Vous voulez louer un appartement ou une villa en Espagne. Une nouvelle loi est entrée en vigueur depuis mars 2019. Alors que faut-il savoir sur les nouveaux contrats de location longue durée en Espagne ?

Tout ce que vous devez savoir sur les nouveaux contrats de location en Espagne, et un peu plus…

Une nouvelle Loi depuis mars 2019

Une nouvelle Loi sur les locations longue durée est entrée en vigueur le 6 mars 2019. Elle modifie en particulier la durée du contrat qui passe de 3 à 5 ans. Elle garantit la pérennité de la location. La loi supprime l’ITP payé par les locataires. Elle prévoit aussi un baromètre des loyers, permettant de mesurer l’évolution des loyers dans chaque quartier.

Durée légale de la location : 5 ans

La durée des nouveaux contrats de location peut être inférieure à 5 ans. Mais arrivant à échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Une fois ces 5 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  les contrats de location sont automatiquement prolongés pour une durée maximum de 3 ans. Si le propriétaire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, il doit avertir le locataire par écrit 4 mois avant le terme de la location. Le locataire veut arrêter le contrat au bout de 5 ans, alors il doit avertir le propriétaire par écrit 2 mois avant le terme de la location. Si le locataire veut arrêter le contrat pendant la période de reconduction de 3 ans, il peut le faire à échéance annuelle en avertissant le propriétaire par écrit 1 mois avant cette échéance.

Si le loueur est une personne morale, la durée légale de location est 7 ans. Elle est aussi renouvelable 3 ans par tacite reconduction.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il vous a prévenu deux mois avant, vous devez alors quitter le logement. Attention, cette possibilité doit être expressément mentionnée dans le contrat sinon le propriétaire ne pourra pas s’en prévaloir. Cette mesure n’est évidemment pas valable pour une personne morale.

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines de ses clauses ne sont pas abusives, notamment par la limitation des droits du locataire. Les plus fréquentes sont :

• Durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 60 mois (5 ans), sauf pour les locations temporaires
• Durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale
• Plus d’un mois de loyer à payer en avance. Le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance. Et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte
• Travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué, cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer, ou un système d’évacuation des eaux défectueux, ou une isolation thermique complètement défaillante.
• Accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement.
• Révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et elle est basée sur l’indice IPC 
• Révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 5 ans
• Paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire… Sauf mention contraire explicite (en particulier avec les montants) dans le contrat.

Les clauses légales des contrats de location

• La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire, et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer
• compensation financière en cas de sortie du locataire ; dans tous les cas, le locataire a l’obligation de payer les 6 premiers mois de loyer ; après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant, avec une indemnisation qui correspond à 1 mois de loyer par année de contrat restant à effectuer (en cas d’année partielle, ce calcul sera fait au prorata du reste de l’année)
• Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire
• Le propriétaire peut demander de 1 à 3 mois de caution (1 mois de caution + 2 mois de garantie)
• La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois
• Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20%. Sauf mention contraire dans le contrat.
• Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire
• Interdiction de la présence d’animaux
• Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
• La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

Le paiement de l’ITP sur les loyers n’existe plus

La taxe sur les transferts de propriété (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) sur les loyers existait depuis 1993 mais des centaines de milliers de locataires (et de propriétaires) ignoraient son existence jusqu’à ce que Madrid, la Catalogne, les Asturies et l’Andalousie commencent à exiger son paiement. Ne pas payer cet impôt était passible d’amendes allant jusqu’à 75% de la valeur de l’impôt. Cette taxe était payable une seule fois dans un délai maximum d’un mois après la signature du contrat de location. Selon la région, il fallait compter 150 à 200 € pour un loyer de 1000 €, 300 à 400 € pour un loyer de 2000 € et 450 à 600 € pour un loyer de 3000 €. Elle était normalement payée à la signature du contrat.

Cette taxe est toujours valable pour les contrats signés avant mars 2019, mais elle n’existe plus pour les nouveaux contrats de location.

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand vous quittez le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire. En particulier pour :

• marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire,
• annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple),
• et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution. Passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

Et si le propriétaire vend son logement quand vous l’occupez ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Mais le nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

Un loyer modeste peut vous coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut vous revenir très cher ! Car il vous faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution et les frais d’agence.

