Le marché immobilier résidentiel en Espagne en 2023
Les News en Janvier 2023
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Éditorial Janvier 2023 : Le marché immobilier résidentiel en Espagne en 2023
Alors que 2022 commençait avec tous les éléments pour poursuivre l’euphorie immobilière amorcée en 2021, le début de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, la crise énergétique, la hausse des prix des matières premières et l’inflation galopante ont initié un changement de cycle du marché immobilier. Bien que les chiffres de 2022 soient largement positifs, la baisse d’activité en fin d’année a déjà laissé entrevoir ce que sera l’année 2023.
Le renchérissement du crédit et les conditions d’accès à ce crédit plus strictes impactera à la baisse le nombre d’hypothèques accordées. Et donc diminuera automatiquement le volume de la demande. A noter le développement de plus en plus important des hypothèques mixtes, taux fixe et taux variable.
Nous prévoyons une baisse de 10 à 15% du nombre de transactions immobilières.
L’offre de logements devrait rester stable. Conjuguée avec la baisse de la demande, cela devrait faire que le marché immobilier espagnol redevienne un marché d’acheteurs. Les prix seront plus négociés qu’en 2022, les délais de vente vont s’allonger, et il est probable que les prix baissent en moyenne de 5%. Mais pas dans toutes les zones et pas pour tous les segments. Le marché du luxe devrait encore très bien se porter en 2023 notamment à Madrid ou à Barcelone … si les étrangers continuent à investir en Espagne.
Sur le marché locatif, il y a toujours un déficit d’offre pour une demande toujours plus croissante ! Et ça ne s’arrangera pas en 2023 avec la mesure gouvernementale de limiter la hausse des loyers en cours à 2% sur toute l’année. Beaucoup de propriétaires choisiront de vendre pour ne plus être soumis à une insécurité juridique, ou de mettre leurs biens sur le marché du locatif touristique ou temporaire. Et comme l’année dernière, cela créera automatiquement une forte hausse des prix des loyers pour les contrats qui viennent à échéance.
L’année 2022 aura été une année immobilière exceptionnellement bonne. L’année 2023 risque d’être une année immobilière très moyenne, voire extrêmement mauvaise si les investisseurs étrangers ne sont pas au rendez-vous.
Le prix de l’immobilier résidentiel est en hausse de 5% en 2022
Selon le portail Idealista, le prix des logements anciens en Espagne a augmenté de 5 % en 2022.
Les plus fortes hausses de prix dans les villes espagnoles sont enregistrées à Santa Cruz de Tenerife, où ils ont augmenté de 19%. Suivent Palma (+16%), Alicante (+12%), Valence (+11%), Malaga et Séville (+8%), Madrid (+7%), Cadix et Almeria (+6%), Bilbao (+4%) et Barcelone, Gérone, Murcia, San Sebastian et Las Palmas (+3%).
Dans les régions espagnoles (les Communautés Autonomes), les prix ont le plus augmenté aux Baléares (+10,5%) et dans la Communauté Valencienne (+10,4%). Puis aux Canaries (+6,7%), dans la Communauté de Madrid (+6,3%), en Andalousie (+5,7%), au Pays Basque (+2,8%) et en Catalogne (+0,9%).
En 2022, plus d’acheteurs étrangers à un prix plus élevé !
Les étrangers font un retour en force sur le marché immobilier espagnol après la pandémie. En 2022, les transactions d’achats de logements par les étrangers ont battu des records. Et plus encore, le prix moyen par m2 de biens immobiliers achetés par la clientèle étrangère a atteint le niveau le plus élevé jamais enregistré. Dans le secteur de l’immobilier de luxe, la demande étrangère a même dépassé la demande intérieure.
En 2022, les Britanniques, les Allemands et les Français sont encore les principaux acheteurs étrangers. D’autres nationalités ont gagné en importance. Par exemple, les Néerlandais, les Norvégiens, les Irlandais et les Ukrainiens, pour des raisons bien différentes. La demande en provenance des États-Unis et d’Amérique latine a aussi été forte, stimulée par le taux de change favorable du dollar sur l’euro.
Les provinces du littoral où investir
Selon la société de tasacion Euroval, le prix moyen des logements en Espagne augmentera de 5,8 % d’ici à 2025. Les hausses seront modérées au cours des trois prochaines années, respectivement 1,9% en 2023 et 2024, et un peu moins en 2025 (1,8%). Malgré l’incertitude économique mondiale, les prix des logements ne baisseraient pas en Espagne. L’évolution sera inégale selon les provinces, comme on peut le constater à Malaga (où la hausse serait de 7%), Madrid (+4%) et Barcelone (+3%).
