Les News de l'Immobilier en Juin 2022

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Un marché immobilier actif !

Les News de Juin 2022

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.

Table des matières

Éditorial Juin 2022 : Un marché immobilier actif !

En dépit de la crise ukrainienne et de la forte inflation, le marché immobilier espagnol demeure très actif. Selon les données de mars 2022 du Conseil Général des Notaires (Consejo General del Notariado), le volume des transactions immobilières a augmenté dans presque toutes les régions autonomes, tout comme le prix de vente moyen.

Transactions : +15,5%

Les statistiques de mars 2022 par rapport à mars de l’année dernière montrent une augmentation de 15,5% des transactions immobilières. Elles atteignent 70.800 unités. Le prix moyen par mètre carré est de 1 583 €/m2, soit une hausse de 9,2% en glissement annuel. Par type de propriété, les ventes d’appartements augmentent de 17,8% (prix : +5,7%). Les ventes de maisons unifamiliales de 8,5 % (prix : +15,8%).

Les acquisitions de biens résidentiels augmentent dans toutes les communautés autonomes, à l’exception de la Navarre et du Pays Basque, où elles diminuent respectivement de 12% et de 7% en glissement annuel. Les communautés autonomes où l’évolution est supérieure à la moyenne nationale sont les suivantes : Canaries (+44%), Cantabrie (+29%), Andalousie (+23%), Castille-La Manche (+22%), Baléares (+21%), Communauté Valencienne (+21%), La Rioja (+18%) et Asturies (+16%).

Des hausses à deux chiffres, bien qu’inférieures à la moyenne nationale, sont également observées en Catalogne (+13%) et dans la Communauté de Madrid (10,3%) et à un chiffre dans les cinq autres régions autonomes.

Prix : +9,2%

Le prix du m2 augmente de 9,2% en glissement annuel au niveau national. Dans 13 régions autonomes, le prix des logements augmente et dans les quatre autres, il diminue. Des hausses à deux chiffres sont enregistrées aux Baléares (+24%), en Navarre et dans la Communauté de Madrid (+17%), en Galice (+16%), à Valence, Castille et Léon et Andalousie (+14%), en Cantabrie, aux Canaries et dans la région de Murcie (+12%). En Catalogne, ils sont à +9%.

En revanche, les prix des logements enregistrent une baisse légère de 1% en Estrémadure, dans La Rioja, au Pays Basque et en Castille-La Manche.

Hypothèques : +8,9%

En mars, les prêts hypothécaires pour l’achat de logements augmentent de 8,9 % en glissement annuel au niveau national. Ils atteignent 36.240 opérations. Le montant moyen de celles-ci a augmenté de 1,8 % sur un an, à 147.700 euros par transaction.

Le pourcentage d’achats de logements financés par un prêt hypothécaire s’est élevé à 51,2 %. Par ailleurs, dans ce type d’achats financés, le montant du prêt représentait en moyenne 73,7% du prix.

Retour en ville

Le Covid avait dérivé la demande immobilière de nombreuses familles vers des zones rurales ou des petites villes de Province. Depuis quelques mois, avec la normalisation des activités, on assiste à un retour vers les centres urbains. Et le « nouveau monde » ressemble étrangement au monde pré-Covid. Les étudiants reviennent étudier dans les grands centres urbains. Et les jeunes actifs et les moins jeunes reprennent leurs activités de loisirs et activités culturelles. Les opportunités de travail et de rencontres sont dans les grands centres urbains. Et le télétravail diminue chaque mois. Les demandes d’acquisition et de location repartent nettement à la hausse dans toutes les grandes villes.

La demande de résidences secondaires repart nettement à la hausse

Après deux années, 2020 et 2021, de chute des ventes, le marché de la résidence secondaire repart nettement à la hausse. Environ +50% depuis février. Plusieurs raisons, évidemment la liberté de circulation totalement retrouvée. Mais aussi une clientèle « media-alta » qui n’est pas ou peu affectée par la hausse des taux d’intérêts. Que recherchent les acheteurs ? Toujours la même chose : plage et soleil en priorité sur le littoral méditerranéen. Mais les zones rurales attirent aussi plus souvent qu’avant le Covid, en particulier les propriétés isolées avec de grands terrains. Les acheteurs de résidences secondaires sont le plus souvent des retraités qui recherche des températures clémentes sur l’année. Des Anglais sur la Costa del Sol, des Allemands au sud de l’Andalousie et des Français sur la Costa Brava. Mais il y a aussi une nouvelle clientèle plus jeune de télétravailleurs aisés qui veut à la fois associer travail et plaisir.

