Les étrangers sont toujours plus nombreux à acheter un appartement en Espagne, en particulier sur le littoral espagnol. Aussi bien pour en faire leur résidence principale que leur résidence secondaire ou le mettre en location touristique.
Pourquoi ne pas un acheter un appartement en Espagne ? C’est la question que se posent des millions d’étrangers. Et plus de 100.000 d’entre eux franchissent le pas chaque année, dont une large majorité sur le littoral.
Pourquoi un retour des investisseurs étrangers sur le littoral en Espagne ?
La période Covid avait considérablement ralenti les investissements étrangers en Espagne.
Dès que les restrictions sanitaires ont été levées, on a noté un engouement des étrangers pour des acquisitions immobilières sur le littoral. Et celui-ci ne s’est pas arrêté. Aujourd’hui plus d’un achat sur cinq est réalisé par un étranger. Et dans certaines zones, c’est un achat sur deux.
Il y a d’abord les étrangers qui choisissent de venir vivre en Espagne. Ils y achètent alors leur résidence principale, villa avec terrain ou appartement avec terrasse le plus souvent. Pour beaucoup d’entre eux, il est hors de question de vivre un nouvel épisode pandémique dans 50 m2.
Il y a aussi ceux qui vont investir dans une résidence secondaire ou dans un investissement locatif, ou alors un mixte des deux. L’investissement locatif (location touristique ou location temporaire) en Espagne sur le littoral peut s’avérer très intéressant avec des rendements supérieurs à 8% net dans certaines stations méditerranéennes, sans compter la plus value possible à la revente.
Quel est le meilleur investissement immobilier à réaliser sur le littoral ?
Le meilleur investissement sur le littoral est d’abord celui qui est destiné à profiter du logement acquis, ou à le louer le plus longtemps possible. Trop souvent ces appartements ne sont occupés que quelques semaines par an. Il est vrai que la valorisation des actifs du littoral à long terme est presque toujours assurée.
Dans le cas d’une résidence secondaire, un partage mixte, utilisation et jouissance du bien par le propriétaire pendant une partie de l’année et location touristique du logement pendant quelques mois, nous semble la formule la plus intéressante. Elle est à privilégier dans les zones où il y a une demande touristique importante et une faible saisonnalité.
L’achat pour de la location étudiante offre aussi une rentabilité très intéressante, et peut être combiné avec une location touristique en été.
Quels éléments doivent être pris en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne ?
L’élément le plus important à prendre en compte lors de l’achat d’un appartement en Espagne est l’emplacement. Comme le disent les Anglais, « location, location, location » (« emplacement, emplacement, emplacement »).
Ensuite l’accès si vous achetez un appartement comme résidence secondaire : combien de temps de trajet depuis votre résidence principale ? Y a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?
Puis l’orientation de la maison : au sud, vue sur mer, mais aussi un espace frais pour l’été. Les points de vue et les environs sont également importants, ainsi que les infrastructures de la zone.
Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.
Enfin, il est très important de connaître la situation de l’immeuble (dernière rénovation, travaux à réaliser, etc), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc).
Pour plus de détails, consultez notre article les 50 étapes d’un achat immobilier en 2023
Quelles sont les types d’appartements les plus appropriés pour investir sur le littoral ?
Les plus recherchés sont des appartements de taille moyenne (entre 60 et 100 m2) avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse (depuis le Covid, elle fait la différence), lumineux et une belle vue. Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation.
Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, les plus faciles à louer pour un usage touristique.
Que privilégier : l’appartement sans travaux ou à réformer ?
Dans la plupart des cas, acheter un appartement en Espagne veut dire un minimum de travaux. Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tête et prendre plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.
Avant de prendre la décision d’acquérir un appartement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de tous les travaux à réaliser. Pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !
Et un conseil, ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !
Peut-on investir plus dans sa résidence secondaire que dans sa résidence principale ?
Ces dernières années, de plus en plus de familles investissent plus dans leur résidence secondaire que dans leur résidence principale. A priori, cette décision ne semble avoir aucun sens, mais elle peut s’avérer juste dans certains cas. Par exemple, pour des personnes ou des familles qui pourraient commencer à passer de plus en plus de temps dans leur résidence secondaire dans un futur proche. Et éventuellement faire de leur résidence secondaire leur nouvelle résidence principale.
C’est le cas des personnes proches de la retraite et/ou des professions libérales ou des auto-entrepreneurs qui, avec des enfants déjà adultes, souhaitent passer plus de temps sur le littoral. Leur mode de vie leur permettant de travailler à distance de n’importe quel zone de résidence. Et ceci grâce aux nouvelles technologies et au télétravail.
Quelles seront les zones littorales qui se valoriseront le plus dans le futur ?