Les provinces littorales où les prix augmenteront le plus seront Tarragone (+12 %), Castellón et Cadix (+11%), Valence, Gérone et Murcie (+10%), Almería et Grenade (+9 %), et les Baléares, Malaga et Alicante (+7%).
Baisse des ventes en octobre
La baisse du nombre de transactions annoncée a commencé. Selon les notaires, en octobre 2022, 54.372 transactions immobilières ont été formalisées en Espagne, soit 4,9 % de moins qu’en octobre 2021. Et 25.437 prêts hypothécaires, soit 4,8 % de moins.
Dans le cas des ventes, c’est la première baisse depuis janvier 2021. Et elle touche plus les maisons individuelles (-9,3%) que les appartements (-3,3%).
Parmi les baisses de transactions les plus importantes, notons celle du Pays Basque (-14%), de la Catalogne (-13%), des Baléares (-11%), de Madrid (-9%), d’Andalousie et Murcie (-8%)
Néanmoins il faut noter qu’il y a encore eu une hausse des transactions dans la Communauté Valencienne (+8%) et aux Canaries (+3%).
47% des biens signés chez les notaires en octobre étaient financé par une hypothèque qui couvrait en moyenne 72% du prix d’acquisition.
La meilleure rentabilité en locatif touristique à Malaga
Quelques jours après le début de l’année 2023, les investisseurs réfléchissent déjà à ce qui pourrait être le meilleur investissement locatif pour l’année à venir. Notamment en raison du contexte inflationniste et du cadre réglementaire affectant les locations.
La société d’investissement Suomma Invest a analysé 4 critères permettant de déterminer les communes les plus attractives en locatif touristique. Les critères retenus sont : la demande locative, l’évolution des revenus locatifs, la saisonnalité et l’environnement juridique.
La ville la plus attractive en investissement locatif touristique est Malaga : demande locative touristique forte, revenus locatifs élevés, durée élargie de location sur l’année et moindre réglementation. Puis viennent Torremolinos et Sitges. Ensuite Marbella, Santa Pola et Benidorm. Et enfin, Fuengirola, Mijas, Belnalmadena et Almeria.
Le prix des nouveaux loyers a explosé à Barcelone (+26%)
Le prix moyen des loyers en Espagne a augmenté de 8,4% pendant l’année 2022.
Les prix des loyers en 2022 ont enregistré une hausse à deux chiffres dans la plupart des grandes villes espagnoles. Barcelone (+26%), Alicante (+23%), Valence et Malaga (+21%), Palma (+12%) et Madrid (+11%) en sont les principaux exemples.
Plus le Gouvernement espagnol est intervenu pour réguler et limiter les hausses de prix des locations, plus les hausses des nouveaux contrats ont été importantes. Et encore pire à Barcelone où, à la fois la Generalitat (la Région de Catalogne) et la municipalité ont encore plus insisté que le Gouvernement. S’est rajouté, en plus, en cours d’année le plafonnement de la hausse des loyers des anciens contrats à 2% pour empêcher d’appliquer les hausses calquées sur l’inflation.
Les mesures politiques de limitation des loyers ont poussé les propriétaires soit à vendre, soit à se tourner vers d’autres formes de locations, temporaires ou touristiques. Résultat : moins de logements disponibles à la location alors que la demande est croissante. Et donc hausse généralisée des prix pour les loyers sur le marché.
Où faut-il acheter à crédit ? Où faut-il louer ?
Où est-il plus intéressant de louer plutôt que d’acheter avec une hypothèque ? Une étude de la société de tasacion UVE Valoraciones y répond après avoir analysé la situation du marché immobilier dans 112 communes espagnoles.
Dans 11 villes, il est nettement plus intéressant de louer que d’acheter. C’est le cas en particulier de Palma, Marbella, Saint-Sébastien, Alcobendas, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, La Corogne, et Pampelune.
Dans un autre groupe de 25 villes, la location compense le plus souvent l’achat. Il s’agit par exemple de Madrid, Bilbao, Barcelone, Cadix, Grenade, Castelldefels, Orihuela et Fuengirola.
Puis pour un autre groupe de 35 villes, il s’agit de faire une étude au cas par cas selon le projet immobilier. Dans ce groupe on trouve Malaga, Séville, Las Palmas Santander, Gérone, et Benidorm.
Dans le reste des villes, acheter avec une hypothèque est plus intéressant que louer. C’est le cas de Valence, Alicante, Tarragone, Almeria, Huelva, Murcia, et Santa Cruz de Tenerife.
Le Plan Ensanche Levante à Benidorm
Le projet « Plan Ensanche Levante de Benidorm » a reçu le feu vert du Ministère des transports, de la mobilité et de l’agenda urbain. Ce projet de développement urbain de 575.000 m2 porte sur un investissement de 570 millions d’euros.