Par exemple, vous avez flashé sur cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 800 €. Oui mais voilà, il vous faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + trois mois de caution et garantie (2.400) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (202€) + les frais de contrat (300€), soit au total… 4662 € !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2000 € qui vous obligera à débourser plus de 10.000 € !

Si le propriétaire est une personne juridique, les frais de contrat sont à sa charge.

Et nos derniers conseils….

Vous pouvez inclure dans les contrats de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela peut vous éviter des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez-les au contrat de location.

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce Contrat de Location 2019 (format Word)

Et les autres formes de location : temporaires et touristiques

Il y a deux autres formes de location possibles en Espagne, la location temporaire, le plus souvent de 1 mois à 12 mois, et la location touristique (moins d’un mois).

La Location temporaire

La location temporaire (« alquiler de temporada » en espagnol) est souvent utilisée par certaines clientèles : employés devant être hébergés quelques mois, étudiants de septembre à juin, personnes suivant un traitement médical, etc.

Pour être acceptable, la location temporaire doit obéir à un certain nombre de conditions légales :

• L’appartement en location temporaire ne peut pas être la résidence principale du locataire ; la résidence habituelle du locataire doit d’ailleurs être spécifiée en clair dans le contrat de location
• Il doit y avoir une raison valable pour ne pas louer le logement sous le régime du bail normal. Par exemple des travailleurs qui ont besoin d’un logement pour le temps d’un chantier, des étudiants qui suivent des cours, des personnes ayant besoin d’un traitement médical ou leurs accompagnateurs, etc. Cette raison doit être précisée clairement dans le contrat de location.
• Conséquence de ce qui précède, une date de fin de contrat doit être convenue et actée dans le contrat. Elle ne pourra pas être prolongée. Et doit coïncider avec les paramètres énoncés précédents : travaux à effectuer, année scolaire, traitement médical à subir, etc. Les durées de location sont généralement comprises entre 3 et 15 mois.
• Le titre du contrat doit être : “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”

La caution est de deux mois.

La location est valable pour la durée déterminée dans le contrat. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent revenir sur cette durée. Un locataire qui voudrait partir avant la fin du contrat devra payer l’intégralité des loyers jusqu’au terme du contrat. Un propriétaire ne peut pas récupérer son logement avant la fin du contrat.

Le certificat énergétique est obligatoire pour louer un bien pour une durée supérieure à 4 mois.

Le contrat de location temporaire n’est régi par aucune loi, mais par les clauses convenues entre le locataire et le bailleur dans le bail. Alors, avant de louer, faites très attention à la rédaction du contrat.

La location touristique

83 millions de touristes ont séjourné en Espagne en 2018, un nouveau record historique. Et ils y ont dépensé 90 milliards d’euros ! Ils ne séjournent pas tous dans des hôtels ou campings. Loin de là, puisque depuis 2016, la capacité d’accueil des locations touristiques d’Airbnb et consorts en Espagne est supérieure à la capacité hôtelière.  Depuis deux ans, les municipalités ont réagi en limitant la prolifération des « pisos turisticos », mais ce sont environ 400.000 lits touristiques qui sont proposés dans des appartements ou des villas. Et si vous êtes propriétaire francophone en Espagne, vous faites certainement partie de ceux qui louent leur villa ou leur appartement aux beaux jours.

Les destinations locatives touristiques les plus demandées sont par ordre décroissant d’importance : Barcelone, Madrid, Valence, Malaga, Séville, Palma, Grenade, Alicante, Saint Sébastien et Marbella.

La durée d’une location touristique ne peut excéder 31 jours.

L’appartement ou la villa louée doit avoir une licence touristique. C’est une garantie de service et d’accueil. L’obtention de cette licence s’est complexifiée. Il faut maintenant remplir des conditions liées aux règles d’urbanisme (accès direct depuis la rue par exemple), aux installations (wifi ou air conditionné), aux services offerts (disponibilité de l’information touristique sur la zone, présence d’un cahier de réclamations) ou aux autorisations de copropriété. Sans oublier l’accueil des clients, le nettoyage des locaux, la disponibilité en cas de problèmes, la gestion des annonces sur internet, etc.

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