« Les 17 Commandements avant un achat de  logement en Espagne » est le premier article d’une série de trois qui présente ce que tout acheteur doit faire avant, pendant et après l’achat d’un logement en Espagne.

Dans cet article, nous vous présentons les 17 Commandements à suivre avant un achat de logement en Espagne.

Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans leurs pays respectifs. C’est une grave erreur car les législations (nationales et régionales), la fiscalité, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Les raisons d’acheter en Espagne sont multiples comme nous l’avons écrit dans notre article Pourquoi acheter en Espagne en 2022 ? En tant que Conseiller Immobilier, nous prenons en charge toutes les démarches lors d’une acquisition en Espagne et nous vous accompagnons en toute sécurité et au moindre coût pendant toute la procédure, avant l’achat d’un logement, mais aussi pendant et après. Vous gagnerez du temps et de l’argent, et vous éviterez beaucoup de problèmes.

Dans un second article, nous traiterons des Commandements à suivre PENDANT l’achat et, dans un troisième, des Commandements à suivre APRÈS l’achat.

Si vous lisez et suivez ces conseils, vous éviterez 99% des problèmes avant l’achat d’un logement en Espagne.

Bonne lecture !

Premier épisode

Les 17 Commandements avant un achat de logement en Espagne

Voici les 17 conseils à suivre avant un achat de logement en Espagne. C’est-à-dire pendant la définition, la recherche et la sélection des biens immobiliers à visiter.

Premier Commandement – Tu ne perdras pas ton temps !

C’est le moment de la recherche, votre premier réflexe est d’aller sur les sites internet destinés au marché immobilier espagnol. Et vous commencez alors à rêver, mais avez-vous bien défini ce que vous voulez et les moyens dont vous disposez ?

La première erreur est de partir tous azimut, de tout regarder, de voir défiler à l’écran des centaines d’appartements et de villas dans toute l’Espagne. Évidemment c’est une perte de temps ! Comment ferez-vous, par exemple, pour aller visiter des biens qui sont souvent à des centaines de kilomètres de distance les uns des autres ?

Avant de se lancer dans des recherches par internet, le plus important est de choisir la localisation ou l’emplacement. Comme le disent les anglophones, « location, location, location » (localisation, localisation, localisation). Vous devez d’abord définir dans quelle région, dans quelle ville et même dans quel quartier vous souhaitez vivre. Et si vous souhaitez un logement en centre-ville, en périphérie, dans l’intérieur, ou en bord de la mer …

Quand vous avez défini la localisation, pensez alors à vérifier :

• L’accessibilité : quelle est la durée de trajet depuis votre résidence principale, en voiture, en avion ou en train ? Y-a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes à des prix raisonnables ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?
• Les services de proximité : transports urbains, magasins, services d’alimentation, centres de santé, activités de loisirs, etc.
• Les établissements d’enseignement pour vos enfants si vous souhaitez en faire votre résidence principale : distance aux collèges, lycées ou garderies
  • En particulier pour les lycées français, vérifiez les prix et les disponibilités de places

Pour toutes ces informations, Google Maps vous sera d’une grande utilité. Cette première sélection vous aidera à définir votre zone de recherche.

Et n’oubliez pas que dans certaines régions, l’automne, l’hiver et le début du printemps peuvent être franchement déprimants.

Prenez aussi le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité : le style du bien immobilier, la surface totale, le nombre de chambres et de salles de bains, la présence de climatisation ou de chauffage (dans le nord de l’Espagne, c’est indispensable), une terrasse, un étage élevé (pour les appartements), une piscine, un jardin, une vue dégagée, un garage sont les critères les plus habituels. Cela réduira le nombre d’offres, et vous permettra de mieux cibler votre projet.

Deuxième Commandement – Tu penseras (avant) à la fiscalité « autonomique » à l’achat et après l’achat

La fiscalité de l’immobilier en Espagne varie selon la localisation de votre achat (Communautés autonomes). Mais aussi selon votre statut (résident, non résident européen ou extra-communautaire). Ou le type d’occupation de votre bien (résidence principale ou secondaire, locatif longue durée, temporaire ou touristique).

Les impôts pour acquérir un bien immobilier ancien en Espagne peuvent varier de 4% à 11% de la valeur du bien selon le lieu où vous achetez. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents. Chaque Communauté Autonome gère sa fiscalité immobilière.

Globalement, il n’y a pas de différence, selon les régions, de la fiscalité pendant la durée de la propriété ou à la vente d’un bien immobilier en Espagne (IBI, impôts locatifs, IRPF ou IRNR, impôt sur la plus-value national et impôt sur la plus-value municipale).