Ce projet comprend une zone de parc public de 62.000 m2, et prévoit la construction de 20 hôtels et de quelque 2300 logements, dont 1600 logements touristiques.
Réactualisation des loyers limitée à 2% et rallongement de 6 mois de la durée locative
Entre Noël et le Nouvel An, au cours du dernier Conseil des Ministres, le Premier Ministre Pedro Sanchez a annoncé un nouveau train de mesures pour faire face aux conséquences économiques et sociales de la guerre en Ukraine et de la hausse des prix pour les mois à venir.
En matière de logement, la limite de 2% de l’augmentation annuelle du renouvellement des loyers des contrats de location est maintenue et prolongée d’un an jusqu’au 31 décembre 2023.
Par ailleurs, le Conseil des Ministres a mis en place une prolongation de six mois pour les baux qui expirent avant le 30 juin 2023, s’il n’y a pas d’accord entre les parties et si le locataire le demande.
Il prolonge également jusqu’au 30 juin la réduction des taxes sur l’électricité et le gaz et la suspension des expulsions pour les ménages vulnérables. En outre, l’interdiction de couper l’électricité, le gaz et l’eau et l’attribution du chèque social pour les familles vulnérables a été étendue jusqu’à la fin de l’année 2023.
17,5 milliards d’euros investis dans l’immobilier en 2022
Selon la société de conseil CBRE, l’investissement total dans le secteur immobilier en Espagne s’élève à 17,5 milliards d’euros en 2022. Un chiffre voisin du record de 2018.
Le segment du logement (Living) représente un quart des investissements en 2022, contre 18% entre 2016 et 2018. Il s’agit de chiffres records dans ce segment largement au-dessus des valeurs prépandémiques.
Le second secteur qui a reçu le plus d’investissements est le commerce de détail, avec 23% du total des investissements en Espagne. Largement au-dessus des 8 % d’investissements que ce segment a concentré en 2021 et des 20% des autres années.
Le troisième secteur est celui des bureaux. Il représente 15% de l’investissement national total en 2022. Et il est en retrait par rapport aux années précédentes.
Une baisse est aussi enregistrée dans l’hôtellerie avec 15% des investissements. En 2021, ce domaine représentait 24% de l’investissement total, et entre 2016 et 2021, il représentait 20%.
Pour le reste, le segment industriel et logistique représente entre 13% des investissements en 2022 (tendance égale) et le secteur de la santé 7% (en nette hausse).
Croissance soutenue en Espagne en 2023
L’économie espagnole sera en tête de la croissance dans la zone euro en 2023. Les prévisions, de la Banque d’Espagne et des organismes internationaux, annoncent une croissance du PIB supérieure à la moyenne des pays européens et écartent le risque de récession.
La Banque d’Espagne prévoit une croissance de 1,3%, soit plus du double de celle prévue dans l’Eurozone (+0,5%). Selon elle « Les mesures déployées par les autorités (espagnoles) pour faire face à la crise énergétique et la reprise de l’inflation devraient apporter un certain soutien à l’activité durant les premiers mois de 2023 [les plus difficiles]. A partir du printemps, l’activité retrouvera un dynamisme croissant. »
La Banque d’Espagne prévoit que la hausse des prix se réduira à 4,9% en moyenne en 2023, soit moins que les 6,3% estimés pour l’ensemble de la zone euro. Depuis le pic de 10,8% de l’IPC (indice des prix à la consommation) en juillet 2022, l’indice d’inflation a baissé régulièrement pour atteindre 5,8 % en décembre.
Les Espagnols payent leur électricité deux fois moins cher que les Français !
En Espagne et au Portugal, les prix de marché de l’électricité sont moins élevés. Ces deux pays ont été autorisés depuis juin 2022 à déroger aux règles européennes.
Actuellement, pour les particuliers espagnols ou portugais, cela réduit leur facture d’électricité de plus de la moitié par rapport aux autres européens. Et pour les entreprises ibériques, c’est … cinq fois moins cher ! 600 euros le mégawattheure facturé à une entreprise française quand une entreprise espagnole paye 115 euros le mégawattheure.
Conséquences de l’Euribor à 4% en Juin 2023
L’Euribor à 12 mois est passé de -0,5% début janvier 2022 à 3,3% fin décembre 2022, soit 3,8% de plus en un an, du jamais vu ! Et il devrait continuer sa hausse jusqu’à la mi 2023 pour atteindre 4%.
Conséquence directe sur l’immobilier, c’est la fin des hypothèques très bon marché. Les taux de crédit hypothécaires qui avaient déjà triplé (de 1% à 3% pour les taux fixes), pourraient quadrupler dans les prochains mois. C’est aussi moins d’hypothèques à taux fixe : de 75,4% des hypothèques en août à 66,8% en octobre, et cela continuera de baisser. Les conditions d’accès au crédit rendues plus difficiles engendreront une baisse de l’activité hypothécaire.
