La Barcelone moderne est née avec L’Eixample, un quartier conçu au 19^ème siècle par l’ingénieur et urbaniste Ildefons Cerdà.

Ville dans la ville, l’Eixample est sans doute le quartier le plus original de Barcelone, mais aussi l’un des plus agréables à vivre. Cerdà avait voulu concevoir une ville ouverte, égalitaire et verte, où tous les services publics étaient répartis uniformément.

L’Eixample est construit pendant les années de l’industrialisation de la Catalogne à la fin du XIXe et au début du XXe siècle. C’est la consécration et le moteur de la Catalogne contemporaine, rompant avec le passé médiéval. La partie centrale (la plus ancienne), la Dreta de l’Eixample, était le quartier de la bourgeoisie catalane qui y a introduit un nouveau style, le Modernisme catalan.

L’Eixample est aujourd’hui le centre et le symbole architectural de Barcelone. Un quartier où les opportunités d’achat immobilier n’ont jamais été aussi nombreuses.

Etymologie du mot Eixample

Beaucoup de francophones pensent que le mot « Eixample » est en rapport avec le mot français Exemple. Pas du tout !

Le mot « Eixample«  provient de l’espagnol «Ensanche», qui aurait dû se traduire «Eixamplada» ou «Eixamplament» en catalan.

Le mot espagnol « ensanche » se traduit en français par « élargissement », « extension » ou « agrandissement », selon le contexte.

Cependant, dans un contexte urbain et immobilier, « Ensanche » fait référence aux quartiers planifiés et modernisés des grandes villes espagnoles, souvent au XIXe et début du XXe siècle. Dans ce cas, il est généralement traduit par « extension urbaine ».

Barcelone, au XIXe siècle, était un danger sanitaire pour sa population

En raison de l’industrialisation, la population de la ville était passée de 104.000 habitants en 1798 à 187.000 habitants en 1850. Alors que la ville était confinée à l’intérieur des mêmes murailles qu’en 1714. Et n’occupait qu’une superficie de 2 km carré (l’actuel « Gotico »). Barcelone (93.000 habitants au km2) avait alors le triple de la densité de population de Paris (31.000 habitants au km2).

Il n’y avait pas de réseau d’eau potable ou d’égouts, les eaux souterraines étaient polluées. La fièvre jaune de 1821 et deux épidémies de choléra (1834, 1854) avaient tué plus de 10% de la population, surtout dans les classes populaires. La mortalité infantile était très élevée et les conditions de santé et d’hygiène étaient très mauvaises. L’espérance de vie ne dépassait 36 ans pour les riches et 23 ans pour les pauvres, comme à l’époque médiévale !

Un projet imposé par Madrid !

En 1841, Barcelone lance un appel d’offres public pour un plan d’urbanisation. Les premiers projets sont rejetés par le gouvernement de Madrid. Enfin, en 1859, le gouvernement central approuve le Plan Cerdà, du nom de son concepteur, Ildefons Cerdà (1815-1876). Les notables barcelonais, refusant la décision de Madrid, organisent un concours entre les architectes les plus réputés de Catalogne. Antoni Rovira i Trias l’emporte en proposant un plan de ville radioconcentrique. Le gouvernement central d’Isabelle II persiste cependant à considérer son plan comme nettement plus moderne et ouvert. Il impose, non sans difficultés, le projet Eixample de Cerdà aux Barcelonais.

Le Plan Cerdà

Cerdà avait un plan ambitieux : c’était de transformer la Barcelone de 1850

… en une ville dix fois plus grande :

Cerdà se concentre sur les besoins primordiaux. Avant tout, la nécessité de l’éclairage naturel (la lumière du soleil), la ventilation dans les foyers (il est fortement influencé par le mouvement hygiéniste), les espaces verts à proximité de la population avec 100.000 arbres prévus (un écologiste avant l’heure), un traitement convenable des déchets, un système d’égouts efficace et une organisation optimisée des personnes, des biens, de l’énergie et des informations.