Par contre la fiscalité sur les successions varie considérablement selon les communautés autonomes : 7 d’entre elles pratiquent une bonification de 99% de l’impôt si la personne décédée y est résidente, les autres ont un régime imposable comparable aux pays européens qui pratiquent cet impôt.

La fiscalité peut donc être aussi un critère de choix de la localisation du bien.

Troisième Commandement – Tu connaîtras les particularités de l’immobilier espagnol (1)

Pourrez-vous visiter tous les biens que vous aurez sélectionnés ? Évidemment non ! Ou si vous le faites, cela vous prendra beaucoup de temps et vous coûtera très cher, surtout si vous ne vivez pas en Espagne.

Comme beaucoup de francophones qui veulent acheter en Espagne, vous pensez qu’en étant dans l’Union Européenne, les lois sont identiques à celles de votre pays. Ce n’est pas le cas. Sachez que les lois, les règles, la fiscalité et les administrations sont différentes mais en plus elles varient en fonction des régions autonomes espagnoles. Par exemple, l’ITP (l’impôt sur l’achat de logements anciens) varie de 4% à 11% sur la valeur du bien selon la région où vous achetez ! Sur un bien à 200.000 euros, la différence est de 14.000 euros…

Vouloir tout faire seul avant l’achat engendrera pour vous au final plus de frais, plus de temps perdu et plus de soucis … Et souvent, cela vous découragera et vous abandonnerez votre projet. La solution est de vous faire assister par un conseiller immobilier qui vous accompagnera pendant tout le processus d’acquisition.

Pour un achat immobilier en Espagne, la principale différence est le rôle du notaire : il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont absolument pas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses. Dans votre pays, ils procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. En Espagne, non ! Ces vérifications sont de la responsabilité de l’acheteur. Elles doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou le cas échéant, par un conseiller immobilier ou un avocat, qui doivent s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales sont respectées. Pour résumer, le rôle des notaires espagnols se réduit à celui de rédacteur et de chambre d’enregistrement de l’acte de vente. Nous en parlerons plus longuement dans notre prochain article consacré aux erreurs commises lors de la phase d’achat.

Mais il y a aussi d’autres différences importantes dans l’immobilier en Espagne :

• Le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone !

Vous pensez aussi que les surfaces affichées dans les annonces sont les mêmes que dans votre pays. Et bien non, le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone ! Dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite, qui inclût en particulier les parties communes ! Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 100 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 80 m2 ou d’une surface habitable de 70 m2, voire moins. Il est évident qu’alors le prix au m2 varie largement. Avant l’achat, sortez votre mètre !

• Des terrasses pas si privatives

Comme beaucoup d’acheteurs étrangers, vous souhaitez acheter un appartement au dernier étage (« atico » en espagnol). Souvent les annonces présentent ce genre de biens avec des photos de la terrasse de l’immeuble qui pourrait laisser penser qu’elle est incluse dans le bien. Et bien non, elle est la plupart du temps à usage communautaire, c’est à dire qu’elle appartient à tous les propriétaires. D’ailleurs, pendant le « Grand Confinement » de 2020, les habitants des immeubles s’en servaient pour prendre l’air, se dégourdir et se rencontrer !

Il peut néanmoins exister des terrasses communautaires à usage exclusif. Dans le cas où l’accès à cette terrasse n’est possible que depuis l’appartement. C’est alors un double avantage : vous avez un droit d’usage exclusif, et en cas de travaux (infiltration par exemple), c’est la copropriété qui paie.

• Une autre façon de fonctionner des agences immobilières espagnoles

Les agences immobilières espagnoles ont assez peu souvent des biens en exclusivité.

Un projet de nouvelle construction peut être mis en vente par plusieurs agences, mais les prix sont les mêmes pour tout le monde. Si le prix proposé par une agence est inférieur aux autres, vous devez vous méfier. Certaines agences mentionnent le prix de lancement sur leur site internet et « oublient » de l’adapter par la suite.

Par contre dans l’ancien, vous pouvez avoir des prix qui diffèrent d’une agence à l’autre comme d’un site internet à l’autre, et même entre les agences et le propriétaire !

N’oubliez pas que la majorité des agences espagnoles ne disposent pas de licence et beaucoup n’ont pas d’assurance professionnelle, sauf dans quelques rares communautés autonomes où c’est une obligation (dont la Catalogne).

• Des agences immobilières à « double commission » !