Confidentiel et Express des News en Janvier 2023
News en Janvier 2023 en Europe et dans le Monde
- En Chine, les ventes immobilières ont chuté de 43% en 2022.
- 60% des Français renonceraient à leur projet immobilier si le taux de crédit atteignait 3%.
- Les prix de l’immobilier résidentiel au Royaume-Uni ont baissé de 2,3% d’octobre à novembre, la plus forte chute mensuelle depuis cinq ans.
- Les prix ont aussi baissé en Allemagne de 0,7% au 3ème trimestre.
- Des économistes allemands prévoient pour 2022 une baisse des transactions immobilières pouvant atteindre 30% et une baisse des prix jusqu’à 10%.
- En 2023, Fitch prévoit des baisses de prix dans l’immobilier résidentiel allant jusqu’à 10% au Danemark et en Australie, 7% au Canada et au Royaume-Uni, 6% aux Pays-Bas et moins de 5% aux États-Unis, en Allemagne et en France.
- Depuis le 1er janvier 2023 et pendant les deux prochaines années, les étrangers non résidents n’auront plus le droit d’acheter de logements au Canada.
- 46% des jeunes espagnols de 25 à 34 ans vivent encore chez leurs parents contre 16% au Royaume-Uni, 15% en France et 12% en Allemagne, mais 54% en Italie et 61% en Grèce.
- 78 % des investisseurs internationaux affirment que le renchérissement du crédit aura un impact négatif sur leur stratégie immobilière en 2023.
- Les taux d’intérêt britanniques sont entre 4,5% et 5%, contre 2% il y a un an !
- Au milieu de l’année 2023, les taux d’intérêt devraient atteindre 5% aux USA et 3-3,5% en Europe.
- Le FMI prévoit que le tiers de l’économie mondiale entrera en récession en 2023.
- A +3,29% fin décembre 2022, l’Euribor 12 mois atteint un plus haut depuis le 18 décembre 2008, il y a 15 ans !
- Comme la Fed et la Banque d’Angleterre, la BCE a relevé, le 21 décembre 2022, ses taux directeurs d’un demi-point, le refi passant à 2,50% et le taux de facilité de dépôt à 2%.
- Même si l’inflation en zone euro a encore baissé en décembre, elle demeure à un niveau élevé à 9,2% (pour rappel, elle était de 10,7% en octobre).
News en Janvier 2023 en Espagne
- Le nombre de transactions immobilières a commencé à baisser à Barcelone, de 4089 au 1er trimestre 2022 à 3.880 au 3ème trimestre 2022.
- Dans la province de Gérone, selon les notaires, plus de 27% des biens ont été vendus à des étrangers au 3ème trimestre 2022, et notamment à des retraités français.
- Le volume des ventes immobilières résidentielles pourrait passer de 630.000 unités de 2022 à 510.000 en 2023.
- 71% des agents immobiliers espagnols pensent que le volume d’activité baissera au 1er trimestre 2023.
- La baisse de la demande immobilière impactera surtout les ménages à faibles revenus et les ménages les plus jeunes.
- 43% des Espagnols seraient prêts à changer de logement pour économiser.
- Le prix du neuf résidentiel a augmenté de 7% en 2022.
- Un bien immobilier résidentiel est loué en moins d’un mois à Malaga, et en 1,3 mois à Madrid, 1,4 mois à Barcelone et 2,2 mois à Séville ou Bilbao.
- Le taux moyen du crédit hypothécaire était de 2,9% en novembre, son plus haut niveau depuis 2014.
- Les villages de Rupit (province de Barcelone), Alquézar (Huesca) et Guadalupe (Cáceres) font partie des plus beaux villages touristiques de l’Organisation Mondiale du Tourisme.
- Barcelone et Madrid sont respectivement classées à la 6ème et à la 8ème position des meilleures villes du monde.
- Le nouvel Impôt sur la Fortune, dont le texte a été publié le 29 décembre au BOE, sera applicable sur les revenus de 2022 !
- L’investissement en coliving (chambres avec partage des autres pièces) a atteint 433 millions d’euros au 1er semestre.
- 1900 millions d’euros, c’est montant total des investissements en immobilier logistique en 2022.
- A la fin 2022, Inditex a 6307 boutiques dans le monde et en a fermé 350 en 2022.
- Les taux d’intérêt pour les achats immobiliers devraient atteindre 3,5% en 2023.
- En décembre, l’inflation sur un an est de +5,8%, en baisse constante depuis juillet : +6,8% en novembre, +7,3% en octobre, +9% en septembre, +10,4% en août et +10,8% en juillet.
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