Barcelone et Madrid mènent la chute des loyers de l’Espagne urbaine

Après une hausse continue depuis 2014, les prix des loyers sont en baisse dans l’Espagne urbaine depuis le confinement de mars-mai 2020. Ce phénomène est particulièrement sensible dans les très grandes métropoles espagnoles. En particulier à Barcelone et Madrid où la baisse atteint 20% en un an dans certains quartiers !

Prix des loyers à Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Séville, Alicante, Las Palmas, découvrez les nouvelles tendances du marché locatif dans chacune de ces agglomérations.

Note : les statistiques présentées ici proviennent du portail immobilier Idealista

Evolution divergente des loyers entre Communautés urbaines et/ou touristiques et Communautés rurales

En moyenne, les prix des loyers ont baissé durant la crise économique de 2006 à 2013-2014 d’un peu plus de 9 euros par m2 à un peu plus de 7 euros par m2. Puis ils sont remontés très vite jusqu’à plus de 11 euros par m2 au milieu de l’année 2020 (maximum historique de 11,5 €/m2 en septembre 2020) avant de baisser sous la barre des 11 euros en 2021, pour arriver à 10,80 €/m2 en février 2021.

Les prix des loyers augmentent jusqu’au confinement de mars-mai 2020 puis se stabilisent autour de 11,30 € par m2. Entre septembre 2020 et février 2021, la baisse est de 6%, environ 1% par mois en continu. En février 2021, le prix de la location au m2 est descendu à 10,80 €, soit un niveau 2% inférieur à celui de février 2020.

Mais la tendance baissière globale cache des disparités selon les régions autonomes

Ainsi le nombre de régions impactées par cette baisse de prix est très limité : à peine 5, mais elles sont parmi les plus importantes d’Espagne. La plus atteinte, les Baléares (-12,1% entre février 2020 et février 2021), puis la Communauté de Madrid (-7,3%), la Catalogne (-6,8%) et les Canaries (-2,3%).

Dans 4 autres grandes régions, les prix sont restés stables : Pays Basque (+0,1%), Communauté Valencienne (+1,0%), Andalousie (+1,4%) et Aragon (+1,9%).

Les autres régions, qui sont très rurales, ont vu les prix des loyers fortement augmentés depuis un an : de +4,1% dans les Asturies jusqu’à +7,7% en Castilla y Leon. Le niveau des loyers n’a jamais été aussi haut dans 5 régions : Castilla y Leon, Castilla La Mancha, Extremadura, La Rioja et Navarra. A noter que le niveau des loyers, même s’il y a atteint un record, ne dépasse par les 8 euros par m2.

Les raisons de la baisse des loyers dans les grandes agglomérations

Nous avions déjà annoncé les principales raisons de la baisse des prix actuelles des loyers dans les grandes agglomérations dès mai 2020 dans notre article L’Immobilier infecté par le Coronavirus – (3) La Révolution du marché immobilier : déplacement des locations touristiques et temporaire vers le locatif longue durée (contrat de 5 ans), renégociation des loyers actuels, déplacement des grands centres urbains vers la périphérie ou des petites villes.

De Airbnb vers le locatif longue durée

La première des raisons est l’arrivée massive des logements touristiques sur le marché du locatif classique (contrats de 5 ans). Les portails immobiliers notent jusqu’à deux fois plus d’offres locatives de longue durée par rapport il y a un an. En particulier à Madrid et à Barcelone.

La très nette baisse de fréquentation touristique due à l’impossibilité de voyager et l’incertitude quant à la durée de cette situation obligent les propriétaires de locatif touristique à chercher d’autres formules. Depuis quelques années déjà, nombreux étaient ceux qui envisageaient déjà de réorienter l’utilisation de leur logement touristique vers des locations classiques, moins pénalisées fiscalement et beaucoup plus simple et moins chères à gérer. Le « blocage » touristique généré par la Covid a accéléré cette tendance.

L’extension de cette nouvelle offre locative longue durée entraîne automatiquement une baisse des prix des loyers sur le marché immobilier résidentiel.

Des locations temporaires moins fréquentes

Avec le développement du télétravail et des cours à distance, les locations temporaires (de 3 mois à 18 mois) dans les grandes villes qui concernaient les étudiants étrangers ou les travailleurs en mission sont beaucoup moins demandées. Une grande partie d’entre elles ont, comme les locations touristiques, migré vers des locations longue durée de 5 ans. Ce qui contribue aussi à la baisse des prix actuelles.

