Aprรจs une hausse continue depuis 2014, les prix des loyers sont en baisse dans lโEspagne urbaine depuis le confinement de mars-mai 2020. Ce phรฉnomรจne est particuliรจrement sensible dans les trรจs grandes mรฉtropoles espagnoles. En particulier ร Barcelone et Madrid oรน la baisse atteint 20% en un an dans certains quartiers !
Prix des loyers ร Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, Sรฉville, Alicante, Las Palmas, dรฉcouvrez les nouvelles tendances du marchรฉ locatif dans chacune de ces agglomรฉrations.
Noteย : les statistiques prรฉsentรฉes ici proviennent du portail immobilier Idealista
Evolution divergente des loyers entre Communautรฉs urbaines et/ou touristiques et Communautรฉs rurales
En moyenne, les prix des loyers ont baissรฉ durant la crise รฉconomique de 2006 ร 2013-2014 dโun peu plus de 9 euros par m2 ร un peu plus de 7 euros par m2. Puis ils sont remontรฉs trรจs vite jusquโร plus de 11 euros par m2 au milieu de lโannรฉe 2020 (maximum historique de 11,5 โฌ/m2 en septembre 2020) avant de baisser sous la barre des 11 euros en 2021, pour arriver ร 10,80 โฌ/m2 en fรฉvrier 2021.
Les prix des loyers augmentent jusquโau confinement de mars-mai 2020 puis se stabilisent autour de 11,30 โฌ par m2. Entre septembre 2020 et fรฉvrier 2021, la baisse est de 6%, environ 1% par mois en continu. En fรฉvrier 2021, le prix de la location au m2 est descendu ร 10,80 โฌ, soit un niveau 2% infรฉrieur ร celui de fรฉvrier 2020.
Mais la tendance baissiรจre globale cache des disparitรฉs selon les rรฉgions autonomes
Ainsi le nombre de rรฉgions impactรฉes par cette baisse de prix est trรจs limitรฉ : ร peine 5, mais elles sont parmi les plus importantes dโEspagne. La plus atteinte, les Balรฉares (-12,1% entre fรฉvrier 2020 et fรฉvrier 2021), puis la Communautรฉ de Madrid (-7,3%), la Catalogne (-6,8%) et les Canaries (-2,3%).
Dans 4 autres grandes rรฉgions, les prix sont restรฉs stables : Pays Basque (+0,1%), Communautรฉ Valencienne (+1,0%), Andalousie (+1,4%) et Aragon (+1,9%).
Les autres rรฉgions, qui sont trรจs rurales, ont vu les prix des loyers fortement augmentรฉs depuis un an : de +4,1% dans les Asturies jusquโร +7,7% en Castilla y Leon. Le niveau des loyers nโa jamais รฉtรฉ aussi haut dans 5 rรฉgions : Castilla y Leon, Castilla La Mancha, Extremadura, La Rioja et Navarra. A noter que le niveau des loyers, mรชme sโil y a atteint un record, ne dรฉpasse par les 8 euros par m2.
Les raisons de la baisse des loyers dans les grandes agglomรฉrations
Nous avions dรฉjร annoncรฉ les principales raisons de la baisse des prix actuelles des loyers dans les grandes agglomรฉrations dรจs mai 2020 dans notre article LโImmobilier infectรฉ par le Coronavirus โ (3) La Rรฉvolution du marchรฉ immobilier : dรฉplacement des locations touristiques et temporaire vers le locatif longue durรฉe (contrat de 5 ans), renรฉgociation des loyers actuels, dรฉplacement des grands centres urbains vers la pรฉriphรฉrie ou des petites villes.
De Airbnb vers le locatif longue durรฉe
La premiรจre des raisons est lโarrivรฉe massive des logements touristiques sur le marchรฉ du locatif classique (contrats de 5 ans). Les portails immobiliers notent jusquโร deux fois plus dโoffres locatives de longue durรฉe par rapport il y a un an. En particulier ร Madrid et ร Barcelone.