Les manzanas

Ce projet est basé sur une répétition sérielle homogène d’îlots d’habitation, les manzanas. Ils sont vastes et carrés (113,3 mètres sur 113,3 mètres) avec pour particularité des coins à 45 degrés. La trame de la ville est par conséquent à angle droit. Le biseautage des îlots permet la constitution de placettes à chaque angle de rue et cela était également conçu pour faciliter les virages pour les « machines à vapeur mobiles » qu’imaginait Cerdà. Les îlots sont appelés les « manzanas« . En espagnol, « manzana » signifie à la fois « pomme » et « îlot urbain » (équivalent de « bloc » en anglais ou « pâté de maisons » en français).

L’ingénieur conçut son plan autour d’une avenue majeure qui lui servit d’axe directeur : la Gran Via de las Corts Catalanes. Il travailla avec des « districts » formés de 10 × 10 îlots dont les intersections correspondaient aux principales intersections de la ville : plaça des Glòries Catalanes, place Tétouan, place de l’Université. Une rue plus large fut disposée toutes les 5 rues. Il s’agit de la rue Marina, de la rue Urgell, et de la via Laietana terminée 50 ans plus tard. Ces proportions — conséquences de la largeur des îlots — lui permirent de créer des rues larges qui descendaient de la montagne à la mer de chaque côté de la ville : la rue Urgell et le Passeig de Sant Joan. Celles-ci furent séparées de 15 îlots.

Une ville en réseau

La plupart des rues sont larges de 20 mètres, mais les principales font 30 voire 50 mètres de large. Seuls quelques axes majeurs traversent la ville sans respecter la trame orthogonale, mais toujours en ligne droite. Ce sont l’Avenue Diagonal, l’Avenue Meridiana et l’Avenue Parallel.

Ses créations dénotent une conception de la notion de réseau très avancée pour son époque. Ses plans de rues en damier, avec ses blocs d’habitat carrés identiques, sont conçus pour faciliter le déplacement des piétons, des voitures, de tramways tirés par des chevaux, des réseaux de chemin de fer urbain (qui sont une innovation pour l’époque), du réseau de gaz, des égouts suffisamment importants pour prévenir toute inondation, et ce sans négliger les jardins publics et privés, ainsi que les autres équipements clés.

Les dernières innovations techniques sont intégrées, pourvu qu’elles contribuent à un meilleur fonctionnement urbain. Mais il fait également appel à ses propres concepts innovants. Tels qu’un système logique de nivellement du terrain indispensable à la bonne réalisation de son projet. Cerdà dépassa les visions partielles que représentaient pour lui les « villes utopiques », « villes culturelles », « villes monumentales », « villes rationalistes », etc. pour se consacrer à la recherche d’une « ville intégrale ».

Un Plan amendé par la spéculation

Les plans de Barcelone de Cerdà subissent deux principales révisions. La seconde version, approuvée par le gouvernement espagnol de l’époque, est celle de l’Eixample actuel.

Cerdá était un précurseur de l’architecture écologique.  Sa Théorie générale de l’urbanisation commençait par « ruralisons ce qui est urbain, urbanisons ce qui est rural ». Il  avait prévu de vastes espaces verts et ouverts, permettant le passage des piétons et de la lumière : les blocs carrés aux angles biseautés ne devaient initialement être construits que de deux côtés, avec seulement 5.000 m2 sur les 12.500 m2 d’ilot construit. Mais face aux pressions foncières spéculatives, les responsables politiques modifient le schéma initial, pour aboutir à une construction des quatre côtés à 28 mètres de hauteur et 28 mètres de profondeur, de sorte que le jardin initial imaginé par Cerdà se réduit à une cour intérieure carrée et fermée !

Et seule l’une des deux avenues diagonales est réalisée, l’Avenue Diagonal d’aujourd’hui.

