« Les 18 Commandements après un achat de logement en Espagne » est le dernier article d’une série de trois qui présente ce que tout acheteur doit faire avant, pendant et après un achat d’un logement en Espagne.

Dans cet article, nous vous présentons les 18 Commandements à suivre après un achat de logement en Espagne.

Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans leurs pays respectifs. C’est une grave erreur. Les législations (nationales et régionales), la fiscalité, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Les raisons d’acheter en Espagne sont multiples comme nous l’avons écrit dans notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2022 ? En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les démarches lors d’une acquisition en Espagne et nous vous accompagnons en toute sécurité et au moindre coût pendant toute la procédure, avant, pendant et après votre achat. Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent, et vous éviterez beaucoup de problèmes.

Nos deux précédents articles traitaient des 17 Commandements à suivre avant un achat et des 18 Commandements pendant un achat. Dans ce troisième article, nous traitons des Commandements à suivre APRÈS l’achat.

Si vous lisez et suivez ces conseils, vous éviterez 99% des problèmes après l’achat d’un logement en Espagne.

Bonne lecture !

Troisième épisode : Les 18 Commandements après un achat de logement en Espagne

Voici les 18 conseils à suivre après un achat de logement en Espagne. C’est-à-dire après la signature de l’acte de vente.

Ça y est, vous avez acheté votre appartement ou votre villa en Espagne. Il ne manque plus qu’à vous installer, vous pensez que tous les problèmes sont derrière vous ! C’est presque vrai si vous suivez ces commandements.

Premier Commandement : Tu demanderas au notaire de faire la gestoria

Juste après la signature, demandez au notaire d’assurer la « gestoria » du bien. Cela consiste à gérer le paiement de l’ITP, l’impôt sur la transmission de propriété, et l’enregistrement au Registre de la Propriété. Le notaire vous remettra le détail des prestations et la valeur à payer sur un compte de l’office notarial.

Second Commandement : Tu feras immédiatement les changements de titularité des divers contrats

Eau, électricité, gaz, charges de copropriété, vous devez être le nouveau titulaire de ces contrats. Pour la copropriété, c’est simple, vous irez voir l’administrateur de biens (« administrador de fincas »). Pour l’électricité, l’eau et le gaz, le mieux est de vous déplacer. Si vous ne pouvez pas, faites le par téléphone ou par internet. C’est souvent un peu fastidieux et vos interlocuteurs ne parleront qu’espagnol dans la plupart des cas. Vous pouvez aussi demander à l’agence immobilière ou à un conseiller immobilier de le faire pour vous. Certaines agences l’incluent dans leur prestation.

Troisième Commandement : Tu ne retourneras pas dans ton pays sans avoir revu le bien immobilier

Vous avez signé, vous êtes pressé, vous n’avez pas le temps d’aller revoir le bien avant votre départ pour votre pays. C’est une erreur. Prenez votre temps, allez le revoir. Cela vous aidera à savoir ce qu’il vous faudra amener la prochaine fois, éventuellement à préciser les travaux à faire, vous pourrez aussi prendre des photos pour vous aider quand vous serez retourné chez vous, etc. Mais cela vous permettra aussi, si le bien acheté est un appartement, de faire connaissance avec le concierge (le « portero ») et lui laisser vos coordonnées téléphoniques (WhatsApp est utilisé par tous en Espagne et c’est gratuit). Et si c’est une villa, vous pourrez rendre une visite aux voisins les plus proches.

Quatrième Commandement : Tu suivras les travaux engagés

Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût. Après l’achat, reste à contrôler leur réalisation et leur bon avancement. Et le faire à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons », des quiproquos, des budgets dépassés et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ». Attention, pour les gros travaux, il vous faudra obtenir l’accord de la copropriété et prévoir une autorisation municipale (« licencia de obras »).

Trois solutions s’offrent à vous pour un suivi efficace des travaux :

• Rester sur place dans le logement avec tous les désagréments que cela engendre. Bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez …
• Faire appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
• Demander à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.

Cinquième Commandement : Tu vérifieras la « qualité » de ton logement dans une promotion neuve

Vous avez acheté sur plan. Vous avez signé le contrat de vente. Il est important de bien revérifier tous les recoins de son logement et de tester tous les équipements. Vous devez vous assurer que le logement est en parfait état. Vérifiez les finitions, la peinture, les matériaux utilisés, même dans les zones communes. Qu’ils correspondent bien au dossier de « calidades » remis avant l’achat. Le plus tôt vous aurez fait des réserves, vous aurez demandé une mise à niveau ou la simple application de ce qui est écrit dans le contrat et les annexes techniques, le plus vite vous obtiendrez gain de cause.

