Les News de mai 2020 achat immobilier en Espagne

Les News en Février 2020

Notre Pourcentage du Mois : -3,6%

Les News en Février 2020

Le pourcentage de Février 2020 de l’immobilier en Espagne : -3,6%, c’est la baisse du nombre de ventes en Espagne en 2019

Les News de Février 2020. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes. Vous bénéficiez ainsi des principaux indicateurs et des informations les plus récentes pour mieux acheter en Espagne. 

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Editorial : 2020… le retour à la forte hausse des prix à Barcelone !

Dès l’été 2017, nous avions prévu (avant tous) la stabilité des prix puis la baisse des prix à Barcelone. Aujourd’hui, nous prévoyons le retour à la hausse des prix dans la capitale catalane, et elle risque d’être rapide et importante !

Pourquoi ce renversement de tendance ? Pour trois raisons : la crise politique locale entre partis nationalistes catalans, l’image « Barcelone » encore très attractive, et la forte inflation des prix immobiliers dans les grandes villes européennes.

La crise entre nationalistes catalan. Les alliés d’hier sont devenus les ennemis d’aujourd’hui. ERC (gauche indépendantiste), le parti nationaliste le plus ancien avait déjà ouvert la brèche. Au niveau national, ERC a accepté de soutenir (ou au moins de s’abstenir) le nouveau gouvernement PSOE/Podemos de Madrid. Et en échange, le PSOE a accepté un dialogue sur le futur de la Catalogne. Et fin janvier, les choses ont empiré quand le Président du parlement catalan (ERC) a confirmé la suspension du siège de député du Président de la «Generalitat» (la Région) de Catalogne (JxCat, centre-droit indépendantiste), sur ordre de la Commission électorale espagnole. De nouvelles élections auront lieu sous peu. La rupture entre ERC et JxCat est consommée. Ce qui signifie une solution politique au problème catalan (à l’intérieur de l’Espagne). Et surtout une normalisation de la vie sociale et économique dans la région, et à Barcelone en particulier.

L’image attractive de Barcelone. Malgré les manifestations, parfois violentes, Barcelone conserve une image de métropole moderne, innovante, accueillante et festive. Surtout parmi les jeunes entrepreneurs et les start-ups. L’offre et la demande en bureaux n’y a jamais été aussi forte. Selon PricewaterhouseCoopers, Barcelone revient dans le Top 10 des 10 villes européennes les plus attractives pour investir dans l’immobilier en 2020 (… après une 27ème place en 2019).

L’inflation des prix immobiliers en Europe. Depuis quelques années, les prix immobiliers ont augmenté très rapidement dans les grandes villes européennes. Ils ont atteint des sommets partout en Europe : 10.000 euros du m2 en moyenne à Paris (avec des quartiers à 30.000 euros), 15.000 euros à Londres, 12.000 euros à Genève, et même 6.000 euros à Lisbonne ! Partout… sauf à Barcelone où les prix sont restés stables depuis deux ans et demi (autour de 4000 euros/m2), voire ont diminué dans certains quartiers.

Notre prévision pour la capitale catalane : des prix en hausse d’au moins 8% cette année. Et sans doute plus dans les biens haut de gamme. Il est temps d’investir à Barcelone !

Première chute annuelle des ventes résidentielles depuis 2013 !

Le marché immobilier résidentiel ne s’est toujours pas relancé depuis la mise en place de la Loi hypothécaire. En novembre 2019, 38.680 transactions de vente ont été signées, un chiffre en baisse de plus de 9 % aussi bien par rapport à octobre 2019 (-9,7%) que par rapport à novembre 2018 (-9,3%). Sur le cumul de l’année, la baisse des ventes est de 3,6 %. Tout indique que 2019 devrait enregistrer la première baisse du marché immobilier depuis 2013. Entre janvier et novembre de l’année dernière, 466.300 logements ont été vendus, avec une moyenne mensuelle de moins de 42.400 unités. Alors qu’en 2018, près de 518.000 opérations avaient été réalisées, avec une moyenne mensuelle de 43.200. Phénomène nouveau aussi : en novembre, il y a eu plus de ventes dans la Communauté Valencienne (5996) qu’en Catalogne (5885) ou dans la Communauté de Madrid (5021). L’Andalousie est toujours la région qui enregistre le plus de ventes avec 8400 unités en novembre.