Cerdà souhaitait que l’Eixample soit un lieu de mixité sociale. Mais ce sont les classes aisées qui y vivront. Nombreux sont les architectes catalans de l’époque qui combattent les idées de Cerdà. Mais ils finissent malgré tout par y concevoir les bâtiments phares du modernisme catalan. Antoni Gaudí y réalisera une grande partie de ses œuvres, notamment la Sagrada Família, la Casa Milà et la Casa Batlló. Mais on peut citer aussi la Casa Amatller et la casa de les Punxes  de Josep Puig i Cadafalch ou la Casa Lleó Morera et l’Hospital de la Santa Creu i Sant Pau de Lluís Domènech i Montaner.

Cerdà a fait face à de nombreux obstacles, notamment le manque de financement et l’opposition d’une grande partie de la population de Barcelone. Il n’a jamais été payé pour son chef d’oeuvre et il est mort ruiné en 1876.

Ildefons Cerdà a transformé un piège mortel en l’une des plus belles villes modernes d’Europe.

Les noms de rue

L’écrivain Víctor Balaguer i Cirera est chargé en 1864 de concevoir la nomenclature des rues de l’Eixample. Il utilise les noms des territoires de la Couronne d’Aragon : Arago (Aragon), València  (Valence), Mallorca (Majorque), Rosselló (Roussillon), Còrsega (Corse), Sardenya (Sardaigne), Sicília (Sicile), Nàpols (Naples)…. Mais aussi des institutions catalanes (Les Corts Catalanes, la Diputació, le Consell de Cent) ou des personnalités (Pau Claris, Roger de Llúria, Roger de Flor …).

Les quartiers de l’Eixample

Aujourd’hui, les 270.000 habitants de l’Eixample se répartissent dans 6 quartiers et 350 manzanas (îlots ou blocs) sur 7,5 km2 :

• la Dreta de l’Eixample,
• la Antiga Esquerra de l’Eixample,
• la Nova Esquerra de l’Eixample,
• le Fort Pienc,
• la Sagrada Família,
• et Sant Antoni.

La Dreta de l’Eixample

La Dreta de l’Eixample (c’est-à-dire la partie droite de l’Eixample) est le secteur de la ville où le projet de Cerdà a démarré. Il s’agissait de l’extension naturelle de Barcelone au-delà des murs démolis au milieu du XIXe siècle.

Le Plan Cerdà fut approuvé en 1859 et, un an plus tard, la Reine Isabel II posa la première pierre de ce qui allait devenir l’un des quartiers  les plus riches de Barcelone. Le premier groupe de maisons a été construit à l’intersection actuelle de la rue du Consell de Cent et de la rue Roger de Llúria. La Dreta de l’Eixample a d’abord abrité quelques industries importantes, comme l’usine Elizalde, l’une des premières en Espagne à fabriquer des voitures.

Avec le temps, il est devenu peu à peu le quartier où on y trouvait les résidences bourgeoises.  Surtout au moment de l’explosion artistique du Modernisme représentée par des bâtiments aussi remarquables que La Pedrera, la Casa Batlló et la Casa Ametller.

En plus des résidences, l’activité économique tertiaire s’y était déplacée : commerces, bureaux, sièges sociaux d’entreprises, cinémas, théâtres, etc., surtout dans la zone la plus centrale (entre Llúria et Balmes) et autour de l’axe du Passeig de Gràcia, qui suivait l’ancienne route qui reliait la ville fortifiée à la municipalité de Gràcia. Cette avenue est encore, aujourd’hui, le coeur du dynamisme économique et commercial de la ville.

Notons que la Plaza de Catalunya n’était pas été incluse dans le Plan Cerdà. Cet « oubli » a été corrigé par la force des faits : sa position privilégiée entre la vieille ville et le nouvel Eixample en a fait le centre nerveux naturel de la ville. Le passage du temps n’a fait que la renforcer.