Au-delà du prix de vente annoncé, certaines agences font payer une commission au vendeur et une autre à l’acheteur, surtout s’il est étranger. C’est le cas par exemple dans la Communauté Valencienne, dans la moitié des cas en Andalousie et dans un tiers des cas à Madrid. Mais c’est plutôt rare en Catalogne. Difficile d’y échapper, mais tout se négocie (et vous pourrez toujours demander à réduire cette commission, voire quelquefois à l’annuler). Demandez toujours à l’agence le prix de vente total (commission d’agence comprise).

• Un prix spécial « étrangers »

Avant un achat de logement en Espagne, négociez ! Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance des prix réels du marché par l’acheteur. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible. Aujourd’hui, en Espagne, à quelques rares exceptions près, le prix affiché est négociable. La marge de négociation varie en moyenne de 5 à 15% du prix affiché. Et en tant que Conseiller Immobilier, nous négocierons toujours mieux que vous car nous connaissons le marché, nous parlons la langue et nous avons l’expérience des négociations.

Quatrième Commandement – Tu étudieras ta capacité financière avant l’achat

Avant l’achat d’un logement, vous commettez l’erreur (classique) de vous intéresser au seul prix du logement et de ne pas considérer les impôts sur l’achat, les frais additionnels du contrat d’achat, de travaux de rénovation, de maintenance… et les frais mensuels que vous aurez à supporter (crédits hypothécaires, déplacements et charges).

Vous êtes nombreux à oublier qu’il faut ajouter au prix d’achat d’un logement de 10% à 15% pour les taxes, charges et frais associés : impôts sur la valeur d’acquisition (ITP pour un logement ancien ou IVA pour un logement neuf), prestation du notaire, frais d’avocat ou de conseillers immobiliers, inscriptions au registre de la propriété, frais bancaires liés à l’hypothèque, commission de l’agence immobilière éventuellement, frais de rénovation, frais de déménagement et d’installation, etc.

Comptez un besoin financier global de 120% du prix de vente pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation.

Par ailleurs, d’autres frais existeront après l’acquisition. Vous aurez besoin de meubler votre logement. Vous aurez à assurer les mensualités hypothécaires (attention aux variations si vous avez pris un prêt à taux variables), les frais fixes et variables de copropriété, les impôts locaux (IBI, la taxe foncière annuelle de 100 à 200 euros par tranche d’achat de 100.000 euros), les charges d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone ou d’internet (beaucoup plus cher en Espagne), les coûts d’entretien de la piscine et du jardin de votre villa, les assurances et réparations diverses…

Cinquième Commandement – Tu te renseigneras sur les crédits hypothécaires avant la recherche

Dans le cas où vous ne pouvez pas financer le bien immobilier sur fonds propre, une erreur très courante est de ne pas avoir d’accord bancaire préalable pour le prêt hypothécaire avant un achat de logement.  Pour ce prêt, vous avez deux choix : faire un crédit dans votre pays d’origine ou le faire en Espagne. Et ce sont deux choix très différents qui sont loin d’être évidents et pour l’un et pour l’autre.

Souvent les acheteurs vont voir leur banque après avoir sélectionné leur logement à acheter. Le banquier pourrait ne pas vous suivre, ou pourrait vous retarder en demandant un délai pour étudier votre dossier ou d’autres pièces justificatives, ce qui décalera votre achat et pourrait aussi l’annuler si les délais sont trop longs et dépassent les délais inscrits dans le compromis de vente.

N’oubliez pas aussi que peu de banques en France, en Belgique ou en Suisse accepteront une hypothèque en Espagne !

Quant aux acheteurs francophones qui choisissent de demander un prêt en Espagne, ils ne mettent pas assez souvent les banques en concurrence et c’est d’autant plus préjudiciable que les taux sont plus élevés en Espagne que dans les pays francophones.  Il faut bien en étudier aussi les termes, les conditions, les services et les coûts additionnels.

Les banques espagnoles sont plus strictes aujourd’hui pour les concessions de prêts (la moitié des demandes de prêts sont refusées), et si les exigences de solvabilité sont respectées, elles offrent au mieux jusqu’à 75% de la valeur la plus basse, entre le prix d’acquisition ou l’évaluation du bien faite par une société de  tasacion. Le plus souvent c’est 70% ou même 65%. L’époque où les banques espagnoles prêtaient jusqu’à 110% de la valeur des biens sans étude de dossier est révolue. Donc si on se réfère à ce que nous écrivions plus haut (« Comptez de 120% du prix pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation. »), il faudra que vous autofinanciez de 45% de la valeur du bien pour un bien sans rénovation (cas où vous obtenez 75% du prix d’achat) à 85% de la valeur du bien pour un bien avec rénovation (cas où vous obtenez 65% du prix d’achat) !

