Nous vous présentons nos réponses à des questions que vous nous avez posées par mail. Si vous souhaitez plus de détails, vous pouvez lire nos articles correspondants au(x) sujet(s) traité(s). Nous sélectionnons les questions qui concernent le plus grand nombre d’entre vous.

Au programme des questions-réponses en Avril 2021 :

• A faire avant toute recherche immobilière
• Location touristique à Valence
• Immobilier et Nationalité espagnole
• Où payer ses impôts en étant résident en Espagne ?
• Rachat de parts familiales
• Obligation de domiciliation dans une location longue durée
• Re impôts et résidence !
• Taux progressifs
• Frais déductibles des revenus locatifs
• Choix du Notaire

A faire avant toute recherche immobilière

Question de Brigitte

Nous sommes Parisiens et nous comptons acheter un appartement cet été à Barcelone. Que nous conseillez-vous de faire d’ici là ?

Notre réponse

Deux choses :

• Demander votre NIE (un par personne) au consulat d’Espagne à Paris ; c’est pas cher (moins de 10 euros) mais ça peut être très long à obtenir (jusqu’à 2 mois). Et c’est indispensable pour acheter.
• Obtenir un accord de principe d’une banque si vous voulez obtenir un crédit bancaire pour acheter. Et pour cela, monter le meilleur dossier bancaire possible.

Nos articles sur le sujet

• NIE : Comment obtenir votre NIE pour acheter en Espagne ?
• Dossier bancaire : Prêt immobilier : comment (bien) préparer son dossier bancaire

Location touristique à Valence

Question de Rémi

Je souhaiterais vérifier une information. A savoir, lorsqu’on est résident espagnol et qu’on souhaite mettre en location touristique un atico (appartement du dernier étage d’un immeuble) à Valence, est-ce possible ? Il paraît que les locations touristiques sont limitées aux appartement de rez-de-chaussée ou du premier étage. Délivre t-on toujours des licences touristiques à Valence ? Quelles sont les conditions pour mettre son bien en location hormis la licence ?

Notre réponse

Tout d’abord, la résidence en Espagne ou hors d’Espagne n’a aucun impact sur la location touristique.

Ensuite on délivre toujours des licences touristiques à Valence, mais il est vrai qu’elles sont limitées au rez-de-chaussée ou aux premiers étages avec commerces au rez-de-chaussée. Voir toutes les conditions ci-dessous.

La nouvelle Loi sur le Tourisme et l’Hôtellerie (« Ley de Turismo y Hospitalidad »), approuvée par la municipalité de Valence en juin 2018, impose les contraintes suivantes pour avoir une licence touristique.

• Le logement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage.
• Il ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé. En résumé, c’est soit le rez-de-chaussée, soit au-dessus d’un commerce !
• L’immeuble ne doit pas avoir plus de 50% de logements touristiques.
• Dans certains quartiers, c’est encore plus restreint :
  • Dans le centre (Ciutat Vella), la durée de location maximum accordée aux particuliers pour louer leur appartement à des touristes est de 60 jours
  • A Cabanyal (un quartier traditionnel du bord de mer), le parc de logements touristiques est limité à 10% du parc total. A l’exception des maisons de bord de mer où ce taux monte à 30%

Mettre son bien en location touristique de moins d’un mois sans licence est interdit. Et il n’y a aucun autre moyen légal.

Nos articles sur le sujet

• La réglementation des locations touristiques en Espagne : Tout sur la réglementation des locations touristiques en Espagne
• Les trois formes de location en Espagne : Location classique, location temporaire et location touristique

Immobilier et Nationalité espagnole

Question de Yeslem

Je souhaite savoir si l’achat d’un appartement en Espagne par un étranger lui confère la Nationalité Espagnole, ou non ? Si non, en étant extra-européen, comment résider en Espagne ?

Notre réponse

L’achat d’un bien immobilier en Espagne ne confère pas la nationalité espagnole. Vous avez deux choix possibles pour résider en Espagne :

• Le Golden Visa
• La résidence non lucrative

• Le Golden Visa : Golden Visa, acheter en Espagne pour l’Europe
• La résidence non lucrative : Le visa de résidence non lucrative pour vivre en Espagne !

Où payer ses impôts en étant résident en Espagne ?

Question de Frédéric

Je désire  prendre ma retraite en Espagne comme résident (environ 300 jours par an), mais en laissant mes papiers en Suisse (en tous les cas dans un premier temps). Si je paye des impôts en Suisse, dois-je aussi payer des impôts en Espagne ?

Notre réponse

Si vous passez plus de 183 jours par an, vous êtes considéré comme résident par l’administration fiscale espagnole et, à ce titre, vous devrez payer des impôts en Espagne. Ce qui est logique puisque vous profitez des infrastructures  et services publics espagnols.

Nos articles sur le sujet

Rachat de parts familiales

Question de Jean-Charles

Nous avons acheté en 2015 une maison dans la Province de Gérone, avec mon épouse, mon beau frère et ma belle sœur (25% chacun). Nous achetons avec mon épouse les 50 % que détiennent mon beau frère et ma belle sœur. Quels sont les droits à prévoir ? Droits de partage de 2,5 % comme en France ou droits de mutation de 10 % ?

Notre réponse

Vous devrez payer l’ITP (l’impôt sur la transmission patrimoniale) qui est de 10% en Catalogne (à Madrid, ça aurait été 6%), mais aussi les frais de notaire et d’enregistrement que Registre de la Propriété qui s’élèveront à environ 1600 euros.

