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Info des news en octobre 2019 de l’immobilier espagnol : -21%, c’est la baisse des ventes interannuelle en juillet
Les News d’octobre 2019. Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes.
Ralentissement conjoncturel ou changement de cycle durable
Les indicateurs immobiliers récents montrent tous une réduction sensible de l’activité immobilière résidentielle. En juillet 2019, les notaires ont enregistré une baisse de 21% des ventes par rapport à juillet 2018. De plus, selon l’agence de tasacion Tinsa, le prix au m2 en août est en baisse de 0,8% par rapport à juillet. Les raisons sont aussi bien internes qu’externes. En Espagne, on peut citer la mise en place « désordonnée » (pour ne pas utiliser un autre mot) par les banques et les notaires des mesures liées à la nouvelle loi hypothécaire entrée en vigueur en juin, la mise en application de la nouvelle loi locative de mars 2019 (qui a effrayé une partie des investisseurs), l’instabilité politique nationale (avec de nouvelles élections générales en novembre) et la situation politique en Catalogne toujours en statu quo qui préjudicie fortement l’immobilier barcelonais. En dehors de l’Espagne, il y a les multiples tensions commerciales générées par la nouvelle politique américaine (avec la Chine et avec l’Europe en particulier), le Brexit qui n’en finit plus, les tensions au Moyen Orient, les risques de récession mondiale, etc. Bref une période tendue ! Les prochains mois apporteront des réponses à la question que tous les professionnels immobiliers se posent, ralentissement conjoncturel ou changement de cycle durable ? Sans oublier un autre chemin qui est celui de la modération des prix après une période de rattrapage. Un conseil cependant, évitez d’acheter sur plan…
Sur un an, la hausse des prix est toujours là… sauf à Barcelone et Alicante
Au troisième trimestre 2019, selon Tinsa, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 3,8% en un an. Mais la situation est contrastée sur le territoire : +3% à Madrid mais -1% à Barcelone. C’est la première baisse enregistrée par Tinsa depuis 2013 dans la capitale catalane. Quant aux autres destinations des investisseurs immobiliers francophones : Palma + 8,6%, Valence +8,4%, Séville +5,4%, Malaga et Cadix +5,3%, mais Alicante -3,6%.
Un logement met 2 fois plus de temps à se vendre à Barcelone qu’à Madrid !
Selon la société de tasacion Tinsa, la durée moyenne de vente d’un logement en 2019 est de 8,2 mois en Espagne. A Madrid, elle est de 3,6 mois en 2019 contre 6,4 en 2015 (mais 2,4 mois début 2018). Dans d’autres grandes villes, la durée moyenne de vente s’est aussi réduite de moitié ces 4 dernières années. A Valence 7,6 mois actuellement contre 15 mois en 2015. A Séville 5,1 mois en 2019 contre 10 mois en 2015. Barcelone est la seule ville où cette durée est la même : 6,5 mois en 2019, 6,6 mois en 2015 alors qu’on était tombé à 3,4 mois au 3ième trimestre 2017 ! Une conséquence de plus de l’instabilité politique en Catalogne depuis ce même 3ème trimestre 2017.
Augmentation des droits de succession et des impôts en Catalogne !
La Generalitat (Région) de Catalogne envisagerait d’augmenter l’impôt sur les successions, déjà le plus élevé d’Espagne. Cela va dans le sens contraire de ce qui se passe dans d’autres régions espagnoles. L’Andalousie par exemple qui l’a supprimé en début d’année suivant ainsi l’exemple de 6 autres régions dont celle de Madrid. Les tranches de l’impôt sur le revenu devraient aussi être revalorisées alors que l’impôt sur le revenu catalan est là aussi le plus élevé d’Espagne. Le matraquage fiscal risque d’être contre-productif. En effet, si on cumule avec l’ITP (impôt sur les achats immobiliers) déjà plus élevé en Catalogne (10%) que dans d’autres régions (Communauté de Madrid à 6%, Andalousie à 8%, Pays Basque à 4%), l’augmentation des droits de succession et des impôts est une très mauvaise nouvelle pour l’activité immobilière catalane. Les investisseurs étrangers et nationaux privilégieront d’autres régions plus attractives fiscalement, comme la région de Madrid ou l’Andalousie.