En 2020, hausse des prix de 1 à 5% selon les experts

Le prix des logements sera-t-il en baisse en 2020 ? Sommes-nous face à une nouvelle bulle immobilière ? Faut-il acheter maintenant ou attendre ? 2019 a marqué un tournant dans le marché immobilier espagnol. Ni les achats, ni les prix immobiliers n’ont augmenté comme ils l’avaient fait ces dernières années. Standard & Poor’s prévoit une hausse des prix de l’immobilier de 3,5% en 2020, tandis que Moody’s est plus optimiste avec +5,5%. Les portails immobiliers sont partagés avec une hausse en 2020 de 1% à 4% selon les sites. Les prévisions des banquiers varient aussi de 1% à 4%.

Prix et localisation d’abord !

Selon le syndicat des architectes espagnols, les principaux facteurs de choix pour l’achat d’un logement en Espagne sont d’abord le prix (86% des acquéreurs immobiliers le mettent en avant) devant la localisation (81%). Puis plus loin la superficie (69%) et la distribution des pièces (65%). Viennent ensuite la qualité des matériaux (57%), l’architecture (48%), les parties communes (45%) et la consommation énergétique (seulement 40% !). Parmi les propriétaires, il n’y en a que 51% qui connaissent le « Certificado de Eficiencia Energética », et 57% l’ITE (« Inspección Técnica del Edificio »).

Première livraison des logements issus de conteneurs à Barcelone

A Barcelone, le premier immeuble contenant les logements sociaux réalisé à partir de conteneurs a ouvert ses portes. La Mairie a organisé une visite de l’immeuble à titre d’information pour la population. Ce sont 12 logements de 30 à 60 m2, sur 4 étages, localisés dans le quartier Gotico. Ils seront destinés en priorité à des familles en attente prioritaire de logements sociaux. Le certificat énergétique de chaque logement bénéficie d’une classification AA. La consommation d’énergie est de quatre à six fois inférieure à celle d’une construction classique avec les mêmes caractéristiques.

Rentabilité locative brute résidentielle de 7,4%

Selon le portail immobilier Idealista, la rentabilité locative brute d’un bien immobilier résidentiel est restée stable en 2019, à 7,4 %. Dans les deux grandes villes espagnoles, elle est plus basse : 5,2% à Madrid et 4,8% à Barcelone. L’achat d’un bureau à louer en Espagne offre un rendement brut de 9,9%, contre 8,8% en 2018 (Madrid : 6,7% et Barcelone : 6,5%). Les locaux commerciaux ont une rentabilité de 8,9 % (8,2 % en 2018) et pour les garages, c’est 6,7 % (6,3 % en 2018).

Les soldes de Haya sur 940 biens immobiliers

Haya Real Estate met à la vente 940 biens immobiliers avec des remises pouvant atteindre 40%. Ce sont essentiellement des logements, mais il y a aussi des garages et des caves. Trois régions concentrent plus de 600 biens : la Catalogne, la Communauté Valencienne et l’Andalousie. Les Provinces les plus souvent citées : Barcelone, Alicante, Valence, Tarragone, Cadix et Grenade. La campagne de vente durera jusqu’au 31 mars et comprend des logements de 40.000 euros à un peu plus de 200.000 euros.

Moins d’Airbnb en Espagne !

L’association des professionnels espagnols du tourisme Exceltur a recensé en 2019 une baisse de 4% du nombre de lits des logements touristiques alors que, sur la même période, il y avait une hausse de 2% de la capacité hôtelière. C’est la première fois depuis 10 ans que la surface d’Airbnb et consorts se réduit en Espagne ! En 2018, il y avait 430.000 lits dans les logements touristiques : ils dépassaient pour la première fois la capacité hôtelière (407.000 lits hôteliers). En 2019, on dénombre 415.000 lits hôteliers (+8.000), alors qu’il y a eu une réduction à 413.000 lits dans les logements touristiques (-17.000). La cause de la baisse de la capacité d’accueil des logements touristiques est due essentiellement à la mise en place de règlements municipaux plus contraignants. Notamment à Barcelone, Madrid, Valence, Palma ou San Sebastian.