Les propriétaires espagnols conservent leur logement beaucoup plus longtemps

En 2021, la durée moyenne de possession d’un logement s’élève à 16 ans, contre 7 ans en 2009. Elle est la plus élevée au Pays Basque (23 ans), en Estrémadure (19 ans), en Catalogne (19 ans) et en Aragon (18 ans). Il y a peu de variations selon la surface du bien, de 15 ans pour les moins de 40 m2 à 17 ans pour les plus de 60 m2. La première des raisons est qu’il y a moins de rotations et constructions neuves qu’à l’époque du boom immobilier de la fin des années 2000. La durée des locations longues s’est aussi étendue de 3 ans à 5 ans. Il y aussi un facteur financier : beaucoup de propriétaires ont acheté au plus haut au moment du boom immobilier, et ils rechignent à vendre à perte. La difficulté accrue d’accès et les limites financières au crédit immobilier des acheteurs sont aussi des explications possibles.

20 millions de m2 résidentiels construits annuellement

Selon les statistiques publiques, la superficie à usage résidentiel construite en 2021 (y compris les zones communes des immeubles collectifs) était de 19,9 millions de mètres carrés. C’est un chiffre qui est resté assez stable ces dernières années, puisqu’en 2018 il était aussi de 19,9 millions et en 2019 de 20,2 millions. Les 20 millions de mètres carrés construits en 2021 sont répartis en 13 millions dans des immeubles collectifs (de 17 logements en moyenne) et 6,5 millions dans des maisons (5,2 millions de mètres carrés pour des maisons jumelée et 1,3 millions de mètres carrés pour des maisons individuelles).

Eliminer les nuisances sonores, une priorité nationale

Environ 9 millions de personnes en Espagne subissent des niveaux de bruit supérieurs à ceux recommandés par l’Organisation mondiale de la santé (OMS). Malgré cela, l’actuel Code technique de la construction (CTE), qui date de 2009, n’établit aucune exigence en matière d’isolation acoustique lors de la rénovation d’une habitation, alors qu’elle est obligatoire dans d’autres pays européens. L’OMS affirme qu’en plus d’interférer avec les activités quotidiennes en réduisant les performances et la concentration, le bruit excessif a des conséquences sur notre santé physique et psychologique. Une nouvelle réglementation en cours d’élaboration devrait associer isolation acoustique et efficacité énergétique. Et ce dans tous les plans de rénovation prévus avec les aides européennes accordées suite à la pandémie.

Un certificat d’absence d’infraction urbanistique

Le certificat de non-existence d’infraction d’urbanisme (« certificado de inexistencia de infracción urbanística ») est un document qui garantit la légalité de la construction d’un bien et certifie que le bien n’a pas de procédure ouverte pour infraction d’urbanisme. Ce document n’est pas obligatoire, mais c’est un droit pour les acheteurs potentiels afin d’éviter de prendre des risques inutiles. Bien que de nombreux investisseurs et particuliers aient connaissance de ce document, beaucoup d’autres l’ignorent complètement. Il s’agit d’un document dans lequel la délégation de l’urbanisme compétente nous informe de l’existence ou non d’une procédure disciplinaire pour infraction à la législation sur l’urbanisme ou d’un ordre de démolition d’un bien immobilier. Ce document garantit la légalité de la construction d’un bien et certifie qu’il ne fait l’objet d’aucune procédure ouverte pour infraction à la législation sur l’urbanisme. Le certificat peut être demandé au service d’urbanisme de chaque municipalité. Comptez environ 15 jours pour son obtention.