Nos articles sur le sujet

• L’ITP en Espagne : Un ITP pour chaque Communauté Autonome
• Fiscalité en Espagne : Guide fiscal 2021 de l’investisseur immobilier en Espagne

Obligation de domiciliation dans une location longue durée

Question de Marie

Pouvez-vous svp m’en dire plus par rapport à l’obligation de domiciliation pour une location longue durée ?

Notre réponse

Si vous avez signé un contrat longue durée (5 ans) et que vous partez avant échéance, vous paierez 1 mois par année manquante, et le prorata d’une année sur le reste. Par exemple, vous avez signé un contrat de 5 ans le 1er août 2019 et vous voulez partir le 1er mai 2021, il vous faudra payer 3 mois pour les 3 années entières manquantes et 3/12 de mois de loyer pour les 3 mois manquants du 1er mai au 1er août, soit au total 3,25 mois de loyers à payer.

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• Les trois formes de location en Espagne : Location classique, location temporaire et location touristique
• Les nouveaux contrats de location de 5 ans : Tout sur les nouveaux contrats de location depuis mars 2019

Re impôts et résidence !

Question de Thierry

• Fiscalité en Espagne : Guide fiscal 2021 de l’investisseur immobilier en Espagne
• Loi Beckham : La « Loi Beckham », un régime fiscal avantageux pour les hauts revenus
• Impôts des non résidents : Les impôts des propriétaires non-résidents en Espagne

Taux progressifs

Question de Pauline

Nous voulons acheter en Espagne et une banque espagnole nous propose un taux progressif la première année de +4,78 % puis de +3,78 % la deuxième année, les deux par rapport à l’Euribor. Jusqu’à  combien ce taux progressif peut évoluer ? Le taux variable progressif existe uniquement pour les non-résidents ? Faut-il additionner les taux donnés au taux euribor ? Quel est le coût d’une assurance-vie (obligatoire selon la banque) ?

Notre réponse

Première remarque : le taux que vous propose la banque que vous avez contactée est très élevé ! Quelle est cette banque ?

Pour répondre à votre question sur le taux progressif, tout dépend de la valeur de l’euribor : aujourd’hui, l’euribor est environ à -0,50, le taux que vous aurez à payer sera donc de 4,78% – 0,50%, soit 4,28%. Dans deux ans si l’euribor est à 2%, vous paierez 3,78%+2% donc 5,78%.

Le taux variable existe pour tout le monde, mais il est de moins en moins utilisé, et très franchement, nous le déconseillons à nos clients.

L’assurance-vie n’est pas obligatoire lors de l’obtention d’un crédit. Mais les banques baissent leur taux si vous la souscrivez chez eux. Sachez aussi que les valeurs des assurances vie, à même âge et risques, varient de 1 à 3 selon les banques et compagnies d’assurance.

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• Le dossier bancaire pour un prêt immobilier : Prêt immobilier : comment (bien) préparer son dossier bancaire

Frais déductibles des revenus locatifs

Question d’Ève

J’ai prévu d’acheter un appartement à Madrid pour le mettre en location. Je suis résidente en France. Mais avant de le mettre en location, j’ai 30.000 € de travaux à y effectuer. Ma question est la suivante : pourrais-je ensuite déduire le montant de ces travaux de mes revenus locatifs à déclarer (sous forme d’amortissement, comme c’est le cas en France avec le statut LMNP ?).

Notre réponse

Les frais de réparation et d’entretien suivants sont déductibles directement des revenus locatifs annuels :

– Ceux qui sont engagés pour maintenir l’utilisation normale des immobilisations corporelles, telles que la peinture, le plâtrage ou la réparation d’installations.

– Le remplacement d’éléments, tels que les installations de chauffage, l’ascenseur, les portes de sécurité ou autres.

Et les montants payés pour des travaux d’extension ou d’amélioration sont déductibles par amortissement.

Attention, cela n’est pas valable que pour les résidents extra-européens.

Nos articles sur le sujet

• Les trois formes de location en Espagne : Location classique, location temporaire et location touristique
• Fiscalité en Espagne : Guide fiscal 2021 de l’investisseur immobilier en Espagne

Choix du Notaire

Question de Samir

Je suis français résident en Espagne depuis 6 mois et nous sommes dans la phase d’acquisition d’un appartement à Madrid (nous venons de signer le compromis de vente). L’agence nous impose son notaire, est-ce légal ? Puis-je faire appel à un notaire que m’a conseillé un ami ?

Notre réponse

Vous pouvez choisir le notaire que vous voulez en Espagne, et en particulier à Madrid. En Espagne, c’est l’acheteur qui décide du choix du notaire et de la date de signature du contrat. Ni l’agence, ni le vendeur, ni la banque (dans le cas d’un crédit) ne peuvent vous imposer un notaire.

Nos articles sur le sujet

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Vos Questions – Nos Réponses en Avril 2021

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Retrouvez Vos questions – Nos réponses précédentes

• Vos questions – Nos Réponses de Janvier 2021
  • Sujets traités : permis de construire, impôts et charges à l’achat, Loi Beckham, superficie des logements, prêt bancaire, licences touristiques, impôt sur la plus-value, compte bancaire, ITP, impact de la Covid, etc.
• Vos questions – Nos Réponses de Mars 2021
  • Sujets traités : TVA sur travaux, biens ruraux, frais à l’achat, NIE obligatoire, paiement en espèces pour une location, paiement en espèces autorisé pour un achat, francophones, cedula de habitabilidad, visites sans NIE, paiement de l’IBI et des charges de copropriété par le locataire, responsabilité en cas de sortie d’une colocation, etc.

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