Sachez aussi qu’une banque espagnole prendra une décision plus rapidement qu’une banque francophone, mais que les taux sont supérieurs en Espagne, et les contrats espagnols sont aussi plus difficiles à comprendre pour un francophone.

Les acheteurs extra-européens auront encore plus de difficultés que les Européens à obtenir un prêt en Espagne si leurs revenus ne sont pas en euros.

Normalement, le taux d’endettement (revenus/dettes et charges fixes mensuelles) ne peut pas dépasser 33% de vos revenus nets, sauf si le reste à vivre est important. L’idéal pour acheter actuellement un logement en Espagne est de disposer de quelques économies et que vous utilisiez seulement 50 % de ces économies pour l’achat du logement. Ainsi vous diminuez la quantité à payer mensuellement pour votre prêt hypothécaire et vous pouvez couvrir sans problèmes les frais d’achat et les frais de rénovations possibles, de décoration, d’ameublement et de déménagement.

N’oubliez pas que l’obtention d’un prêt bancaire génère des frais annexes qui peuvent impacter de façon importante le coût total de ce crédit. Citons le TIN (taux d’intérêt nominal), les frais de dossier, les frais payés ou dus aux intermédiaires intervenus dans l’obtention du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement), les frais d’évaluation du bien immobilier (payés à une société de tasacion), les frais d’ouverture et de tenue d’un compte de paiement, et en général tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du prêt, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Et si vous souhaitez réaliser le calcul de vos mensualités, nous avons mis à votre disposition un article contenant un outil de calcul Excel, et un guide qui permet par ailleurs de calculer le montant total des intérêts à payer ou le capital qu’on peut investir.

En tant que conseiller immobilier, nous pouvons vous aider à monter votre dossier bancaire.

Sixième Commandement – Tu évalueras le coût des travaux à réaliser

Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut aussi vite devenir une prise de tête et prendre beaucoup plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi-même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant l’achat d’un logement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de la procédure et de tous les travaux à réaliser pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !

En particulier, si vous envisagez de faire des travaux dans un appartement, il vous faudra avoir au préalable l’accord des copropriétaires en soumettant un dossier d’architecte, puis quels que soient les travaux que vous voulez faire dans votre logement, vous devrez obligatoirement demander une « licencia de obras » (autorisation de travaux) à la Mairie (l’Ayuntamiento). Et tout cela est un coût supplémentaire aux travaux à prévoir.

Estimez donc bien avant l’achat ce que vous coûteront ces travaux en main d’oeuvre, en matières et en procédure.

Septième Commandement – Tu penseras à la revente… avant l’achat

Evidemment, une grande partie des gens qui veulent acheter un logement ne pensent pas à la revente avant l’achat. C’est une erreur car on ne sait jamais ce qui peut arriver : vous ne pouvez plus faire face aux hypothèques, vous vous lassez de votre logement ou de sa localisation, vous souhaitez investir dans un nouveau logement, vous vous séparez de votre conjoint, vous perdez votre travail, vous ne l’utilisez pas, etc.

Privilégiez donc les logements qui sont les plus recherchés et qui seront les plus faciles à revendre. Ce sont d’abord des appartements de taille moyenne (entre 60 et 100 m2), dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, une ou deux salles de bains, un étage élevé, une terrasse et une belle vue (une terrasse est toujours un plus, encore plus depuis le Covid). Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et une salle de bain ; ce sont les plus faciles à louer pour un usage touristique. Mais aussi de très grands appartements (plus de 300 m2) dans les zones centrales de Barcelone et Madrid.

Huitième Commandement – Tu organiseras (ou tu sous-traiteras) tes visites 

Depuis l’étranger, Internet est un excellent outil pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses. Comme par exemple la publication de biens immobiliers très attractifs à un prix attractif mais qui ne sont plus en vente. Et ce afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité actuelle du bien et de son environnement. Ce qu’on peut vous cacher par exemple : maison entre deux immeubles, proximité d’une voie ferrée, chemin d’accès non goudronné, chambres sans fenêtres ou peu éclairée par la lumière naturelle, etc.

Visiter est évidemment une étape indispensable avant un achat de logement. Vous avez fait votre sélection de biens immobiliers et vous devez aller les visiter sur site. Mais vous avez peu de temps, 2 ou 3 jours, donc vous concentrez toutes vos visites sur cette courte période. Vous ne pourrez pas visiter et contrôler plus de 5 ou 6 biens immobiliers par jour. Ce n’est pas en 30 minutes que vous pouvez juger d’un logement : il y a toute une série de contrôles physiques à réaliser, l’environnement à apprécier et connaître en détail la situation de l’immeuble (inspection technique, dernière rénovation, travaux à réaliser, etc.), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc.). Il vous faudra aussi contrôler la documentation privée et publique du logement.