Un vice de forme favorable aux propriétaires dans la loi pour les locataires !
Avec le nouveau décret-loi sur la location de mars, le Gouvernement socialiste espagnol avait fait pencher la balance du côté du locataire avec le passage de 3 à 5 ans des contrats de location et la réduction à 3 mois de la valeur de la caution et des garanties. Ce déséquilibre a été corrigé de 3 façons par les propriétaires. Il y a eu ceux qui ne veulent plus louer mais vendre (8% des anciens propriétaires). Ceux qui ont souscrit des assurances contre les impayés locatifs (le nombre de contrats a doublé en quelques mois). Et ceux qui ont trouvé une astuce pour contourner la loi. Dans ce dernier cas, le propriétaire propose un contrat de 6 ans (au lieu de 5 ans) et peut alors imposer les garanties qu’il souhaite.
Une résidence étudiante haut de gamme dans la région de Madrid
L’entreprise hollandaise Student Experience va construire la plus grande résidence étudiante de la Communauté de Madrid dans la ville la plus chère de la communauté, Pozuelo de Alarcón. Sur un terrain de 30.000 m2, on trouvera 600 appartements, des espaces de travail réservés à des start-ups, des zones commerciales et des restaurants, un centre de congrès et divers équipements sportifs (piscine, gymnase, terrains de padel, running). Chaque appartement étudiant aura une cuisine, une salle de bain et une terrasse. L’ouverture est prévue pour 2020. Il y a quatre autres projets de résidence étudiante plus importants en Espagne : Mallorca European Campus (Palma de Majorque, 1000 appartements), Residencia del Porvenir de Sevilla (Séville, 800), Residencia Aparto 22@ (Barcelone, 750) et Residencia Galileo Galilei (Valence, 666, déjà ouvert).
BBVA vendrait le mégaprojet Chamartin à Merlin Properties
La socimi espagnole Merlin Properties (détenue à 22% par Banco Santander ) dispose déjà d’un portefeuille immobilier de 12,3 milliards d’euros. L’opération Chamartín (« Madrid Nuevo Norte ») est un projet de 10.500 logements et d’un centre d’affaires géant au nord de Madrid sur 6 km2. L’opération a reçu en juillet dernier le feu vert définitif de la Mairie de Madrid. Le promoteur est la société New Development North, dont BBVA détient 75%. La banque espagnole a passé des mois à négocier avec des fonds importants et les socimis pour le transfert de la plus grande opération immobilière en Espagne. Et il semble qu’il y ait en vue un pré-accord avec Merlin Properties, préféré aux fonds qataris, émiratis et au géant canadien Brookfield Asset Management Inc. Les travaux d’urbanisation devraient débuter fin 2020. L’achèvement de la première phase est prévu pour 2028, et la totalité du projet en 2044.
L’Espagne monte à Toulouse, Bordeaux et Paris !
J’achète en Espagne organise des journées d’informations sur l’immobilier en Espagne ces 24 Octobre à Toulouse, 25 Octobre à Bordeaux et 8 Novembre à Paris. Des chasseurs immobiliers seront là pour vous conseiller et répondre à vos questions sur un achat immobilier en Espagne. Tapas en prime ! Pour réserver gratuitement votre place, cliquez ICI.
Confidentiel et Express des News en Octobre 2019
- 70% des jeunes étudiants étrangers vivant à Barcelone vivent en colocation. Par obligation financière car ils n’ont pas les moyens d’avoir un logement seul. Barcelone demeure la destination préférée en Espagne pour les étudiants étrangers.
- Selon le portail immobilier Tecnocasa, les propriétaires barcelonais surévaluent leur bien… de 18% ! Ils ont une perception haussière qui date de la période de forte hausse de 2013 à 2017 dans la capitale catalane. Mais malheureusement la crise catalane est passée par là, et dans la réalité les prix des acheteurs ne bougent plus depuis 2 ans à Barcelone, voire ils sont en légère baisse.