Madrid et Barcelone dans le Top 10 européen

Selon une enquête de PricewaterhouseCoopers (PwC), Paris est la ville européenne la plus attractive pour les investisseurs et les fonds immobiliers en 2020. En grande partie grâce aux projets liés au Grand Paris (30 milliards d’euros d’investissements). Berlin, Francfort et Londres suivent. Et Madrid apparaît en cinquième position, tandis que Barcelone revient dans le Top 10 à la neuvième place (après avoir été en 27ème position en 2019). Les raisons des deux grandes villes espagnoles dans le Top 10 : l’Espagne ‘est l’une des économies européennes à la croissance la plus rapide, l’un des pays européens où les actifs alternatifs (résidences d’étudiants, maisons de retraite, projets locatifs sociaux…) ont le plus de potentiel.

Achetez un commerce en 2020 et payez-le en 2021 !

Aliseda Real Estate a lancé le Plan « Negocio Fácil » qui consiste en la vente de 1.100 actifs commerciaux (entrepôts, bureaux, locaux et hôtels), regroupés en plus de 400 groupes immobiliers, pour une valeur de 162 millions d’euros. Ce plan s’adresse aux entrepreneurs et aux investisseurs immobiliers et prévoit des facilités de financement. L’acheteur paiera 5 % au moment de l’achat et les 95 % restants pourront être payés un an plus tard. Cette campagne durera jusqu’au 31 mars. La province qui dispose du plus grand nombre d’actifs dans le cadre de ce plan est la Navarre, avec un total de 49 unités, suivie de Biscaye (39), Barcelone (36), Séville et Pontevedra (28), La Corogne et Grenade (25) et Murcie (19). Par type de propriété, près de la moitié sont des locaux commerciaux (47,44 %). Les bureaux et les locaux industriels occupent presque l’autre moitié (24,05 % pour le premier et 23,83 % pour le second). Le plan Negocio Fácil compte également 12 hôtels.

Plus fort ensemble !

Selon la société de conseil internationale CBRE, l’axe Madrid-Barcelone doit être renforcé pour attirer plus d’investissements étrangers. Ensemble, les deux principales villes espagnoles sont plus attractives que séparément. Toujours selon CBRE, il est plus rationnel d’investir à Madrid plutôt qu’à Francfort, Paris ou Londres. Les grands fonds d’investissement commencent de plus en plus souvent à citer la capitale espagnole qui a un grand potentiel d’attraction.  Mais attention à la stabilité politique nationale et locale.

12,725 milliards d’euros de transactions immobilières en 2019

L’année 2019 a établi un nouveau record pour les investissements directs dans les actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, hôtels, portefeuilles, actifs résidentiels et alternatifs) en Espagne, avec des transactions d’une valeur de 12,725 milliards d’euros, soit 5% de plus que l’année dernière, selon le dernier rapport de BNP Paribas Real Estate. Le marché des bureaux a enregistré les investissements les plus élevés, avec 4.600 millions d’euros, un record et un doublement par rapport à 2018.

L’apostille des contrats de mariage à nouveau délivrée par les Cours d’Appel en France

Lors d’un achat en Espagne, si vous avez un contrat de mariage, le notaire vous demandera de l’apostiller. Si vous résidez en France, vous devez vous rendre avec votre original auprès de la Cour d’Appel de votre domicile. Or, depuis quelques mois, des cours d’appel (en particulier Lyon) refusait catégoriquement de faire cette apostille prétextant un texte communautaire qui rendrait cette procédure inutile. Or ce texte n’a pas la même traduction officielle en français et en espagnol ! Nous avons alors envoyé ces traductions à la Direction des Affaires Civiles et du Sceau du Ministère de la Justice qui a reconnu qu’il y avait des divergences d’interprétation et qui a donné comme consigne aux cours d’appel de réaliser à nouveau ces apostilles. L’un de nos clients a été le premier à en bénéficier à Lyon le 3 février ! Si vous souhaitez recevoir le courrier du Ministère de la Justice qui nous est adressé confirmant le retour à l’apostille, envoyez nous un mail à espagnimmo@yahoo.com