Sixième Commandement : Tu prendras une assurance habitation adaptée

Dans un immeuble collectif, la Communauté des Propriétaires doit assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers. Par ailleurs, mettez en concurrence les assurances espagnoles, elles peuvent varier du simple au triple !

Septième Commandement : Tu assisteras aux réunions de copropriétaires

Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté. Elles comprennent notamment le salaire du concierge, l’entretien de l’immeuble, de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’entretien des jardins et la piscine communautaire, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité, les honoraires de gestion. Les charges exceptionnelles peuvent concerner un ravalement, une inspection technique de l’immeuble, une mise à niveau du système électrique ou de gaz, etc.

Normalement, le syndic choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole (et de plus en plus souvent par mail aussi) les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires. Il vous faut participer à plusieurs réunions de copropriétaires : l’assemblée générale annuelle et une ou deux autres dans l’année portant sur différents sujets.

Il est indispensable que vous assistiez au minimum à l’assemblée générale annuelle ou que vous vous fassiez représenter car certaines décisions peuvent être importantes. Notamment les ravalements de façade dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’euros pour vous.

Huitième Commandement : Tu demanderas l’autorisation de la copropriété pour mettre ton bien en location touristique

Même si vous obtenez une licence touristique pour votre appartement ou votre villa dans une résidence collective, vous n’êtes pas sûr de pouvoir les louer à des touristes ! La copropriété peut inclure dans ses statuts l’interdiction d’exploiter des « pisos turisticos » (des logements touristiques).

Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble ou d’une résidence collective pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Neuvième Commandement : Tu demanderas la copie du Registre de la Propriété

Il vous faudra attendre deux mois avant d’avoir l’inscription de votre logement au Registre de la Propriété. Pensez à demander au notaire une copie de l’inscription car le Registre ne vous l’enverra pas.

Dixième Commandement : Tu géreras le paiement des impôts locaux espagnols 

Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse, le Canada ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent de le faire. Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours d’hiver, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail. Normalement, la Mairie vous l’envoie au domicile espagnol déclaré dans votre acte de vente.

Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : après un achat de logement, demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller immobilier.

Nous vous conseillons néanmoins de gérer le paiement des impôts espagnols avec votre compte bancaire espagnol.

Onzième Commandement : Tu « n’oublieras » pas de payer tes impôts sur le revenu en Espagne

Tous les étrangers en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (« Agencia Tributaria« ) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année y compris les revenus ou non de(s) bien(s) immobilier(s) dont ils sont propriétaires. Cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs, que vous soyez résident ou non résident.

Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne ou trimestriellement de l’impôt sur les locations touristiques, que vous soyez résident ou non-résident espagnol.

Impôts des non-résidents

Après un achat de logement en Espagne, TOUS les non-résidents propriétaires d’un bien immeuble en Espagne sont soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété. Il existe deux types d’impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles pour les non-résidents :

• Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
• L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble (payable même si vous ne louez pas).

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.

Impôts des résidents

Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Avantages pour les résidents qui louent un bien immobilier sur longue période (contrats de 5 ans), ils bénéficient comme les Espagnols, d’une remise de 60% sur les revenus locatifs nets avant l’imposition.

Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :

• Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile. Pour déterminer la durée de séjour sur le territoire espagnol, les absences temporaires sont prises en compte.
• Le centre principal de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques est directement ou indirectement situé en Espagne.
• Le conjoint dont il n’est pas légalement séparé et les enfants mineurs dépendant de lui résident habituellement en Espagne.

Douzième Commandement : Et l’Impôt sur le Patrimoine ?

L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).

Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid, pratiquent une réduction fiscale de… 100% ! Pour un actif total de 800.000 €, l’impôt sur le patrimoine sera de 200 € aux Canaries, 240 € en Andalousie, 280 € aux Baléares, 540 € dans la Communauté Valencienne et 770 € en Catalogne, et donc 0 € dans la Communauté de Madrid ! Evidemment pour les non-résidents, ne seront pris en compte que les droits et biens situés en Espagne.