Planifier les visites avec des agents immobiliers est très souvent fastidieux et compliqué.

D’abord la barrière de la langue. : essayez par exemple de prendre rendez-vous à 13 heures (« a las trece ») et votre interlocuteur aura compris 3 heures (« a las tres »).

Ensuite il faut prendre les rendez-vous par téléphone ou par mail. D’expérience, nous vous conseillons le téléphone car le taux de réponse aux mails est très faible. Même s’il faut en moyenne rappeler trois ou quatre fois au téléphone avant de fixer un rendez-vous.

En dehors des biens fictifs annoncés pour attirer le client, il y a aussi le bien qui est sur les sites immobiliers mais qui n’est plus à vendre car il vient d’être réservé ou mis en location ou même vendu, ou le propriétaire ne veut plus vendre.

Nous vous conseillons aussi de rappeler vos interlocuteurs la veille. Plusieurs avantages à cela. Par exemple, cela évitera qu’ils « oublient », ou qu’ils aient enregistré une mauvaise heure, ou d’y aller pour rien car on ne vous a pas prévenu que le logement avait déjà été vendu (un classique !). Il faudra ensuite les rappeler plusieurs fois pour avoir les informations administratives et juridiques demandées sur les biens.

Le bien en vente peut aussi être occupé et il faut alors attendre une disponibilité du propriétaire pour le visiter. Et dans le cas des villas ou appartements bord de mer vendus en direct par les propriétaires, ils peuvent résider à plusieurs heures de voiture.

Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.

Faites appel à un conseiller immobilier, il visitera les biens immobiliers, fera une sélection que vous visiterez et contrôlera ceux susceptibles de vous intéresser. Vous gagnerez du temps, vous aurez moins de soucis, vous serez assuré d’un service de qualité et vous pourrez même économiser !

Neuvième Commandement – Tu connaîtras les situations particulières de l’immobilier espagnol (2)

Souvent, les visites des biens par les étrangers sont beaucoup trop rapides, par manque de temps et d’organisation, ce qui ne permet pas de se rendre compte de « certains inconvénients » du marché immobilier espagnol.

• Humidité par le sol

La villa sur la plage, tout le monde en rêve, mais cela peut très vite virer au cauchemar. Beaucoup de maisons de bord de mer ont été construites sur des terrains marécageux pris sur la mer ou sans vide sanitaire, ni dalle. Résultat : une humidité permanente en dehors de l’été qui remonte par le sol et qui rend la vie infernale. Et quand vous les visitez en été, vous ne vous en rendez absolument pas compte. L’idéal, c’est une villa près de la plage (que vous puissiez y aller à pied) mais un peu sur les hauteurs.

• Des branchements hors normes

Toujours pour les villas, vérifiez que vos branchements d’électricité et d’eau sont bien aux normes ! Pour vous, ils vous paraissent corrects, mais par un professionnel, ils seront jugés illégaux et même dangereux.

• Une qualité de construction qui laisse à désirer

Dans certaines constructions des années 90, les matériaux utilisés ne respectent pas les normes et ne sont pas toujours faits pour durer. Renseignez-vous auprès des voisins et des gardiens ou des concierges.

• Un environnement qui évolue

Toujours bien observer l’environnement et, avant un achat de logement, allez à la mairie pour consulter le Plan d’Occupation des Sols ou les futurs projets urbanistiques. La vue paraît imprenable, mais avez-vous pensé à vérifier les projets urbanistiques à venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !

• Évitez les immeubles et les lotissements vides

N’achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide, même si le prix est très intéressant. En particulier, toutes les banques proposeront d’emblée ce genre de bien dont elles veulent se débarrasser. Le prix sera attractif, mais l’immeuble ou le lotissement peuvent mettre des années à se remplir, le promoteur peut faire faillite et vous serez les seuls ou l’un des seuls à payer les charges de copropriété que vous finirez par ne plus payer. Au mieux ces propriétés finiront en logements sociaux, au pire en squats.

• Une insonorisation qui laisse à désirer

Un gros défaut de beaucoup de constructions en Espagne est l’insonorisation. Très souvent mal faites, vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ou… dans sa chambre. Donc évitez les tours énormes ou vous êtes entourés de voisins en haut en bas à droite et à gauche. Evitez aussi de choisir un logement au-dessus d’un commerce ou d’un bar sinon vous connaîtrez l’enfer !

• Se protéger du soleil !

