Les News de Septembre 2019

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Notre Classement du Mois : Espagne, 4^ème

Info des news en septembre 2019 de l’immobilier espagnol : l’Espagne est le 4^ème meilleur pays au monde pour les expatriés

Les News de septembre 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

L’Espagne, 4^ème meilleur pays au monde pour les expatriés

Dans le nouveau classement HSBC des pays où il est le plus agréable de vivre et de travailler pour les expatriés, l’Espagne gagne 10 places et se situe en 4^ème position derrière la Suisse, Singapour et le Canada. L’étude analyse des variables telles que la qualité de vie, la stabilité politique, les salaires, les possibilités de croissance professionnelle, le système éducatif et les facilités d’adaptation. L’Espagne se distingue surtout pour sa qualité de vie (première place), le bien-être physique et mental (première place) et l’accueil des enfants (seconde place). Elle est moins bien notée quand il s’agit du salaire et du développement de sa carrière professionnelle.

Immobilier de Luxe à Barcelone : chute des achats d’étrangers

Selon Barnes, les achats étrangers, qui représentaient il y a 3 ans encore 50% du marché du Luxe à Barcelone, ne représentent plus aujourd’hui que 20% de ce marché. Les causes : des destinations étrangères concurrentes, une conjoncture internationale maussade, et le contexte politique catalan. Selon nous, ce dernier facteur est le plus important car les autres grandes villes espagnoles, Madrid, Valence, Palma ou Malaga n’enregistrent pas de baisse de la clientèle étrangère dans le secteur de l’immobilier de luxe. Les zones les plus recherchées par cette clientèle dans la capitale catalane sont Pedralbes, Turo Park, Sarria-San Gervasi et Eixample.

Acheter un « atico » coûte 26% de plus

Les aticos, les derniers étages, sont le rêve de la plupart des gens qui aspirent à acheter un appartement dans les villes. Ces appartements offrent plus de lumière, de meilleures vues, des terrasses et plus d’indépendance. Mais tous ces avantages ont un coût. Acquérir un atico coûte en moyenne 26% plus cher qu’un étage intermédiaire. Et ce sont des biens rares qui ne représentent que 8% du parc des logements en vente. Attention, à Séville, à Valence et à Grenade, il vous faudra débourser 50% de plus que pour les autres étages. A Madrid, ce sera 22% et à Barcelone, 16%.

Offre d’hébergements en colocation : +27% en un an !

Le coût d’une colocation a augmenté de 2,9% au cours de la dernière année à 340 euros par personne et par mois en moyenne, selon une étude publiée par Idealista. L’offre de chambres a explosé entre temps, avec une augmentation de 27%. Les principales villes d’accueil des « colocs » sont Madrid (34%), Barcelone (19%), Valence (9%), Séville (6%) et Grenade (4%). Les colocs les plus chères sont à Barcelone avec 442 euros, devant San Sebastian (425), Palma (417) et Madrid (415). L’âge moyen des colocataires est de 30 ans (de 27 ans à Valence à 34 ans à Palma). Les logements se situent en centre-ville. Les trois-quarts des colocs sont mixtes.

112.000 nouvelles déclarations locatives adressées au fisc espagnol

L’administration fiscale espagnole a enregistré 112.000 nouvelles déclarations locatives. Conséquence de l’envoi massif d’avis aux propriétaires demandant à ce qu’ils régularisent leur situation. Dans le cas des locations touristiques, le fisc espagnol dispose depuis le début de l’année des déclarations obligatoires des intermédiaires, notamment Airbnb et consorts. Ces déclarations incluent des données individuelles pour chaque logement loué par l’intermédiaire de ces plateformes telles que : le nom du propriétaire du logement loué, le nombre de jours loués à des touristes, le montant reçu pour chaque location, les moyens de paiement utilisés, etc.

Acheter est moins cher que louer

La crise a transformé le marché immobilier : par rapport à 2007, acheter est aujourd’hui beaucoup moins cher aujourd’hui que louer. Le prix d’une location est 11% plus élevé qu’avant l’éclatement de la bulle immobilière de 2007. En parallèle, l’achat d’un logement coûte en moyenne 21% moins cher qu’avant l’éclatement de la bulle. Au cours des cinq dernières années, les prix des locations ont grimpé de 45% à Madrid et à Barcelone, comme le rapporte la Banque d’Espagne. Parmi les différents facteurs mentionnés, il y a l’entrée d’investisseurs dans l’achat destiné à la location et l’effet Airbnb dans les quartiers centraux.

Changement de cycle ?