Aujourd’hui, la Dreta de l’Eixample, dans sa partie ouest, est le quartier le plus chic de Barcelone, celui qui regroupe les plus beaux bâtiments modernistes catalans, les plus belles boutiques et les meilleurs cafés et restaurants.

La Antiga Esquerra de l’Eixample

La Antiga Esquerra de l’Eixample (l’ancienne partie gauche de l’Eixample) comprend la partie urbanisée et peuplée dès la fin du XIXe siècle de l’ancien quartier Esquerra de l’Eixample.

L’ouverture de l’Hospital Clínic et de la Faculté de Médecine en 1906, du Marché du Ninot en 1935, et l’enfouissement des voies ferrées ont permis de promouvoir le quartier et d’attirer, surtout à partir des années 1930, des promoteurs immobiliers intéressés par la construction de logements d’habitation destinés principalement aux classes moyennes.

De son histoire plus récente, il faut souligner la rénovation complète de la rue Enric Granados, qui a réactivé le tissu commercial et de restauration de la zone.

De nos jours, la Antiga Esquerra de l’Eixample rassemble de multiples activités commerciales, de services et de restauration. Mais c’est aussi un lieu de culture avec l’Université de Barcelone, et de santé avec l’Hospital Clinic, l’un des 4 plus grands services hospitaliers d’Espagne. Leur présence en fait aujourd’hui  le quartier le plus recherché d’Eixample.

La Nova Esquerra de l’Eixample

La Nova Esquerra de l’Eixample (la nouvelle partie gauche de l’Eixample), à part les trois grands bâtiments de Can Batlló (aujourd’hui l’École Industrielle), le Modelo (l’ancienne prison) et l’Escorxador (aujourd’hui le Parc Joan Miró), n’a commencé à se développer qu’à partir des années 1930. La présence du chemin de fer et de l’usine Batlló a fait qu’il n’était pas possible de créer un environnement urbain avant la fermeture de cette dernière en 1910.

Elle était principalement constituée de groupes de cabanes dispersées, occupées par des personnes venues travailler pour l’Exposition Internationale de 1929. C’était un habitat quasi rural qui l’est resté dans certaines zones jusqu’à l’après-guerre.

Ce n’est qu’en 1972-1973 que les voies ferrées ont été enterrées. Et certains des bâtiments du quartier ont été démolis pour construire l’Avenida Diagonal.

Le Fort Pienc

Le Fort Pienc est né comme une zone de fortification. Lorsque Felipe V a établi le système de surveillance de la ville, il a construit la Citadelle et un fort avancé. Tous deux furent démolis en 1869.

La Estacion del Norte (la Gare du Nord) a donné de la personnalité à un quartier situé entre la voie ferrée et la Gran Via. De nombreux transporteurs étaient alors localisés autour d’une ancienne voie de sortie de la ville depuis l’époque romaine et jusqu’au développement de l’Eixample.

Après la fermeture de la gare dans le dernier quart du 20ème siècle, la physionomie du quartier s’est transformée. L’ancienne gare ferroviaire est devenue la principale gare routière de la ville. Un important parc urbain a été construit à proximité et, de l’autre côté, un grand ensemble d’équipements (jardins d’enfants, appartements surveillés pour personnes âgées, marchés, bibliothèques…) qui est devenu la référence pour un nouveau modèle d’intégration des équipements et des espaces publics dans le but de rapprocher la vie des quartiers.

On y trouve aussi des points culturels très importants, comme L’Auditori et le Théâtre National de Catalogne.

La Sagrada Família

Au nord de la Dreta de l’Eixample, dans la partie haute, se trouve le quartier de la Sagrada Família, anciennement connu sous le nom de El Poblet (le petit village). Au 19^ème siècle, el Poblet était un quartier qui était fait de champs et de quelques maisons. Ce n’est que dans les premières années du XXe siècle que le quartier s’est urbanisé, comme quartier ouvrier autour de nombreuses industries.

