en chute de 37% aux Canaries et de 31% aux Baléares.
Jusqu’au mois de mai, les prix au m2 étaient en hausse (+3% en avril, +3% en mai). L’inversion s’est faite en juin (-1,3% selon les notaires) et elle s’est accélérée en juillet (-4,6%). C’est la plus forte baisse enregistrée par les notaires depuis 10 ans !
Alors pourquoi ce retournement de tendance et cette baisse des prix ?
- Les délais de vente ont doublé, il y a moins d’acheteurs.
- Les prix sont trop élevés, ils atteignent des niveaux historiquement hauts surtout dans les zones littorales méditerranéennes et dans le centre de Madrid. Et les ménages ne peuvent plus suivre.
- L’absence d’un gouvernement fort crée aussi un climat d’incertitude pour les acheteurs étrangers.
- Avec une inflation à 4 ou 5% et des prix d’acquisition stables ou en baisse, l’investissement immobilier est maintenant moins intéressant.
Cette baisse des prix devrait se confirmer, même si certaines régions sont encore épargnées (Baléares et Communauté Valencienne).
Ventes : Andalousie et Communauté Valencienne avant Catalogne et Madrid
En l’espace de deux ans, la Communauté Valencienne a gagné deux places dans le classement des régions autonomes qui réalisent le plus grand nombre de transactions immobilières résidentielles, au point de dépasser la Catalogne et Madrid.
Selon les données de l’INE, au cours des sept premiers mois de l’année, la région a accumulé 59.900 transactions de logements neufs et d’occasion. Un chiffre qui n’est dépassé que par l’Andalousie avec 74.100 unités vendues. Et qui est supérieur à la Catalogne (57.300) et à la Communauté de Madrid (44.300).
Absence de logements à Madrid
Le taux d’occupation des logements mesure le pourcentage de logements ayant un certain type d’utilisation (permanente ou temporaire) par rapport au nombre total de logements.
A Madrid ce pourcentage est préoccupant : il est proche de 95%, soit à 5 points du taux d’occupation maximum. Il faut aussi noter que tous les logements vides ne sont pas disponibles sur le marché.
La Costa Blanca attire les étrangers
La Costa Blanca est le nom donné à plus de 240 km de côte dans la province d’Alicante, en Espagne. L’industrie touristique y est fortement développée. La côte s’étend de la commune de Denia au nord jusqu’à Torrevieja au sud.
On y parle une autre langue que l’espagnol dans presque la moitié des logements ! Près de 45% des transactions immobilières qui y sont enregistrées sont le fait d’étrangers.
Le « Primero » de Barcelona est le « Segundo » du reste de l’Espagne !
Quand on parle de « primero » (premier étage) à Barcelone, cela n’a pas la même signification qu’à Madrid et dans le reste de l’Espagne.
A Barcelone, le rez-de-chaussée est l’« entresuelo », le premier étage est le « principal », le second étage est le « primero », le troisième étage est le « segundo », etc.
Conséquences de la Loi sur le Logement
La nouvelle Loi sur le Logement incite des propriétaires à retirer leur logement du marché locatif classique (contrat de location de 5 ans) pour se tourner vers d’autres formes de locations, moins régulées.
Par exemple des contrats temporaires de location (« contrato de arrendamiento de temporada ») qui sont souscrits pour une durée de 1 à 12 mois pour des locataires provisoires. Ou des locations de chambres pour des étudiants par exemple. Ou alors des locations touristiques.
Madrid, plébiscitée par les utilisateurs de bureaux flexibles
Selon une étude de Savills, Madrid, avec 5% de la capacité européenne, est la quatrième ville européenne qui a le plus de bureaux flexibles (flex space). La capitale n’est devancée que par Londres (13%), Prague (8%) et Amsterdam (6%). Varsovie et Lisbonne complètent la liste, avec 4% chacune.
Madrid (encore), meilleure destination mondiale pour le tourisme d’affaires
Madrid a reçu, pour la sixième année consécutive, le prix de la meilleure destination d’Europe pour les réunions et les conférences 2023 lors de la 30e édition des World Travel Awards Europe, les prix internationaux les plus prestigieux de l’industrie du voyage.
La capitale espagnole dépasse des villes comme Copenhague, Paris, Vienne, Barcelone, Amsterdam et Berlin.
Barcelone, dans le Top 5 des investissements immobiliers étrangers en Europe
Barcelone suscite l’intérêt des investisseurs au cours des six premiers mois de l’année 2023. Selon le cabinet de conseil CBRE, la capitale catalane figure parmi les cinq premiers marchés européens où les investissements immobiliers étrangers ont été les plus importants au premier semestre.
Plus précisément, Barcelone est la cinquième ville européenne avec le plus grand volume d’investissements immobiliers en provenance d’autres pays, avec 883 millions d’euros. Elle est devancée par Londres, Berlin, Manchester et Munich.
Les milléniaux boostent le Luxe
Le marché de l’immobilier de luxe en Espagne est en plein essor. Notamment grâce à l’arrivée des jeunes sur ce segment.
Les milléniaux, c’est-à-dire les personnes nées entre 1981 et 1995, représente déjà 25% de toutes les transactions immobilières de luxe d’une valeur supérieure à 3 millions d’euros.
En outre, leur présence sur le marché devrait continuer à s’accroître, car cette génération et les Centeniaux (nés entre 1996 et 2010) représenteront plus de 60% des acheteurs sur le marché du luxe d’ici à 2025, et leurs dépenses augmenteront trois fois plus vite que celles des autres générations.
Des logements plus « écologiques » d’ici 2040
En Espagne, la situation du parc immobilier est écologiquement critique. 80% des logements ont une efficacité énergétique de F ou G.
Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation de Bruxelles, d’ici 2040, ils devront tous être classés A ou B. Par conséquent, dans les années à venir, un grand nombre d’entre eux devront être rénovés pour répondre aux exigences en matière d’énergie et de durabilité fixées. Pour relever ce défi, les institutions européennes, nationales et régionales unissent leurs forces avec l’aide et le soutien des Fonds Européens « Next Generation ».
L’hypothèque « Dual » de Bankinter
Bankinter a créé « l’Hypothèque Double » (« Hipoteca Dual ») qui, contrairement à l’hypothèque mixte, signifie qu’un taux fixe et un taux variable coexistent pendant toute la durée du prêt.
Ce produit permet aux clients de définir dès le début du prêt quel pourcentage de l’hypothèque sera variable et quelle partie sera fixe. Ainsi, le pourcentage du capital en mode fixe sera amorti à un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du prêt, tandis que la partie variable le sera comme d’habitude dans ce type de prêt hypothécaire : avec un taux de départ fixe pendant les 12 premiers mois du prêt et, par la suite, un taux révisable annuellement référencé à l’Euribor plus un différentiel établi par la banque. La somme des deux montants constituera la mensualité du double prêt hypothécaire.
Santander et Mapfre commercialiseront une hypothèque inverse
La Banque Santander et l’assureur Mapfre ont obtenu lundi l’autorisation du ministère de l’Économie de commercialiser une hypothèque inversée avant la fin de l’année 2023.
Le prêt hypothécaire inversé est un produit financier conçu pour permettre aux personnes âgées de 65 ans et plus de compléter leurs revenus grâce à leur logement, sans en perdre la propriété ou le droit d’usage. Les propriétaires d’un logement libre de dettes peuvent obtenir des liquidités grâce à leur patrimoine immobilier. Sans perdre la propriété du logement, dont elles peuvent jouir jusqu’à leur décès
Confidentiel et Express des News en Octobre 2023
News en Octobre 2023 en Europe et dans le Monde
- Les investissements immobiliers ont chuté d’un tiers en un an aux USA et en Europe.
- En France, la valeur des appartements a baissé de 4% en un an, et les ventes sont en chute libre : -27% pour les appartements et -23% pour les maisons
- La Floride détrône New York et devient le deuxième marché immobilier le plus important des États-Unis.
- Le feuilleton du plus grand promoteur chinois, Evergrande, continue avec l’impossibilité pour celui-ci de payer ses dettes.
- Au Royaume-Uni, la hausse des loyers de 5,5% en août 2023 par rapport à août 2022 est la plus importante jamais enregistrée depuis janvier 2016.
- Toujours au Royaume-Uni, la baisse des prix immobiliers de 5% en août est la plus forte enregistrée depuis 15 ans.
- Dans le centre de Zurich, les prix atteignent 18.000 euros du m2.
- La vente de logements neufs est en chute de 72% à Singapour.
- Les investisseurs s’attendent à des taux élevés jusqu’à l’été 2024.
- La BCE (Banque Centrale Européenne) prévoit une baisse des prix dans l’immobilier commercial.
- Le Parlement Européen souhaite harmoniser les règles de la location touristique.
- A +4,198% au 2 octobre 2023, l’Euribor 12 mois est en nette hausse depuis août 2023.
- L’inflation en zone euro est en baisse à 4,3% en septembre, contre 5,2% en août.
News en Octobre 2023 en Espagne
- Alerte : les conseillers fiscaux du gouvernement recommandent de réduire la déduction actuelle de 40% sur les revenus locatifs.
- Les prix des loyers explosent à Barcelone et Madrid, respectivement +6,6% et +5,1% au troisième trimestre 2023.
- Les 10 % de ménages les plus riches détiennent 37 % du patrimoine immobilier, selon la Banque d’Espagne.
- Le volume de transactions immobilières résidentielles sera en baisse de 20% en 2023.
- La Communauté de Madrid lance un plan de réhabilitation énergétique de 6000 logements.
- Les déductions fiscales pour la rénovation des logements sont prolongées jusqu’en 2024.
- Les résidences secondaires ont deux fois plus de cambriolages que les résidences principales.
- Les successions immobilières atteignent des plus hauts historiques avec près de 600 par jour !
- Les quartiers de Salamanca, à Madrid, et de Sarrià-Sant Gervasi, à Barcelone, figurent dans le Top 10 des quartiers de luxe des villes européennes.
- Les Canaries sont la septième communauté autonome à déposer un recours au Tribunal Constitutionnel contre la Ley de Vivienda (la Loi sur le Logement).
- Les Canaries vont réglementer par la loi l’utilisation des logements touristiques sur les îles.
- Fondviso, un nouveau fonds d’investissement du groupe financier Solventis, prévoit de construire 12.000 logements sur 10 ans.
- Les Canaries ont supprimé l’impôt sur les successions et les donations, l’Estrémadure envisage de faire de même.
- L’impôt sur les grandes fortunes pourrait être déclaré inconstitutionnel cette année.
- Selon les opérateurs, Malaga est la ville la plus attractive pour l’ouverture de nouveaux hôtels.
- Le Gouvernement des Baléares souhaiterait transformer d’anciens logements touristiques en logement sociaux.
- 8% des employés sont en télétravail en Espagne, un chiffre inférieur à la moyenne européenne qui est de 10%.
- Port Aventura est à la vente pour 1000 millions d’Euros.
- La Banque d’Espagne maintient sa prévision de croissance pour 2023 à 2,3%, et diminue celle de 2024 à 2,2%.
- En septembre 2023, l’inflation sur un an (IPC) est de 3,5%, 0,2% de plus qu’en août.
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Les News de l’Immobilier en Octobre 2023
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