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Une assurance locative contre les impayés, qu’est-ce que c’est ?

Si vous voulez louer votre appartement ou votre villa et garantir le paiement des loyers des locataires, prenez une assurance locative.

Le meilleur moyen pour un propriétaire d’avoir l’esprit tranquille lorsqu’il loue son logement est de souscrire une assurance dite garantie des loyers impayés (« seguro de impago de alquiler »). Pour simplifier, nous l’appellerons par la suite « assurance locative ». Cette police d’assurance couvre évidemment le non-paiement du loyer, mais elle va au-delà. Elle offre des conseils au propriétaire pour tout problème lié au bail ou aux locataires, mais aussi avec la copropriété ou des voisins.

Une caution peut suffire à garantir le paiement des loyers, pourvu qu’elle soit elle-même solvable. Reste que l’acte de cautionnement est très facilement contestable – et souvent contesté – en justice, en raison de son extrême formalisme, destiné à protéger celui qui se porte caution.

Qu’est-ce que l’assurance contre les impayés locatifs ?

Il s’agit d’une assurance de défense juridique qui protège le propriétaire contre tout problème pouvant survenir dans le cadre de la location de son logement, qu’il s’agisse d’un défaut de paiement ou d’un désaccord avec le locataire, par exemple sur la question de savoir qui doit payer des réparations. Les frais d’avocat, de procuration et les taxes sont garantis et, en outre, en cas de non-paiement du loyer, les assureurs avancent le loyer impayé pendant le traitement du dossier.

Outre la prise en charge des mensualités, les assureurs tentent une médiation avec le locataire dès le premier mois d’arrêt de paiement, en le mettant en garde contre ses obligations. Et, dans les situations où il n’est pas possible de parvenir à un accord, la machine judiciaire se met en marche, libérant les propriétaires d’un processus complexe. En outre, pour une plus grande tranquillité d’esprit, les assureurs peuvent aussi faire office de médiateur en cas de problèmes entre le locataire et des voisins.

Pourquoi souscrire une assurance locative ?

Tout d’abord, pour la tranquillité d’esprit, en sachant que s’il y a un problème, l’assurance sera là pour le résoudre. En outre, les professionnels de la compagnie d’assurance sont spécialisés dans la location, de sorte que toute gestion qui doit être effectuée le sera avec la plus grande rapidité et agilité. Et, enfin, pour économiser de l’argent, car une réclamation pour non-paiement peut signifier un débours important qui s’ajoute à la perte de revenus due au loyer impayé. Avec la prime d’assurance, tout est couvert.

Un facteur à prendre en considération : les cotisations d’assurance locative sont déductibles des revenus locatifs.

Que devez-vous garder à l’esprit avant de souscrire une assurance locative ?

Avant de souscrire une assurance locataire, une étude de la solvabilité du locataire doit être réalisée. Il est toujours préférable de faire cette étude avant de signer le contrat de location, car il sera plus facile de demander cette documentation au locataire. En cas de refus, il faudra trouver une solution, en demandant par exemple plus de documents ou un garant.

Il est tout à fait possible de s’assurer pour une location en cours, mais il faut que le locataire soit à jour de ses loyers et charges.

Quelles sont les garanties de l’assurance ?

Les assurances garantissent les propriétaires qui louent leur appartement contre tout événement imprévu, même en cas de non-paiement.

Les principales garanties d’une assurance locative sont :

  • Avance des loyers en cas de non-paiement (jusqu’à 12 mois). Attention, la prise en charge n’intervient le plus souvent qu’à partir du troisième ou quatrième mois suivant celui du premier terme impayé avec toutefois un effet rétroactif au premier jour du sinistre. Le bailleur devra ainsi patienter au moins un trimestre avant de recevoir le premier versement de l’assureur. C’est un élément important à prendre en compte pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser.
  • Défense et réclamations en cas de rupture de contrat.
  • Indemnisation pour les actes de vandalisme sur le bâtiment. Statistiquement, un impayé lourd, c’est-à-dire à partir de six mois, s’accompagne à 50 % voire 60 % de dégradations.
  • Paiement des factures d’eau, électricité et gaz.
  • Frais de serrure et de serrurier en cas d’expulsion.
  • Défense de responsabilité pénale.
  • Prise en charge des frais d’avocat, coûts de procuration et taxes dans toute gestion liée à un impayé locatif ou à un problème avec le locataire.
  • L’assuré dispose également d’un service téléphonique juridique pour résoudre tout doute juridique.

Ces garanties ne sont pas toutes incluses dans un contrat de base. Certaines sont optionnelles et impactent sur le prix de l’assurance.

En cas de survenance d’un impayé, il faut réagir immédiatement en prévenant l’assureur.

Quel est le prix de l’assurance locative ?

Le prix de l’assurance locative varie en fonction des services contractés. La plupart des compagnies proposent des polices flexibles qui peuvent être adaptées aux besoins de chaque propriétaire. Par exemple, les propriétaires peuvent choisir le nombre de mois pendant lesquels ils souhaitent que l’assurance couvre le loyer : en général, les assureurs proposent jusqu’à 18 mois de couverture, mais la plupart des clients optent pour 12 mois.

En moyenne, le coût de l’assurance locative se situe entre 3 et 5 % du loyer annuel du propriétaire.

Conditions à remplir pour souscrire ce type d’assurance

Pour souscrire une assurance locative, une étude de solvabilité du locataire doit être réalisée et approuvée. Par exemple, les locataires ne peuvent consacrer plus de 40 % de leur revenu net au loyer et certains d’entre eux doivent avoir un contrat de travail à durée indéterminée avec une période d’essai déjà accomplie ou travailler dans la même entreprise depuis plus d’un an. Il peut être aussi demandé les anciennes quittances de loyer du locataire. De plus, l’assurance vérifie que le locataire n’est pas inscrit au fichier des personnes avec impayés (ASNEF). Des garanties s’ajoutent à l’étude au cas où les revenus ou l’ancienneté du locataire ne seraient pas suffisants.

Documentation nécessaire pour contracter l’assurance locative

La documentation demandée varie selon le statut du locataire (ou des locataires).

S’il est salarié, la documentation demandée sera :

  • Les deux derniers bulletins de salaire
  • Le contrat de travail
  • Le DNI ou NIE
  • Le dossier de demande signé par les locataires

S’il est « autonomo » (travailleur indépendant ou auto-entrepreneur), il faudra :

  • Le dernier IRPF (Impôt sur le revenu des personnes physiques)
  • Les deux derniers versements des « autonomos » à la Sécurité sociale
  • Le DNI ou NIE
  • Le dossier de demande signé par les locataires

Et s’il s’agit de retraités :

  • Le certificat de pension délivré par la sécurité sociale
  • Le DNI ou NIE
  • Le dossier de demande signé par les locataires

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