Ce qui lui donne aujourd’hui de la personnalité est la basilique de la Sagrada Família. Le projet démarre en 1881 avec l’acquisition d’un terrain dans le quartier de Sant Martí, au milieu des champs. Le projet fut d’abord confié à l’architecte Francesc de Paula Villar. Puis il fut poursuivi en 1883 par un jeune architecte de 31 ans, alors peu connu, du nom d’Antonio Gaudí. Il prit en charge les travaux alors que la construction de la crypte de style néo-gothique commençait à peine. Aujourd’hui, la Sagrada Famila est l’œuvre de Gaudí la plus célèbre. C’est le monument le plus visité d’Espagne, le sixième en Europe, et le douzième dans le monde.

L’avenue de Gaudí traverse le quartier et relie la Sagrada Família à une autre œuvre majeure du modernisme catalan : l’Hôpital de la Santa Creu i Sant Pau, de Lluís Domènech i Montaner. Les deux bâtiments sont classés au Patrimoine Mondial de l’UNESCO.

Le quartier de la Sagrada Família comprend, à son extrémité sud, le quartier des Encants, avec le populaire marché Bellcaire ou marché des Encants. Cette zone a été complètement transformée par le réaménagement urbain autour de la Place des Glòries.

Sant Antoni

Le nom du quartier a son origine dans le couvent à proximité de la muraille de Barcelone. Lorsque Rovira i Trias a construit le marché Sant Antoni dans la période 1872-1882, il n’y avait pratiquement pas d’habitations. C’était le marché du quartier ouvrier du Raval. Peu à peu, ce marché et les étals qui l’entouraient se sont étoffés comme une grande foire. Ils ont donné de la personnalité et de la vie au quartier qui s’est développé autour de lui. Cette tradition commerciale populaire est encore forte aujourd’hui. Et la réhabilitation et la rénovation récente du bâtiment historique du marché l’a encore accentuée.

La physionomie du quartier est aussi le résultat des réformes liées à l’Exposition Internationale de 1929, qui ont conduit à son urbanisation et à l’aménagement des accès à Montjuïc, avec l’élimination des bidonvilles entre les avenues Parallel et Gran Via et l’aménagement de l’Avenue de Mistral. Cette ancienne voie médiévale de sortie de la ville est aujourd’hui une voie piétonne qui rassemble la vie du quartier.

C’est l’une des zones commerciales et de restauration les plus importantes de Barcelone.

Et aussi les mini-Eixample de Valence et de Lyon !

Au 19ème siècle, le plan Cerdà a servi d’exemple à d’autres extensions de villes en Espagne et Europe occidentale. C’est notamment le cas de Valence en Espagne et de l’extension à l’est du Rhône de Lyon en France.

Valence (Espagne)

Lyon (France)

L’Eixample de demain

Nous faisons le pari que l’approche écologique du projet original du visionnaire urbaniste Cerdà sera très bientôt restaurée. Mais avec des espaces verts non plus à l’intérieur des bâtiments mais dans les rues.

Des associations de quartier d’Eixample militent pour interdire la circulation dans certaines rues et pour les transformer en espace de vie, de loisirs, ou espaces verts. Pourquoi ne pas imaginer redonner à ces espaces la vocation que leur avait destinée Cerdà dans son projet initial ? Entre chaque bloc, ce sont plus de 2000 m2 de terrain qui peuvent être récupérés sur l’espace réservé aux voitures !

C’est ce qui est réalisé depuis quelques années par la Mairie avec d’abord les « Superillas » (les Super-îlots) ou « Supermanzanas », et plus tard les «eixos verds» (en catalan) ou les «ejes verdes» en castillan (les axes verts en français). Le plus connu de ces nouveaux axes verts est celui de la Carrer (Rue) Consell de Cent. Cet axe entièrement piéton de 2800 mètres traverse une grande partie des quartiers de l’Eixample.