Loi de qualité architecturale

Le 28 janvier 2022, le projet de loi sur la qualité de l’architecture est entré dans la phase parlementaire. Son contenu met en évidence l’importance de la qualité de l’architecture à travers un cadre juridique qui garantit sa mise en œuvre par le biais de mécanismes qui permettent de concrétiser la prise en compte de l’intérêt général de l’architecture. Nos habitations doivent pouvoir répondre à notre projet de vie et satisfaire nos besoins changeants à tout moment : la fonctionnalité et la flexibilité des espaces, l’éclairage et la ventilation nécessaires, l’accessibilité ou les conditions techniques adéquates en termes d’isolation thermique ou acoustique. Le fait que nos villes disposent de services de base à proximité, évitant ainsi des déplacements inutiles, que les espaces publics invitent à la marche et qu’ils soient conviviaux, accessibles et sûrs a un impact direct sur notre santé et notre bien-être. La future loi placera l’Espagne dans une position de leader mondial, puisqu’elle définit et met publiquement en avant l’intérêt général de l’architecture « pour sa contribution à la création de l’identité culturelle, de la qualité de vie, du bien-être, de la cohésion et de l’inclusion sociales, et de la santé ».

Le Coliving, l’hébergement qui monte chez les jeunes actifs

La société allemande Habyt, premier gestionnaire de coliving en Europe, a annoncé le lancement de son nouveau projet à Madrid qui comptera 2 900 m2, 128 chambres et sera achevé à l’été 2023. Ce sera le plus grand d’Espagne et le troisième en Europe. En plus des habitations, il comptera différents espaces communs. Dont une salle de sport, un restaurant, un espace de coworking et une terrasse panoramique sur la capitale espagnole. Ce secteur du marché immobilier est en expansion constante, attirant de jeunes actifs âgés de 25 à 45 ans, le plus souvent étrangers, qui recherchent un endroit confortable où vivre et développer leurs relations sociales. Les hébergements proposés peuvent aller d’une chambre avec salle de bain (suite) jusqu’à un petit appartement. La plupart des utilisateurs choisissent le coliving pour les services proposés, l’emplacement souvent central et la flexibilité, mais c’est souvent la communauté qu’ils créent qui les encourage à rester plus longtemps.

Incertitudes VS projets

L’incertitude quant à la hausse des coûts de construction entraîne un certain immobilisme dans les nouveaux projets de logements locatifs en Espagne, tandis que dans les projets déjà en cours, certains travaux s’arrêtent. En parallèle, l’incertitude juridique, notamment sur le secteur locatif, fait que l’immobilier espagnol perd des investissements, certains fonds ne venant pas investir en Espagne, car ils préfèrent des rendements plus faibles mais des environnements juridiques plus stables.

TribuApp le coworking low cost

Vous avez tous vu dans les villes des cafés se convertir en espace de travail dès le matin, avec des jeunes actifs utilisant le wifi disponible pour y travailler. C’est l’idée retenue par la startup espagnole Tribuapp pour ses espaces de coworking. Pour le prix d’un café quotidien, vous pouvez utiliser des espaces de travail confortables. La société créée en mai 2020, au cœur de la pandémie, a déjà ouvert 25 espaces à Madrid et Barcelone. Elle prévoit des ouvertures à Malaga et Valence en 2022, avant d’attaquer les marchés portugais et italiens en 2023. L’autre idée de l’entreprise est d’utiliser les espaces vides des bureaux des autres entreprises pour les transformer en espaces de coworking. Bref, le Airbnb des bureaux !

La TVA espagnole est la moins élevée de l’Union Européenne !

Le saviez-vous ? L’Espagne a la TVA moyenne (le taux de TVA effectif) la moins élevée des 27 pays de l’Union Européenne. Le taux de TVA effectif de l’Espagne est de 8,8%, presque deux fois plus faible que le taux le plus élevé, celui de la Croatie avec 15,6%. A titre d’information, le Portugal a un taux effectif de 11,7%, l’Allemagne de 10,6%, l’Italie de 9,9% et la France de 9,7%.