Confidentiel et Express des News en Février 2020

  • En 2020, l’augmentation des prix des loyers à Madrid et à Barcelone sera encore élevée. Elle sera néanmoins plus modérée que dans la périphérie des deux grandes villes espagnoles où elle pourra dépasser les 10% !
  • La municipalité de Barcelone demande au gouvernement de limiter la hausse des loyers alors que la municipalité de Madrid demande… exactement le contraire, c’est-à-dire laisser les prix libres.
  • Nadia Calviño, la Vice-Présidente du Gouvernement espagnol Ministre de l’Économie et de la Transformation Digitale, est opposée à l’encadrement des loyers.
  • En 2021, la Place de la Puerta Del Sol à Madrid sera entièrement piétonne. Les bâtiments entourant la place seront aussi uniformément illuminés.
  • La Loi municipale souhaitée et mise en place par Ada Colau, la Maire de Barcelone, visant à réserver 30% des nouvelles promotions immobilières à des logements sociaux a eu l’effet inverse que celui attendu ! Le parc de logements concerné par les nouveaux permis des trois premiers trimestres 2019 est en chute de 55% par rapport à la même période de 2018.
  • Les professionnels de l’immobilier en Catalogne sont très remontés contre une nouvelle Loi régionale obligeant, par exemple, à réserver 40% du parc de logements au social quand un terrain est déclassifié de tertiaire à résidentiel.
  • Toujours à Barcelone, la Mairie travaille à un projet de réforme de l’IBI (impôt foncier). Il serait basé, non plus seulement sur la valeur du logement, mais aussi sur les revenus des propriétaires et le type d’occupation du logement (il serait moins élevé pour les propriétaires résidents).
  • Selon la banque suisse Julius Baer, Barcelone est la ville d’Europe la plus intéressante pour la clientèle fortunée. Principale raison : des prix immobiliers et des produits le luxe moins élevés que dans les autres villes européennes.
  • Selon Forbes, Madrid compte 15.000 millionnaires, pas très loin de Paris (19.000), pareil qu’à Dubai (15.000) et deux fois plus qu’à Berlin (7.000). Mais beaucoup moins qu’à New-York (85.000), Hong-Kong (79.000), Moscou (71.000), Pékin (61.000) et Londres (55.000).
  • Le marché des bureaux à Barcelone poursuit son cycle d’expansion avec une croissance de +4,4% en 2019, atteignant 400.000 m2. C’est la seconde meilleure année de la capitale catalane au cours des 15 dernières années, derrière 2015.
  • Selon CBRE, le coworking pourrait représenter 6% des espaces immobiliers commerciaux dans les prochaines années.
  • L’INE estime à 21 milliards d’euros le montant total des loyers des résidents en Espagne en 2018. C’est presque 50% de plus qu’en 2008. Cette hausse est en grande partie due à l’augmentation du nombre de ménages qui ont choisi la location (+35%).
  • Les investissements dans le secteur hôtelier en Espagne n’ont atteint que 2,5 milliards d’euros en 2019 soit… 2,4 milliards de moins qu’en 2018, qui fût une année exceptionnelle.
  • Le fonds américain Blackstone réunit la majorité de ses actifs immobiliers espagnols en un géant de 20.000 biens (Testa Homes).
  • L’effet Brexit : on entend tout et son contraire. Notre avis : jusqu’au 1er janvier 2021, pas de grand bouleversement à attendre puisque les avantages dont bénéficient les Britanniques en Espagne sont conservés en 2020, à part le droit de vote. Puis il y aura certainement des accords bilatéraux possibles notamment pour l’assurance maladie publique.
  • Dans sa liste des 52 lieux à visiter en 2020 dans le monde, le New York Times a retenu 3 sites en Espagne : les Asturies (capitale : Oviedo), l’île de Minorque (Baléares) et le Val d’Aran (Pyrénées catalanes).
  • Quant au classement de Bloomberg des 24 meilleures destinations touristiques mondiales en 2020, seule l’Andalousie apparaît (et l’intérieur est plébiscité).

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