Le marché immobilier d’Eixample aujourd’hui

Eixample compte 143.000 logements selon le dernier recensement de population. C’est le parc immobilier le plus important des dix districts de Barcelone.

19% des logements de l’Eixample appartiennent à des propriétaires qui ont plus de 15 appartements. Si l’on se concentre sur les propriétaires de cinq appartements ou plus, le pourcentage est nettement plus élevé : 29,5%, soit près d’un sur trois. Tous les logements ne sont pas destinés à un usage résidentiel. Selon le recensement municipal, il y a 113.000 logements avec des ménages enregistrés à la Mairie, soit 79% des logements.

Selon la Mairie de Barcelone, le nombre de ventes de logements à Eixample depuis 12 mois (mars 2024 à février 2025) représente environ 2,1% de son parc immobilier. Soit 3030 logements vendus à Eixample sur les 12 derniers mois pour un prix moyen de 4800 €/m2.

Après la crise immobilière de 2007, les prix de vente demandés ont baissé à Eixample jusqu’à 3160 €/m2 en juillet 2013 selon le portail immobilier Idealista. Puis ils sont remontés modérément jusqu’en août 2016 (3920 €/m2). Et beaucoup plus rapidement jusqu’en juin 2017 (4870 €/m2, soit +24% en 10 mois !) au moment de l’annonce du référendum d’indépendance du 1^er octobre 2017.

La conséquence de cette instabilité politique s’est fait immédiatement ressentir. Entre octobre 2017 et mai 2020, les prix sont alors restés stables dans Eixample (4900 €/m2 en mai 2020) comme à Barcelone. Alors qu’à Madrid, sur la même période, les prix augmentaient de 25%.

Puis le Covid a eu une influence baissière sur les prix jusqu’à un minimum de 4490 €/m2 en avril 2021. Il y a eu ensuite une hausse modérée jusqu’en juillet 2022 (à 4860 €/m2) suivie d’une stabilité des prix jusqu’en mai 2023 (à 4860 €/m2). Depuis la hausse des prix demandés par les vendeurs est très importante, +20%, pour atteindre 5850 €/m2 en février 2025. Eixample est le second quartier le plus cher de Barcelone derrière Sarria-San Gervasi (6090 €/m2).

A noter qu’à partir de mars 2024, les prix demandés sont plus élevés à Madrid qu’à Barcelone. Et que la hausse des prix madrilènes (+32% entre mai 2023 et février 2025) est le double de la hausse des prix barcelonais sur la même période (+16%).

Il est probable que, pour Eixample comme pour Barcelone ou pour Madrid, cette hausse se poursuive en 2025, voire en 2026. Pour une raison simple : une demande locale soutenue et une demande internationale de plus en plus importante.

Des prix qui varient en fonction des quartiers

Par quartier, c’est évidemment le le plus chic d’Eixample, la Dreta, qui est le plus cher (ci-dessous il s’agit des prix de vente demandés par les propriétaires, source : Idealista).

• Dreta de l’Eixample : 7340 €/m2 en février 2025 (+6,7% sur un an)
• Antiga Esquerra de l’Eixample : 6280 €/m2 en février 2025 (+13,6% sur un an)
• Sagrada Família : 5340 €/m2 février 2025 (+17,5% sur un an)
• Nova Esquerra de l’Eixample : 5100 €/m2 en février 2025 (+5,6% sur un an)
• Fort Pienc : 4990 €/m2 février 2025 (+7,4% sur un an)
• Sant Antoni : 4890 €/m2 février 2025 (+8,7% sur un an)

Notre coup de cœur : Sant Antoni qui est, à notre avis, un quartier sous côté avec des biens de qualité. Un aussi bon investissement aussi bien en résidence principale qu’en locatif. Un quartier avec de multiples espaces piétonniers et l’un des plus beaux marchés de Barcelone.

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