Avez-vous pensé à l’orientation ? On pense très souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour l’été.

• Vérifiez la destination de l’utilisation du bien avant l’achat

Un petit passage par le cadastre peut vous apprendre que le loft sur lequel vous craquez n’a pas de « cédula de habitabilidad » (certificat d’habitat ») car ce bien immobilier est destiné à un usage commercial ou industriel, et non à un usage résidentiel. Et en dehors des grandes villes, il peut aussi arriver que les maisons aient été construites sur des terres agricoles ; elles sont donc illégales et peuvent être démolies à n’importe quel moment ! Les pots de vin versés aux autorités sont passés par là. Il y a aussi les « fincas rusticas », des propriétés rurales bon marché mais qui peuvent être soumises à des contraintes, par exemple impossibilité d’extension ou de faire une piscine, ou des réformes limitées.

• Maison isolée, attention aux cambriolages !

Vous avez trouvé votre maison de rêve sur un grand terrain isolée et hors de vue du voisinage. Quelle tranquillité ! Et bien non car ce sont des cibles privilégiées pour les cambrioleurs. Pensez au surcoût d’un système d’alarme et de vidéosurveillance, ou d’un gardien pendant vos absences. Cela ne veut pas dire que ce problème de cambriolage n’existe pas aussi dans les appartements de bord de mer, mais il est moins fréquent.

• Vérifiez que la surface inscrite correspond à la surface vendue

La surface inscrite sur le Registre de la Propriété est souvent inférieure à la surface vendue. Jusque dans un rapport d’un à deux. Des travaux ont été réalisés mais n’ont pas été déclarés. Dans le meilleur des cas, vous pourrez les régulariser avec du temps et de l’argent. Dans le pire des cas, il faudra détruire les extensions réalisées.

• Tenez compte de la susceptibilité du vendeur

Eviter de critiquer ou dénigrer le bien devant le vendeur, certains peuvent mal le prendre et ne vous vendront pas leur bien même si vous proposez un prix intéressant. Lisez Astérix en Hispanie avant de venir négocier en Espagne !

Dixième Commandement – Tu t’informeras sur la réglementation des locations touristiques

Beaucoup d’acheteurs étrangers veulent investir dans du locatif touristique ou envisage de louer leur bien de temps en temps pour des séjours touristiques, tels que ceux proposés par Airbnb. La situation a évolué ces dernières années en Espagne quant à la réglementation des locations touristiques. Chaque communauté autonome et même certaines villes ont mis en place des règlementations particulières. Il faut d’abord vous renseigner sur les cadres légaux avant de vous lancer dans des recherches qui pourraient ne servir à rien.

Les grandes villes ont mise en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017), San Sebastian (mars 2018), Valence (juin 2018), Palma de Majorque (juillet 2018), Alicante (août 2018), Madrid (mars 2019), etc.

Même dans les villes ou villages où cela est permis, il peut y avoir un autre facteur d’interdiction : les copropriétaires. Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Si votre objectif est de faire de la location longue durée, sachez aussi que les règles ont évolué. Depuis le décret de mars 2019, la durée des locations est passée de 3 ans à 5 ans.

Onzième Commandement – Tu feras une seconde visite de contrôle

Vous avez visité une villa ou un appartement et c’est le coup de coeur. L’agent immobilier vous presse arguant qu’il y a d’autres clients très intéressés (c’est un classique). Vous êtes prêt, juste après la visite, à signer un contrat de réservation et donc à payer un petit acompte pour retirer le bien de la commercialisation. Ne le faites pas ! Ce n’est pas en une seule visite qu’on peut juger de la qualité d’un bien. Et la plupart du temps, vous n’avez pas visité les alentours.

Nous conseillons toujours une seconde visite à une autre heure avec une autre personne, de préférence un ami, un membre de votre famille ou une connaissance qui s’y connaît en construction ou architecture. Cette seconde visite doit se faire rapidement après la première, au maximum une semaine après. Entre-temps, vous vous serez renseigné sur l’environnement du bien, les services, les commerces, les transports. Vous aurez peut-être aussi rencontré des voisins ou un concierge ou un gardien.

Lors de cette seconde visite, faite un check-up du bien : vérifiez les interrupteurs, les prises, les appareils électriques, le chauffage, la climatisation, les lumières, etc., ou dans le cas de l’eau, les robinets et leur pression, les canalisations ou les éventuelles mauvaises odeurs.

Douzième Commandement – Tu poseras des questions sur le bien et son occupation

Il y a une série de questions obligatoires à poser à l’agence ou au propriétaire. Des réponses données dépendra l’offre éventuelle que vous pourrez faire.