Confidentiel et Express des News en Juin 2022

News en Juin 2022 en Europe et dans le Monde

Selon le réseau immobilier Savills, Lisbonne décroche la première place du classement des meilleures destinations pour dirigeants nomades devant Miami et Dubaï. Barcelone est à la 6^ème place.
A Paris, seul l’immobilier de luxe résiste à la baisse des prix.
Au niveau européen, le secteur du coliving compte 23.150 lits.
Le coût d’un déménagement a augmenté de 20 à 30% par rapport à la période pré-Covid !
Sur le modèle de l’Espagne, le Gouvernement français envisage de geler les loyers pour lutter contre l’inflation.
Les prix des loyers ont augmenté de 18% en un an à Berlin !
Un rapport de la BCE note que les marchés résidentiels en France, en Allemagne et aux Pays-Bas sont particulièrement surévalués.
Conséquence d’une inflation galopante, aux États-Unis, on emprunte désormais à 5,3% sur 30 ans.
La hausse des taux d’intérêts au Canada génère une baisse des prix et des transactions immobilières en avril 2022, une première depuis plusieurs années.
Les banques chinoises baissent les taux hypothécaires pour relancer la demande immobilière et l’économie.
La dévaluation de l’Euro par rapport au Dollar attire les investisseurs particuliers et professionnels américains vers l’immobilier européen.
La Commission Européenne prévoit une croissance de 2,7% (-1,3% par rapport à la prévision de février) et une inflation de 6,8% (+3,3% par rapport à février) en 2022 dans l’Union Européenne.
La TVA représente 7,2% du PIB européen.
Information exclusive : la BCE devrait augmenter une première fois ses taux dès le mois de juin 2022 (et non en juillet comme annoncé) pour freiner l’inflation, pour arriver en fin d’année à 1%.
Fin mai, c’est la première fois qu’il y a moins de 1000 morts quotidiens du Covid depuis mars 2020 !
A +0,36% fin mai, l’Euribor 12 mois a augmenté de 0,2% en à peine un mois.
L’inflation en zone euro bondit à 8,1% en mai, nouveau record.

News en Juin 2022 en Espagne

L’atico (dernier étage) en vente le plus cher d’Espagne, un triplex de 730 m2, est à Madrid et coûte 13 millions d’euros.
Les prix de l’immobilier neuf sont 33% plus cher qu’au moment du boom immobilier. Ceux de l’ancien sont en moyenne toujours moins élevés.
Sur 12 mois, les prix des loyers ont augmenté en avril de 13% à Barcelone et de 11% à Valence !
Avec 16,50 €/m2, les loyers barcelonais sont les plus élevés d’Espagne.
La durée moyenne de possession d’un logement est de 16 ans, deux fois plus qu’il y a 15 ans.
L’hypothèque moyenne en mars a été de 146.000 euros sur 25 ans au taux fixe de 2,5%.
73% des hypothèques sont aujourd’hui à taux fixes, 80% étaient à taux variables lors de la crise immobilière.
Fragilisés par la forte inflation, des promoteurs immobiliers pourraient ne pas achever leurs travaux.
La nouvelle valeur de référence du Cadastre fragilise l’activité des enchères immobilières.
Les propriétaires de plus 10 logements à Valence qui ont des logements non occupés devront 30% de plus d’IBI (l’impôt foncier en Espagne).
L’entreprise italienne d’achat-réforme-vente Casavo va investir 300 millions d’euros pour acquérir 600 logements.
91% de l’investissement immobilier au premier trimestre est d’origine étrangère.
Aparto construira sa première résidence étudiante à Barcelone dans le quartier technologique 22@, avec une capacité de 743 lits sur 26.000 m2.
Mais la Mairie de Barcelone prévoit de limiter les nouvelles résidences étudiantes à 350 lits et de les autoriser seulement en périphérie de la ville.
Tasteat, un centre gastronomique de 4000 m2 regroupant 14 restaurants verra le jour sur le Paseo de Gracia à Barcelone.
L’Espagne sera le pays à la croissance la plus rapide dans le secteur de l’hôtellerie haut de gamme, en particulier sur la Costa del Sol et à Madrid.
Les réservations touristiques sont au beau fixe partout en Espagne, le mois d’août est déjà complet !
81% des Espagnols pensent que leur pays a bénéficié de l’appartenance à l’Union Européenne.
GIC, le fonds souverain de Singapour, va doubler son portefeuille logistique en Espagne.
Les appels d’offres publics ont atteint 6,06 milliards d’euros jusqu’en mars, soit une croissance de 46 % par rapport à la même période en 2021.
L’inflation sur un an repart à la hausse en mai à +8,7% ! Soit 0,4% de plus qu’en avril.

Les News de l’Immobilier en Juin 2022

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