- La revue internationale de loisirs Time Out classe deux quartiers de Madrid et Barcelone parmi les 20 meilleurs au monde. Il s’agit du quartier d’Embajadores à Madrid (dans le centre de la capitale) classé à la 9ème position et de Poblenou à Barcelone (nous en avions parlé ici en mars 2019 : « Les quartiers branchés de Barcelone : où investir ? ») classé en 20ème position.
- Haya Real Estate commercialise jusqu’à la fin de l’année 2600 logements avec des remises jusqu’à 40%. Parmi eux, environ un millier qui coûtent moins de 60.000 euros. Ils sont répartis sur tout le territoire espagnol, mais plus de la moitié sont en Catalogne et dans la Communauté Valencienne.
- Un règne de 12 ans s’est achevé. Selon le Ministère du logement, avec 3709 €/m2 Ibiza a détrôné San Sebastian (3621 €/m2) comme la ville la plus chère d’Espagne (dans les villes de plus de 25.000 habitants). En 2008, Ibiza était à la… 45ème position. Ces 5 dernières années, les prix ont augmenté de 56% à Ibiza.
- Notre hypothèse de marché pour 2019 : 580.000 ventes immobilières résidentielles en 2019 (contre 587.00 en 2018), donc une très très légère baisse. La première depuis 2013.
- Le nouveau décret-loi sur les locations de mars 2019 très favorable aux locataires a eu l’effet contraire escompté par le gouvernement : une offre locative qui s’est réduite de 8% avec des propriétaires qui veulent vendre, et une hausse des nouveaux loyers de 4% !
- Dans la moitié des nouveaux contrats de location en Catalogne, une nouvelle clause apparaît avec… l’interdiction de mettre des drapeaux aux balcons ! Pour l’instant il n’y pas eu de sentence ou jugement permettant de valider ou non cette clause.
- Les prix des terrains urbains n’ont jamais été aussi bas depuis 2014. Au second trimestre 2019, dans les villes de plus de 50.000 habitants, le prix moyen est de 269 €/m2 soit 8% de moins qu’en 2018. C’est l’une des conséquences du faible volume de ventes : 594 millions d’euros au 2T 2019 contre 1000 millions d’euros au 2T 2018.
- La ville de Séville lance un programme d’urbanisme de construction de 5800 logements dans quatre quartiers de la ville. La moitié des logements seront des logements sociaux.
- Selon la société immobilière de luxe Uxban, l’absence de gouvernement stable en Espagne a un impact négatif sur le marché immobilier du résidentiel de Luxe et a entraîné une baisse de 20% de l’activité dans ce secteur. La clientèle étrangère, majoritaire sur ce segment, est sensible aux incertitudes politiques. Les nouvelles élections générales prévues le 10 novembre prochain ne devraient rien arranger !
- Le prix des logements est plus élevé qu’en 2008 dans 12 pays européens, mais pas en Espagne. Les pays les plus inflationnistes en immobilier sont l’Autriche (+80% par rapport à 2008), le Luxembourg (+60%), l’Allemagne (+60%), le Portugal et la Belgique (+30%). Cinq pays ont encore une évolution négative par rapport aux prix de 2008 : l’Irlande (-5%), l’Espagne (-15%), l’Italie (-20%), Chypre (-30%) et la Grèce (-40%).
- La faillite de Thomas Cook va provoquer la fermeture de 500 hôtels en Espagne. Nous estimons que l’impact total de cette faillite sur l’économie espagnole pourrait être de 0,3% du PIB. Les régions les plus atteintes seront les Baléares et les Canaries.
- L’investissement hôtelier à Séville a atteint 110 millions d’euros au premier semestre 2019.
- Selon Barclays, le marché de l’immobilier de bureaux en Espagne est l’un des plus dynamiques d’Europe.
- UBS a réalisé une plus-value de près de 20 millions d’euros en vendant la Torre Taragona (19 étages) de Barcelone au fonds Blackstone.