La trรจs nette baisse de frรฉquentation touristique due ร lโimpossibilitรฉ de voyager et lโincertitude quant ร la durรฉe de cette situation obligent les propriรฉtaires de locatif touristique ร chercher dโautres formules. Depuis quelques annรฉes dรฉjร , nombreux รฉtaient ceux qui envisageaient dรฉjร de rรฉorienter lโutilisation de leur logement touristique vers des locations classiques, moins pรฉnalisรฉes fiscalement et beaucoup plus simple et moins chรจres ร gรฉrer. Le ยซ blocage ยป touristique gรฉnรฉrรฉ par la Covid a accรฉlรฉrรฉ cette tendance.
Lโextension de cette nouvelle offre locative longue durรฉe entraรฎne automatiquement une baisse des prix des loyers sur le marchรฉ immobilier rรฉsidentiel.
Des locations temporaires moins frรฉquentes
Avec le dรฉveloppement du tรฉlรฉtravail et des cours ร distance, les locations temporaires (de 3 mois ร 18 mois) dans les grandes villes qui concernaient les รฉtudiants รฉtrangers ou les travailleurs en mission sont beaucoup moins demandรฉes. Une grande partie dโentre elles ont, comme les locations touristiques, migrรฉ vers des locations longue durรฉe de 5 ans. Ce qui contribue aussi ร la baisse des prix actuelles.
Renรฉgociation des loyers actuels
De nombreux locataires, en particulier de jeunes urbains, se retrouvent en situation รฉconomique difficile et prรฉcaire : perte dโemplois ou perte de revenus, difficultรฉs pour trouver un emploi. Ils sont dans lโimpossibilitรฉ de payer leurs loyers et obligent leurs propriรฉtaires ร les renรฉgocier ร la baisse de 10%, voire 20%. Ces renรฉgociations gรฉnรจrent automatiquement une baisse des loyers des nouveaux contrats locatifs.
Des migrations de population des hypercentres vers la pรฉriphรฉrie, favorisรฉes par le tรฉlรฉtravail
Les prix dans les centres-villes des grandes agglomรฉrations (Madrid et Barcelone en particulier) รฉtaient trรจs รฉlevรฉs en raison dโune forte prรฉfรฉrence pour la vie dans les centres-villes. Les locataires du troisiรจme millรฉnaire aimaient la proximitรฉ culturelle et le divertissement social. Un logement plus petit nโรฉtait pas un problรจme si vous y dormiez principalement. Cโest ce quโon a appelรฉ la gentrification. Un phรฉnomรจne de transformations de quartiers populaires dues ร lโarrivรฉe de catรฉgories sociales plus favorisรฉes qui rรฉhabilitaient des logements et importaient des modes de vie et de consommation diffรฉrents.
Changement de vision depuis le Grand Confinement, car les bars et les lieux culturels sont restรฉs trรจs longtemps fermรฉs, la distanciation sociale est probablement lร pendant trรจs longtemps, et les gens commencent ร aspirer ร plus dโespace. Pour le mรชme prix, plutรดt que dโavoir un petit appartement sans lumiรจre en centre-ville, certains choisissent de louer un appartement plus spacieux ou plus clair ou une maison en pรฉriphรฉrie ou mรชme plus loin encore. La crise sanitaire est la revanche immobiliรจre des villes moyennes et des campagnes.
Ces migrations sont aussi encouragรฉes par la possibilitรฉ de continuer ร travailler ou รฉtudier ร distance. Les entreprises ont fait le constat que le fait de laisser des travailleurs qualifiรฉs travailler ร domicile permettait dโaccroรฎtre la productivitรฉ et de rรฉduire les coรปts dโexploitation
Il y a donc plus de biens laissรฉs disponibles dans les agglomรฉrations en particulier dans les centres-villes, et cette augmentation de lโoffre va dans le sens dโune baisse des prix.
Des mesures particuliรจres de contrรดle des loyers ร Barcelone
Depuis septembre 2020, est entrรฉe en vigueur dans les 60 principales villes catalanes une mesure de contrรดle des loyers. Les nouveaux contrats doivent รชtre signรฉ sur la base dโun indice des prix officiel calculรฉ par la Generalitat de Catalunya. Cette nouvelle mesure vise ร limiter la hausse des loyers dans les agglomรฉrations de Catalogne, et en particulier ร Barcelone.