Renégociation des loyers actuels

De nombreux locataires, en particulier de jeunes urbains, se retrouvent en situation économique difficile et précaire : perte d’emplois ou perte de revenus, difficultés pour trouver un emploi. Ils sont dans l’impossibilité de payer leurs loyers et obligent leurs propriétaires à les renégocier à la baisse de 10%, voire 20%. Ces renégociations génèrent automatiquement une baisse des loyers des nouveaux contrats locatifs.

Des migrations de population des hypercentres vers la périphérie, favorisées par le télétravail

Les prix dans les centres-villes des grandes agglomérations (Madrid et Barcelone en particulier) étaient très élevés en raison d’une forte préférence pour la vie dans les centres-villes. Les locataires du troisième millénaire aimaient la proximité culturelle et le divertissement social. Un logement plus petit n’était pas un problème si vous y dormiez principalement. C’est ce qu’on a appelé la gentrification. Un phénomène de transformations de quartiers populaires dues à l’arrivée de catégories sociales plus favorisées qui réhabilitaient des logements et importaient des modes de vie et de consommation différents.

Changement de vision depuis le Grand Confinement, car les bars et les lieux culturels sont restés très longtemps fermés, la distanciation sociale est probablement là pendant très longtemps, et les gens commencent à aspirer à plus d’espace. Pour le même prix, plutôt que d’avoir un petit appartement sans lumière en centre-ville, certains choisissent de louer un appartement plus spacieux ou plus clair ou une maison en périphérie ou même plus loin encore. La crise sanitaire est la revanche immobilière des villes moyennes et des campagnes.

Ces migrations sont aussi encouragées par la possibilité de continuer à travailler ou étudier à distance. Les entreprises ont fait le constat que le fait de laisser des travailleurs qualifiés travailler à domicile permettait d’accroître la productivité et de réduire les coûts d’exploitation

Il y a donc plus de biens laissés disponibles dans les agglomérations en particulier dans les centres-villes, et cette augmentation de l’offre va dans le sens d’une baisse des prix.

Des mesures particulières de contrôle des loyers à Barcelone

Depuis septembre 2020, est entrée en vigueur dans les 60 principales villes catalanes une mesure de contrôle des loyers. Les nouveaux contrats doivent être signé sur la base d’un indice des prix officiel calculé par la Generalitat de Catalunya. Cette nouvelle mesure vise à limiter la hausse des loyers dans les agglomérations de Catalogne, et en particulier à Barcelone.

En cette période de pandémie, et même si nous la mentionnons, nous pensons qu’elle a eu un effet très marginal sur la baisse des prix des loyers.

Barcelone, chute du prix des loyers de 14% en un an !

Historiquement, les loyers à Barcelone ont chuté de 27% de 2008 à 2013, passant de 15 euros à 11 euros du m2. Puis ils ont augmenté de 49% entre 2013 et 2017 pour se stabiliser à 16,40 euros du m2 de 2017 à 2019 (« L’effet DUI »). Un maximum historique a été atteint à la fin du confinement en mai 2020 à 17,60 euros du m2. Et depuis c’est une baisse continue jusqu’en février 2021 à 14,50 euros du m2. On est revenu à Barcelone au niveau des prix de septembre 2016.

Sur les 12 derniers mois, de février 2020 à février 2021, la baisse des loyers à Barcelone est de 13,6% (elle est même de 17% entre mai 2020 et février 2021).

Les districts les plus atteints par cette baisse annuelle sont les plus centraux, Ciutat Vella (-20% avec des loyers qui étaient parmi les plus élevés de Barcelone début 2020) et Eixample (-15%), mais aussi les Corts (-14%). Deux quartiers résistent bien à cette baisse, il s’agit de Poblenou (-5%) et de Diagonal Mar (-3%).

Les quartiers chics sont aussi atteints : San Gervasi – Galvany (-8%), Pedralbes et Tres Torres (-9%), San Gervasi – Bonanova (-11%) et surtout Sarria (-20%). La baisse des prix dans les quartiers populaires est entre -10 et -12%.

Madrid, -10% en un an

Comme Barcelone, les prix des loyers à Madrid ont diminué entre 2007 et 2013, passant de 13,50 euros à 11,30 euros par m2. Puis ils sont montés très régulièrement et ont atteint 16,80 euros en mai 2021 (leur maximum historique), avant de chuter progressivement à 14,60 euros par m2 en février 2021.

Comme Barcelone, ce sont les anciens quartiers qui ont enregistré les plus fortes chutes de loyer sur les 12 derniers mois : le district du Centro à -15% (et à l’intérieur le quartier de Sol à -20%). Les loyers dans les quartiers aisés ont aussi beaucoup baissé, -11% à Chamberi et Salamanca. Ils demeurent néanmoins les quartiers les plus chers de Madrid. Les loyers ont assez bien résisté dans les quartiers populaires : Moratalaz (-5%), Vicalvaro (-4%), Villa de Vallecas (-1%).