- L’investissement immobilier total (bureaux/résidentiel/commerce/hôtels/entrepôts) en Espagne a chuté de 36% sur les 9 premiers mois de l’année de 9,6 milliards d’euros en 2018 à 6,1 milliards d’euros en 2019.
- Au niveau mondial, l’investissement immobilier devrait atteindre 1700 milliards de dollars en 2019, en retrait par rapport à 2018 (1800 Mds $). Un signe supplémentaire du ralentissement de l’économie mondiale.
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Votre article :
Haya Real Estate commercialise jusqu’à la fin de l’année 2600 logements avec des remises jusqu’à 40%. Parmi eux, environ un millier qui coûtent moins de 60.000 euros. Ils sont répartis sur tout le territoire espagnol, mais plus de la moitié sont en Catalogne et dans la Communauté Valencienne.
C’est une Arnaque : Essayer d’acheter un bien immobilier avec « HAYA », bon courage, ils n’ont nullement la volonté de vendre des appartements payés par la Banque Centrale Européenne et font semblant de les mettre à la vente.
NB : A EVITER :
Conseillez à vos clients de ne pas perdre leur temps d’essayer de les acheter: Ils perdront du temps, de la patience, et de l’argent…
Une de mes connaissances a essayé, j’ai moi-même essayé, j’ai perdu 3 mois de démarches administratives pour rien.
Malgré un « documento de Arras »,signé entre Haya et moi-même, ils ne m’ont jamais indiqué que le documento de Arras était résilié,
aucun document écrit, mail… et pas remboursé le double de la somme des Arrhes versés comme prévus dans le contrat.
3 mois de perdu, avec 100 000 € bloqués sur un compte bancaire chez Bankia durant cette période, exigences toujours plus importantes et nouvelles. (Idem pour mon ami).
Non respect des clauses du contrat : Pour moi, personnellement, il y a eu un virement de la somme de 100 000 € sur mon compte provenant d’une banque allemande (de Munich) avec attestation de la banque comme quoi l’argent avait été vérifié, l’origine des fonds vérifiée, clients connnus depuis longtemps et sans problème…. (contrairement à la clause du Contrat de Arras, indiquant (1ère page : doit fournir tous les documents….. »Sauf si les fonds proviennent d’un crédit à 100% d’un organisme financier européens… ».
Malgré tous les justificatifs fournis, Haya m’a demandé en plus : Les 3 derniers bulletins de salaire de mon beau-fils qui m’a avancé l’argent (PDG de plusieurs sociétés importantes), ses déclarations fiscales, le relevé bancaire justifiant que l’argent avait bien été débité de son compte…. mes déclarations fiscales personnelles, le justificatif de mes revenus, faire enregistrer aux impôts, le contrat de prêt avec mon beau-fils, le justificatif que l’argent viré se trouvait bien sur mon compte (alors que Bankia et Haya font partie du même organisme) et autres….
Restant à votre disposition si vous voulez plus de détails…
Bonjour
Je viens de lire votre histoire nous venons de vivre la même chose
Sauf que le montant des arrhes est moins important pour nous
Nous avons eu pour 1000 euros de traductions certifiées
Et tout ça pour se rendre compte en prenant le rendez-vous chez le notaire qu’il y avait des dettes sur cet appartement
Ils promettaient de les régler et nous pressaient pour signer heurement le notaire nous a bien conseillé, mais du coup nous en avons eu pour 4000 euros de notre poche et beaucoup d’énervements , ce n’était jamais le bon document
Comment s’est terminé votre affaire ?
Savez vous s’il existe un regroupement de personnes victimes de Haya et des agences qui jouent leur jeu
Pour notre cas c’était une agence de Castellón
Peut être pourrez vous me répondre
Merci d’avance
Josette Coulombel
Bonjour
C’est bien pour cela que nous vous conseillons dès le départ de prendre contact avec un conseiller immobilier qui vous évitera tous ces ennuis et vous fera gagner du temps et de l’argent.
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