De plus en plus de professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de la croissance de l’activité immobilière. Ils estiment que les premières zones à ressentir cette désaccélération en valeur et en volume seront les grandes villes comme Madrid et Barcelone, ainsi que les principales destinations touristiques. Les principales raisons sont l’instabilité politique au niveau national ou même local (Catalogne) et les incertitudes économiques internationales alors que plus de 20% des acheteurs immobiliers sont des étrangers. Selon nous, les deux nouvelles lois mises en application cette année sur le locatif et le crédit hypothécaire, ont eu aussi un impact négatif sur le niveau des ventes.

La nouvelle Loi hypothécaire fait chuter (artificiellement) le marché en juin !

Selon l’INE (l’institut national de la statistique espagnol), le nombre de ventes immobilières (40.961) comme le nombre d’hypothèques concédées (29.900) en juin sont en chute de 14% par rapport à mai. ! C’est aussi 9% de moins pour les ventes et 2,5% de moins pour les hypothèques qu’en juin 2018. Nous l’avions annoncé dès le 29 mai : c’est d’abord la conséquence directe de la mise en application le 16 juin 2019 de la nouvelle Loi hypothécaire. Celle-ci impose des contraintes documentaires et informatives supplémentaires aux banques et aux notaires… qui n’étaient pas prêts ! Cette baisse est artificielle et il est probable qu’elle se poursuive en juillet. Il devrait y avoir ensuite un rattrapage en août et surtout en septembre.

Madrid est la sixième ville du monde où les prix de l’immobilier de luxe ont le plus augmenté

En attendant le changement de cycle, les prix des biens immobiliers de luxe de la capitale espagnole sont en forte hausse au deuxième trimestre de l’année, à +5,2% sur un an à fin juin, selon le classement du consultant immobilier Knight Frank. Ce qui classe Madrid à la sixième place des hausses parmi 46 villes du monde entier. Dans les zones les plus chères, Chamberi en particulier, les prix du luxe sont à plus de 8.000 euros du m2. C’est néanmoins encore très loin de Londres (28.000 euros/m2 dans le luxe) et Paris (19.400 €/m2).

La SAREB met 3500 biens à la vente

La SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), la société qui a récupéré les actifs bancaires toxiques, a lancé deux campagnes commerciales cet été en mettant à la vente 3 500 résidences réparties principalement dans les provinces espagnoles, et destinées aux clients étrangers et aux «célibataires» à la recherche d’appartement de une ou deux chambres. Un premier lot de 2240 logements réparti sur tout le territoire est destiné aux nouveaux acquéreurs (jeunes) : les prix vont de 26 000 euros pour un appartement de 56 mètres carrés à Roquetas de Mar (Almería) à 226 500 euros pour un appartement de deux chambres à coucher à Jávea (Alicante). Le second lot destiné aux investisseurs étrangers, 1260 biens, est concentré sur le littoral et les prix varient de 33 600 euros pour un appartement d’une chambre à La Unión (Murcie) à 643 700 euros pour un appartement de neuf chambres de 250 mètres carrés à Selva (Majorque).

Confidentiel et Express des News en Septembre 2019

Sur un an la hausse des prix des logements à la vente est de 5,3%. La situation est contrastée entre les deux principales villes : Madrid enregistre une hausse de 6,3% quand Barcelone subit une baisse de 1,2% !
70% des résidences secondaires en Espagne sont sur le littoral. Prix moyen : 200.000 €.
Alors qu’on note un ralentissement de la hausse des prix des loyers dans les centres de Barcelone et Madrid, c’est le contraire en périphérie et en banlieue où les prix flambent !
La demande pour des bâtiments durables est de plus en plus importante en Espagne et l’offre est loin d’être suffisante.
S’appuyant sur la décision de la BCE de ne pas augmenter les taux sur l’année à venir, BBVA se joint à la guerre hypothécaire avec un nouveau prêt à taux fixe à 1,74% (TAE) sur 20 ans.
Oui mais, selon la Banque d’Espagne, les conditions d’octroi des prêts par les banques se durcissent. Les principales victimes sont ceux qui n’ont pas d’emploi stable, c’est à dire les jeunes et les autonomes.
Un Brexit chaotique mettrait en danger 70.000 emplois en Espagne, en particulier dans les secteurs touristiques et immobiliers.
La profession d’agent immobilier se féminise en Espagne. En 2018, les agents immobiliers féminins ont conclu 45% des opérations immobilières en Espagne… contre seulement 28% en 2013.
Selon le portail Idealista, acheter une maison avec piscine vous coûtera en moyenne 30% de plus que sans piscine !
La valeur du patrimoine immobilier de l’église catholique dans la Communauté Valencienne a augmenté de 32% atteignant 650 millions d’euros en 2019.
Les SOCIMIS (Sociétés d’investissement immobilier boursière) sont propriétaires de 42.000 logements locatifs.

Les News de Septembre 2019

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