A la fin de la première visite, débutez la conversation avec le vendeur ou l’agent immobilier par des éléments personnels, le quartier, la famille, le travail … Cela les amènera peut-être à dévoiler des informations essentielles qu’il faut obtenir pour la négociation, en particulier :

• Les circonstances qui conduisent le propriétaire à vendre son bien. Elle obéissent généralement à la règle des « 4 D » :
  • Divorce ou séparation,
  • Déménagement (pour une mutation ou pour un nouveau logement),
  • Dettes (impôts en retard, hypothèque non payée, perte d’emploi, etc.),
  • Décès ou héritage d’un parent.
• Depuis quand le logement est à la vente ?
• Qui vivait dans le logement avant ? Question utile pour en savoir plus sur la conservation et l’entretien du bien.
• Le nombre d’offres reçues et les prix proposés. L’agent immobilier finira toujours par vous donner cette information.
• L’urgence de vendre le bien.
• Le bien est-il en location ?

Si le vendeur est dans l’urgence et qu’il a besoin d’argent, il sera plus ouvert à la négociation. Il n’hésitera pas à baisser un peu le prix. Surtout s’il sait qu’il va récupérer rapidement de l’argent pour résoudre un problème.

Au contraire, si le propriétaire a du temps devant lui, négocier le prix devient plus compliqué. Le vendeur pourra attendre un autre acheteur plutôt que d’accepter une proposition trop basse.

Si le bien est en vente depuis plus longtemps que la moyenne, cela signifie que le prix est surévalué par rapport au marché. Ce sera un argument de poids dans la négociation. A l’inverse, si le bien est mis en vente depuis moins d’un mois, il y a peu de chances pour que le vendeur accepte de négocier une remise importante.

Si le bien est en location, il est important de savoir quand finit le contrat en cours. Depuis la nouvelle Loi de mars 2019 sur les locations longue durée, un nouveau propriétaire ne peut pas exiger la fin du bail. Et le locataire aura encore le droit de rester dans le logement jusqu’à échéance des 5 ans de contrat. Ce qui était déjà le cas avant mars 2019 mais seulement si la location était enregistrée au Registre de la Propriété.

Treizième Commandement – Tu t’intéresseras aux coûts et frais annuels

Demandez à l’agence ou au propriétaire les valeurs des différentes charges annuelles. D’abord l’IBI, l’impôt sur les biens immobiliers. C’est l’équivalent de l’impôt foncier en France. Puis en cas de copropriété, les charges de copropriété et éventuellement les charges exceptionnelles en vue de travaux futurs à réaliser (ascenseur ou réforme de la façade par exemple). Dans le cas de maisons individuelles, demandez ce que coûte l’entretien du jardin ou de la piscine. Et dans tous les cas, les montants des factures d’électricité, gaz et eau.

Quatorzième Commandement – Tu n’attendras pas trop longtemps pour te décider et pour faire une offre

L’achat impulsif d’un logement est risqué. Mais l’opposé, attendre trop longtemps avant de se décider, aussi. Surtout dans le marché concurrentiel espagnol actuel.

Bon ça y est, vous avez trouvé le logement qui vous convient. Mais vous hésitez encore, peut-être faut-il encore voir d’autres logements ? Et si votre frère ou votre sœur, et vos parents, et vos enfants et votre meilleur ami donnaient aussi leur avis ? Et si on faisait attendre le vendeur pour l’amener à baisser son prix ? A force d’attendre, le logement vous passe devant les yeux… Avant votre proposition d’achat, fixez-vous des règles : une visite et une contre-visite avec de préférence un professionnel, la découverte de l’environnement, et le contrôle des documents, mais pas plus.

Quinzième Commandement – Tu demanderas ce qui est inclus dans le prix annoncé et ce qui ne l’est pas 

Est-ce que le prix comprend la commission demandée aux acheteurs par certaines agences immobilières ?

Est-ce que l’agence s’occupera des transferts de titularité des différents contrats, électricité, eau, gaz, syndic ?

Par ailleurs, est-ce que les meubles et l’électrodomestique sont inclus dans le prix ? Et est-ce qu’une réparation des éléments défectueux (électricité, plomberie, clim ou chauffage défectueux, volets cassés, nettoyage de la piscine, etc) est prévue à la charge des vendeurs avant l’achat ?

Il arrive aussi que vous deviez acheter une place de parking ou une cave séparément, mais ce montant n’est pas toujours inclus dans le prix annoncé par l’agence.

Seizième Commandement – Tu penseras aux démarches administratives préalables

• Le NIE prend du temps

Avoir un NIE est un préalable obligatoire avant un achat de logement en Espagne.