Treizième Commandement : Tu « n’oublieras » pas de déclarer les revenus locatifs espagnols dans ton pays d’origine !

Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans votre pays de résidence.

En France, ces revenus sont exonérés mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du crédit d’impôts. Il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.

Quatorzième Commandement : Tu seras conscient qu’il n’est pas facile de faire des locations touristiques

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour de courts séjours à des touristes pour récupérer une partie de votre investissement. Vous devez d’abord demander une licence touristique.

Attention, depuis peu, la plupart des grandes villes espagnoles (Barcelone, Madrid, Valence, Alicante, Palma, San Sebastian, Bilbao) ont mis en place des règlements visant à encadrer et limiter l’activité locative touristique. Et depuis le 1er janvier 2019, les plateformes de réservation des locations touristiques sont dans l’obligatoire de transmettre au fisc espagnol le détail de toutes leurs opérations sur le territoire espagnol. Donc en particulier les revenus de tous les propriétaires louant des biens par leur intermédiaire en Espagne.

En moyenne, les biens « touristiques » sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et très peu hors saison. Il est très facile de louer son bien en août, et la seconde quinzaine de juillet. L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.

N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires. Si vous voulez les sous-traiter, ce sera minimum 25% de commissions (HT) à payer au sous-traitant.

La location temporaire (de 1 à 12 mois) sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples. Et moins de frais de gestion.

Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique et étudiante : louez le pour des séjours touristiques en été (si c’est autorisé), et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !

Quinzième Commandement : Tu prendras une assurance locative contre les impayés

Le meilleur moyen pour un propriétaire d’avoir l’esprit tranquille lorsqu’il loue son logement est de souscrire une assurance dite garantie des loyers impayés (« seguro de impago de alquiler ») ou assurance locative. Cette police d’assurance couvre évidemment le non-paiement du loyer, mais elle va au-delà. Elle offre des conseils au propriétaire pour tout problème lié au bail ou aux locataires, mais aussi avec la copropriété ou des voisins.

Un facteur à prendre en considération : les cotisations d’assurance locative sont déductibles des revenus locatifs.

Seizième Commandement : Tu étudieras bien le coût réel de la revente

Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un rafraîchissement, payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 30% de la valeur du bien !

La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19% de la différence entre la valeur nette de la vente (prix de vente moins les impôts, charges et frais) et la valeur d’acquisition brute (prix d’achat plus les impôts, charges et frais). Tous les vendeurs non-résidents sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et viendra en déduction de l’impôt sur les plus-values (dans le cas de trop perçu, il y aura remboursement).

L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, 21% sur les montants entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfice, et 23% sur les montants à partir de 50 000 € de bénéfice.

Si vous vendez votre résidence principale en Espagne où vous avez résidé les deux dernières années (et si vous étiez non-résidents avant d’y vivre) et les trois dernières années pour les autres, et dans le cas où les fonds perçus de la vente sont destinés à l’achat d’une autre résidence principale dans l’Union Européenne durant les deux années postérieures à la vente, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.

Si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre résidence principale depuis plus de 3 ans, vous êtes aussi exonéré d’impôt sur la plus-value.

Dix-septième Commandement : Tu auras des liens locaux

Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Après l’achat, que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a aussi la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.

Le plus simple est de confier, après l’achat d’un logement en Espagne, la gestion de votre bien à une agence spécialisée. Elle vous représentera pour les assemblées de copropriété, elle viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, elle sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), elle pourra accueillir ou être présente lors du départ de vos locataires, elle pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, elle vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, elle pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.

Dix-huitième Commandement – Tu t’adresseras à un conseiller immobilier francophone

Quelle est l’alternative pour satisfaire aux 17 Commandements précédents ? C’est tout simplement, comme avant et pendant l’achat d’un logement, de s’adresser à un conseiller immobilier francophone, aussi appelé « chasseur immobilier ». C’est lui qui gèrera ces 1000 petits problèmes du quotidien. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.

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Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indépendant des agences immobilières. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à être liés à un réseau d’agences immobilières, soit intégré dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un réseau. Dans ce cas-là, ils privilégieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indépendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualité/prix. Si vous souhaitez être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurés d’une totale indépendance.

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Les 18 Commandements après un achat de logement en Espagne

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Cet article est une mise à jour d’un article de février 2020.

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© acheterenespagne.fr – Mars 2022 – Les 18 Commandements après un achat de logement en Espagne

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