En cette pรฉriode de pandรฉmie, et mรชme si nous la mentionnons, nous pensons quโelle a eu un effet trรจs marginal sur la baisse des prix des loyers.
Barcelone, chute du prix des loyers de 14% en un an !
Historiquement, les loyers ร Barcelone ont chutรฉ de 27% de 2008 ร 2013, passant de 15 euros ร 11 euros du m2. Puis ils ont augmentรฉ de 49% entre 2013 et 2017 pour se stabiliser ร 16,40 euros du m2 de 2017 ร 2019 (ยซ L’effet DUI ยป). Un maximum historique a รฉtรฉ atteint ร la fin du confinement en mai 2020 ร 17,60 euros du m2. Et depuis cโest une baisse continue jusquโen fรฉvrier 2021 ร 14,50 euros du m2. On est revenu ร Barcelone au niveau des prix de septembre 2016.
Sur les 12 derniers mois, de fรฉvrier 2020 ร fรฉvrier 2021, la baisse des loyers ร Barcelone est de 13,6% (elle est mรชme de 17% entre mai 2020 et fรฉvrier 2021).
Les districts les plus atteints par cette baisse annuelle sont les plus centraux, Ciutat Vella (-20% avec des loyers qui รฉtaient parmi les plus รฉlevรฉs de Barcelone dรฉbut 2020) et Eixample (-15%), mais aussi les Corts (-14%). Deux quartiers rรฉsistent bien ร cette baisse, il sโagit de Poblenou (-5%) et de Diagonal Mar (-3%).
Les quartiers chics sont aussi atteints : San Gervasi โ Galvany (-8%), Pedralbes et Tres Torres (-9%), San Gervasi – Bonanova (-11%) et surtout Sarria (-20%). La baisse des prix dans les quartiers populaires est entre -10 et -12%.
Madrid, -10% en un an
Comme Barcelone, les prix des loyers ร Madrid ont diminuรฉ entre 2007 et 2013, passant de 13,50 euros ร 11,30 euros par m2. Puis ils sont montรฉs trรจs rรฉguliรจrement et ont atteint 16,80 euros en mai 2021 (leur maximum historique), avant de chuter progressivement ร 14,60 euros par m2 en fรฉvrier 2021.
Comme Barcelone, ce sont les anciens quartiers qui ont enregistrรฉ les plus fortes chutes de loyer sur les 12 derniers mois : le district du Centro ร -15% (et ร lโintรฉrieur le quartier de Sol ร -20%). Les loyers dans les quartiers aisรฉs ont aussi beaucoup baissรฉ, -11% ร Chamberi et Salamanca. Ils demeurent nรฉanmoins les quartiers les plus chers de Madrid. Les loyers ont assez bien rรฉsistรฉ dans les quartiers populaires : Moratalaz (-5%), Vicalvaro (-4%), Villa de Vallecas (-1%).
Valence, baisse modรฉrรฉe ร 5%
Les prix des loyers ร Valence ont suivi le mรชme modรจle que Madrid, baisse importante jusquโen 2013 puis hausse forte et constante jusquโen mai 2020 (maximum historique de 9,50 โฌ/m2), et enfin baisse modรฉrรฉe jusquโen fรฉvrier 2021 (8,80 โฌ/m2).
Valence fait partie des villes comme Alicante et Las Palmas oรน les prix des loyers ont rรฉsistรฉ, mรชme sโils sont en baisse, -5% depuis un an. La plus forte baisse est dans le quartier de L’Olivereta avec -12%. La moins forte ร La Saรฏdia ร -0,6%.
Malaga, -7%
A Malaga, la baisse historique des loyers a รฉtรฉ plus longue, jusquโen 2014. Puis il y a une forte remontรฉe jusquโร la fin de lโannรฉe 2019 (maximum historique de 10,40 โฌ/m2). Ils se sont ensuite stabilisรฉs.