Sans NIE, vous ne pourrez pas acheter votre appartement ou votre villa à Barcelone, Madrid, Valence ou Malaga ! C’est la première démarche à faire avant toutes les autres si vous décidez d’investir dans l’immobilier en Espagne et ça vous coûtera… moins de 10 euros par personne. En dehors d’Espagne, on le demande dans les consulats espagnols et en Espagne, dans les commissariats. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous devez vous y prendre bien en avance car le rendez-vous qu’on vous donnera pourra être dans deux mois ! Ça peut être le cas par exemple pour obtenir un rendez-vous au Consulat d’Espagne à Paris ou au Commissariat de Barcelone.

Et n’oubliez pas qu’il faudra un NIE par acheteur. Et que chaque NIE nécessite un rendez-vous différent. Inutile d’aller chercher vos NIE en couple, les agents consulaires à l’étranger ou les policiers en Espagne ne recevront qu’une seule personne par rendez-vous.

De nombreux acheteurs s’occupent du NIE après avoir réservé leur bien sans se rendre compte qu’il leur faudra plus de temps pour avoir leur NIE que le temps restant jusqu’à la date d’achat inscrite dans le contrat de réservation !

Comme pour le NIE, le CIF (le numéro d’inscription fiscale) d’une société étrangère, SCI ou autre, prend du temps.

En cas de problème d’obtention, en tant que Conseiller Immobilier, nous pouvons vous obtenir le NIE en moins de 3 semaines, et le CIF en moins de 5 semaines.

• Le statut matrimonial compte 

Si vous achetez et que vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, le notaire vous demandera une copie de votre contrat de mariage. Vous devrez la certifier, l’apostiller et la traduire. Ça peut prendre jusqu’à un mois, donc faites le bien avant.

Dix-septième Commandement – Tu t’adresseras à un conseiller immobilier francophone

Quelle est l’alternative pour éviter tous les pièges précédents ? C’est tout simplement, avant un achat de logement, de s’adresser à un conseiller immobilier francophone, aussi appelé « chasseur immobilier ». C’est lui qui recherchera et sélectionnera les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilités financières et selon les indications et choix que vous lui aurez fournis. Le conseiller immobilier vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après l’achat de votre bien.

Pendant toute cette phase de prospection, avant l’achat, votre conseiller immobilier vous évitera toutes les erreurs dont nous avons parlé précédemment : en particulier, il prendra en compte l’environnement du bien, il vérifiera son état physique, il enquêtera sur le bien, mais aussi sa situation légale et économique, il fera une estimation de prix par rapport à la zone, il pourra vous assister pour trouver un financement, il vous accompagnera dans toutes les démarches administratives préalables. A la fin de cette phase, il vous proposera une liste de logements à visiter avec toutes les informations nécessaires et disponibles et vous pourrez alors choisir sur site votre futur logement en Espagne en pleine connaissance de cause. Nous verrons dans les prochains articles qu’ensuite dans la phase d’achat et de post-achat, il négociera le prix (la seule négociation du prix vous permettra de rentabiliser le coût de sa prestation), il vérifiera l’intégrité du bien et l’ensemble de la documentation administrative et juridique, il contrôlera les différents contrats, il vous assistera pour la procédure de paiement, il sera votre interlocuteur avec les services du notaire et il vous facilitera votre arrivée dans votre nouveau logement.

Conseiller Immobilier, c’est notre métier consultez-nous et protégez-vous en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page. En nous contractant, vous bénéficiez des services de notre avocat francophone, d’une assistance gratuite pour l’obtention du NIE et l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne, et d’un accompagnement pendant tout votre processus d’acquisition en Espagne, et ce en toute sécurité et au moindre coût.

Attention, assurez-vous que votre conseiller ou chasseur immobilier est totalement indépendant des agences immobilières. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à être liés à un réseau d’agences immobilières, soit intégré dans leur propre structure, soit en tant que sous-traitant d’un réseau. Dans ce cas-là, ils privilégieront toujours les biens immobiliers des agences avec lesquelles ils travaillent. Ils ne sont donc plus indépendants et ne pourront pas vous offrir le meilleur rapport qualité/prix. Si vous souhaitez être accompagné en toute sécurité et au meilleur prix, n’hésitez pas à nous contacter, envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com. Vous serez assurés d’une totale indépendance.

Nous verrons dans les deux prochains articles à paraître que le rôle du Conseiller Immobilier est aussi indispensable dans la phase d’achat et après l’achat !

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Cet article est une mise à jour d’un article de février 2020.

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