Valence, baisse modérée à 5%

Les prix des loyers à Valence ont suivi le même modèle que Madrid, baisse importante jusqu’en 2013 puis hausse forte et constante jusqu’en mai 2020 (maximum historique de 9,50 €/m2), et enfin baisse modérée jusqu’en février 2021 (8,80 €/m2).

Valence fait partie des villes comme Alicante et Las Palmas où les prix des loyers ont résisté, même s’ils sont en baisse, -5% depuis un an. La plus forte baisse est dans le quartier de L’Olivereta avec -12%. La moins forte à La Saïdia à -0,6%.

Malaga, -7%

A Malaga, la baisse historique des loyers a été plus longue, jusqu’en 2014. Puis il y a une forte remontée jusqu’à la fin de l’année 2019 (maximum historique de 10,40 €/m2). Ils se sont ensuite stabilisés.

Sur les 12 derniers mois, la baisse des loyers a été plus tardive que les autres villes, elle date de décembre 2020. Deux quartiers opposés de Malaga ont même connu une hausse des prix depuis un an, le très chic quartier Este (+0,8%) et le quartier plus populaire de Campanillas (+1,5%). A l’opposé des quartiers ont enregistré des baisses importantes : Bailén – Miraflores (-11%) et Cruz de Humilladero (-9%). Depuis un an, les loyers sont néanmoins globalement en baisse de 7% à Malaga. En février 2021, le prix moyen des loyers est de 9,40 €/m2.

Palma de Majorque, -7%

A Palma de Majorque aussi, les prix ont baissé jusqu’en 2013, pour ensuite remonter jusqu’à mai 2021 (maximum historique de 12,40 €/m2). Et depuis ils ont baissé régulièrement (11% entre mai 2020 et février 2021) pour atteindre 11 €/m2, le niveau qu’ils atteignaient en septembre 2017.

De février 2020 à février 2021, les prix des loyers ont baissé de 7% en moyenne. Mais selon les quartiers, la variation n’a rien à voir. Le quartier le plus populaire (Son Ferriol – Sant Jordi) et le quartier le plus aisé (Genova – Bonanova – Sant Agustí) ont même enregistré une hausse des prix, de 0,1% et 0,6% respectivement. Tous les autres quartiers ont vu les loyers baissés, et certains dans des proportions très importantes, par exemple -18% dans le quartier La Vileta – Son Rapinya, et -17% dans le quartier Establiments – Son Sardina.

Séville, -6%

Comme à Malaga, les prix des loyers à Séville ont d’abord baissé jusqu’en 2014. Puis ils sont remontés jusqu’en mai 2020 (maximum historique de 10,70 €/m2) et ont chuté régulièrement jusqu’en février 2021 à 9,80 €/m2.

De février 2020 à février 2021, les prix des loyers ont baissé de 6% en moyenne. Un seul quartier a enregistré une hausse des prix, Santa Justa – Miraflores – Cruz Roja, à +1%. Les loyers du Centre historique de Séville sont ceux qui ont le plus baissé (-13%), c’était aussi ceux qui étaient le plus haut et qui avaient le plus augmenté avant le Covid. Ils ont aussi baissé dans le quartier très recherché de Triana (-11%).

Alicante, à peine -2% !

Même tendance que Séville et Malaga, baisse des prix à Alicante jusqu’en 2014. Puis remontée régulière jusqu’au maximum historique de mai 2021 (7,70 €/m2). Depuis légère baisse jusqu’à 7,40 €/m2 en février 2021.

De février 2020 à février 2021, les prix des loyers ont baissé de 2% en moyenne. Dans le quartier très privilégié de Playa de San Juan-El Cabo, ils ont même augmenté de … 4 % ! Dans tous les autres quartiers, ils sont à la baisse, la plus forte étant enregistrée dans le quartier Parque Avenidas-Vistahermosa avec -7%.

Las Palmas, baisse limitée à 3%

Les prix des loyers à Las Palmas (la capitale de Grande Canarie) ont d’abord baissé jusqu’en 2013, puis sont remontés jusqu’à leur plus haut niveau historique en juillet 2019 (10,60 €/m2) avant de se stabiliser autour des 10 €/m2. En février 2021, ils sont à 9,90 €/m2.
De février 2020 à février 2021, les prix des loyers ont baissé de 3% en moyenne.

Barcelone et Madrid mènent la chute des loyers de l’Espagne urbaine

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