Sur les 12 derniers mois, la baisse des loyers a รฉtรฉ plus tardive que les autres villes, elle date de dรฉcembre 2020. Deux quartiers opposรฉs de Malaga ont mรชme connu une hausse des prix depuis un an, le trรจs chic quartier Este (+0,8%) et le quartier plus populaire de Campanillas (+1,5%). A lโopposรฉ des quartiers ont enregistrรฉ des baisses importantes : Bailรฉn – Miraflores (-11%) et Cruz de Humilladero (-9%). Depuis un an, les loyers sont nรฉanmoins globalement en baisse de 7% ร Malaga. En fรฉvrier 2021, le prix moyen des loyers est de 9,40 โฌ/m2.
Palma de Majorque, -7%
A Palma de Majorque aussi, les prix ont baissรฉ jusquโen 2013, pour ensuite remonter jusquโร mai 2021 (maximum historique de 12,40 โฌ/m2). Et depuis ils ont baissรฉ rรฉguliรจrement (11% entre mai 2020 et fรฉvrier 2021) pour atteindre 11 โฌ/m2, le niveau quโils atteignaient en septembre 2017.
De fรฉvrier 2020 ร fรฉvrier 2021, les prix des loyers ont baissรฉ de 7% en moyenne. Mais selon les quartiers, la variation nโa rien ร voir. Le quartier le plus populaire (Son Ferriol โ Sant Jordi) et le quartier le plus aisรฉ (Genova – Bonanova – Sant Agustรญ) ont mรชme enregistrรฉ une hausse des prix, de 0,1% et 0,6% respectivement. Tous les autres quartiers ont vu les loyers baissรฉs, et certains dans des proportions trรจs importantes, par exemple -18% dans le quartier La Vileta – Son Rapinya, et -17% dans le quartier Establiments – Son Sardina.
Sรฉville, -6%
Comme ร Malaga, les prix des loyers ร Sรฉville ont dโabord baissรฉ jusquโen 2014. Puis ils sont remontรฉs jusquโen mai 2020 (maximum historique de 10,70 โฌ/m2) et ont chutรฉ rรฉguliรจrement jusquโen fรฉvrier 2021 ร 9,80 โฌ/m2.
De fรฉvrier 2020 ร fรฉvrier 2021, les prix des loyers ont baissรฉ de 6% en moyenne. Un seul quartier a enregistrรฉ une hausse des prix, Santa Justa – Miraflores – Cruz Roja, ร +1%. Les loyers du Centre historique de Sรฉville sont ceux qui ont le plus baissรฉ (-13%), cโรฉtait aussi ceux qui รฉtaient le plus haut et qui avaient le plus augmentรฉ avant le Covid. Ils ont aussi baissรฉ dans le quartier trรจs recherchรฉ de Triana (-11%).
Alicante, ร peine -2% !
Mรชme tendance que Sรฉville et Malaga, baisse des prix ร Alicante jusquโen 2014. Puis remontรฉe rรฉguliรจre jusquโau maximum historique de mai 2021 (7,70 โฌ/m2). Depuis lรฉgรจre baisse jusquโร 7,40 โฌ/m2 en fรฉvrier 2021.
De fรฉvrier 2020 ร fรฉvrier 2021, les prix des loyers ont baissรฉ de 2% en moyenne. Dans le quartier trรจs privilรฉgiรฉ de Playa de San Juan-El Cabo, ils ont mรชme augmentรฉ de โฆ 4 % ! Dans tous les autres quartiers, ils sont ร la baisse, la plus forte รฉtant enregistrรฉe dans le quartier Parque Avenidas-Vistahermosa avec -7%.
Las Palmas, baisse limitรฉe ร 3%
Les prix des loyers ร Las Palmas (la capitale de Grande Canarie) ont dโabord baissรฉ jusquโen 2013, puis sont remontรฉs jusquโร leur plus haut niveau historique en juillet 2019 (10,60 โฌ/m2) avant de se stabiliser autour des 10 โฌ/m2. En fรฉvrier 2021, ils sont ร 9,90 โฌ/m2.
De fรฉvrier 2020 ร fรฉvrier 2021, les prix des loyers ont baissรฉ de 3% en moyenne.
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Barcelone et Madrid mรจnent la chute des loyers de lโEspagne urbaine
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