Les zones littorales les plus traditionnelles telles que la Costa del Sol, la Costa Brava, les îles Baléares et les îles Canaries ont été les premières à attirer les investisseurs et les prix y sont déjà élevés. Les autres zones littorales, la Costa Tropical, Malaga, Cadix, Alicante, Murcie et Valence, ont le plus fort potentiel de croissance à court terme. Sans oublier les zones du nord de l’Espagne, les côtes de Galice, des Asturies et de Cantabrie qui ont sans doute la plus forte marge de valorisation.
Globalement, toutes les zones littorales espagnoles se valoriseront.
Est-il préférable de louer à l’année ou seulement en été ?
La rentabilité est plus faible si vous louez à l’année, mais le revenu est stable et sûr. La rentabilité peut augmenter si votre appartement est loué à certaines périodes de l’année, en particulier pendant la saison estivale. Les plates-formes de location touristique spécialisées facilitent les locations pour de courtes périodes. Mais attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.
Cela dépendra aussi de la législation de chaque communauté concernant les locations touristiques, du niveau de la demande et de l’offre en période estivale et de la saisonnalité de la zone. Louer en dehors de juillet/août peut quelquefois coûter plus cher qu’il ne rapporte.
Quelle rentabilité peut-on obtenir avec ce type d’investissement ?
La rentabilité locative annuelle brute d’un appartement en Espagne, sur la zone littorale, peut varier de 3% à 8%. À cela, se rajoute la rentabilité pour la valorisation de l’appartement qui peut doubler la rentabilité précédente !
Quel est le profil de l’acheteur étranger qui investit sur le littoral ?
Plus de 40 ans, en couple avec ou sans enfants. Des revenus plutôt élevés et des CSP plus.
Des Français dans le Nord, des Allemands aux Baléares, des Anglais traditionnellement et des Nordiques dans le Sud. Mais aussi des Belges, des Italiens, des Suisses, des Hollandais, …
En 2022, les étrangers représentaient plus de 21% des ventes en Espagne. Et dans certaines régions, ils représentent un acheteur sur deux (Province d’Alicante, certaines zones de la Costa Brava, des Baléares ou des Canaries)
Quelle est la meilleure façon d’investir ?
Les taux d’intérêt sont en hausse mais les emprunts sont toujours à privilégier. A condition d’avoir un dossier financier solide. S’il s’agit d’un emprunt à long terme (au moins 10 ans), prenez une hypothèque à taux fixe et détaillez tous les coûts. Les banques sont plus strictes pour les concessions de prêts, mais si les exigences de solvabilité sont respectées, elles peuvent offrir jusqu’à 80% de la valeur d’achat ou d’évaluation du bien.
Quel est le meilleur indicateur pour continuer à investir sur le littoral ?
Le meilleur indicateur est celui du volume d’achat et de vente des étrangers. Ce sont eux qui ont commencé à acheter lorsque les prix étaient bas, et ce sont eux qui arrêteront d’investir lorsque les prix seront hauts. Pour l’instant, la hausse est continue.
Dans les statistiques d’achat et de vente par les étrangers, nous pouvons noter comment en 2006, juste avant la crise, leur nombre commence à diminuer puis, en 2009 et 2010, il se stabilise et il recommence à augmenter à partir de 2011.
Comment trouver cet appartement ?
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Acheter un appartement sur le littoral en Espagne : 13 questions/réponses
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N’y a-t-il pas le risque que l’immobilier de vacances en Espagne s’écroule avec le changement climatique:
-Chaleur de plus en plus insupportable en été
-risques d’incendie qui même s’il se situent ailleurs peuvent affecter l’approvisionnement en eau et en électricité des régions côtières
-augmentation du prix du transport aérien
Non, le risque « d’écroulement de l’immobilier espagnol » n’existe pas car :
– Les températures extrêmes touchent seulement une partie de l’Espagne sur une partie de l’année. Les températures les plus extrêmes sont dans l’intérieur de l’Espagne et non sur le littoral. Sur Cadix par exemple, au sud de l’Andalousie, la proximité de l’Océan Atlantique régule les températures en été : il est ainsi très rares qu’elles dépassent les 30º en été, alors que Séville située à 100 km au nord dans l’intérieur connaît plusieurs jours à 40º. De plus, les température sont élevées seulement quelques jours dans l’année en juillet-août. Le reste de l’année, elles sont très agréables.
– De plus d’autres zones comme le Nord de l’Espagne (Pays Basque, Cantabrie, Asturies, Galice) profiteront de l’augmentation des températures et attireront de plus en plus de touristes et de nouveaux résidents
– les risques d’incendie ont toujours existé et il existe aujourd’hui des moyens plus performants pour les combattre notamment les points d’observation et coupe-feux qui sont systématisés dans toutes les zones à risque. Ainsi cette année, il y a eu beaucoup moins de feux alors que les températures étaient plus élevées.
– l’augmentation des prix du transport aérien permet de filtrer la clientèle et d’attirer une clientèle plus aisée. De nombreux habitants de destinations touristiques (Barcelone, Malaga, Palma, etc) se plaignent d’un « tourisme de masse » toujours plus important.